勿死做爛做而不懂借力之道 #1594

諗Sir,我和太太過往數年也不斷上你的收息及買樓課程,獲益良多,我們如果沒有在投資理財上增進知識,死做爛做而不懂借力之道,最終未能提升家人的生活質素;

 

又或者好像一些很相信用學歷增值的朋友,讀了數個碩士學位,但是收入或財產卻大致原地踏步。

 

我們更概嘆現今很多人覺得因為互聯網發達而有用資訊應該是免費的這種錯誤觀念而付出了更大的代價(例如買了沒有效益的投資保險產品)。我們真的多謝你的啓蒙。

 

今次寫信給你是因為我們已踏入四十不惑之年,數年後借貸力便會漸漸下降,希望在人生下半場也在財富管理上更進一步,請你細讀我們的現況、機遇和計劃,給我們一些意見。

 

我們有以下資產:

太太(43歲)

職業類型及收入:月入65000

現金:約250000

債基:投入了HKD150萬,槓桿兩倍半,每月收息$20000,毎三個月付約一萬八千元利息

物業:荃灣三房單位,今年六月買入,九月上會(三十年)並會同時放租,預期每月收租$25000,用供約$18000。

保險:

 

  1. 人壽及危疾每年約付一萬保費
  2. 三年前購入從銀行購入的一份101保險(年付18萬共5年,尚有兩期未付),沒打算碰它,因為十多年後退保也應該沒有肉食。太太在購入後才開始上你的課!

 

退休金: 當2046年退休時,大概會有現值約四百萬元退休金

 

先生(我)(41歲)

職業類型及收入:月入65000

現金:約250000

債基:投入了HKD一百萬,槓桿兩倍半,每月收息$22000,毎三個月付一萬多元利息

物業:荃灣兩房單位,今年五月買入,七月上會(三十年)並會同時放租,預期每月收租$16000,用供約$18000。

保險:1.人壽及危疾每年約付一萬保費

  1. 三年前購入從銀行購入的一份保險(我一次過比40萬而銀行借80萬給我食息差的那一種),沒打算碰它,因為十多年後退保也應該沒有肉食。我在購入後才開始上你的課!

退休金: 當2046年退休時,大概會有現值約四百萬元退休金

 

我們育有一子十一歲,而各自亦供養父母,外母與我同住,現租市區單位,月付35000租金。

 

我們的期望:多購一個物業作退休後收租用(即是兩間放租一間自住),退休後購入直債一條作被動收入

我們的退休打算:我們在退休後仍會工作,既為興趣亦為免自己脫節,但收入並不是用來支持退休生活。

 

問題:

  1. 我們做了羊姑的那兩分保險是否在十多年後才退保?有沒有其他可能性?
  2. 我們已經購入荃灣兩房及三房各一間,第三間應該要入另一類型的物業嗎?(例如可以間房的舊樓?)何時出手?如何出手?(如物業升值後加按套現?我們的債基可以作額外的收入來源來向銀行借貸買第三間嗎?)達成目標途中,有沒有step 2, step3 要做才達到目標購入第三間物業?(例如先購車位或非住宅物業以抗衡通賬?)如果我們45歲打後才出手是否太遲?我知道我們的現金水平較低,我們在未來數年會改善,所以有著不少困難。

 

請賜教。

 

ANSWER:

讀者弱點是遲買樓,18年先連上兩會入手荃灣單位,當然知道是「為勢所迫」,因為45歲後按揭無咁易借了。不少人認為「不做就不錯」,其實人需經常動腦筋判斷才可保持優勢,每天返工跟老板指令做只求得一時安穩。仲有你唔進步他人就會吃掉你的一份,唔係話保持現狀就可令現狀不變。不過老事物及歷史必須尊重,發展同保留文物兩事絕無衝突。美國今時印銀紙偷偷食走你份糧,就是利用老優勢吃掉你。美國是在二戰付出了多條人命,打敗德國而令德國欠下戰爭賠款,最後更逼原本用馬克計的賠款轉做美金計及由美國銀行提供借貸,同時夾埋沙地班酋長賣油用美金,把美金sell哂比全世界人用,這就奠定今時美國金融霸主的地位。

 

至於英國,放不下一次大戰同法國聯手打敗德國之美好包袱,就因此輸掉老優勢。英國於開戰之初相信法國就當打唔贏德國都可糾纏一輪,最後發現法國班契弟用馬兵擋德國坦克,唔夠一個月就輸左,最後耶穌顯靈先救得番三十萬子弟兵唔使死係比利時。當時英軍被圍敦克爾克而德軍為可無趁勢落趕盡殺絕之決定,至今仍被歷史學家討論而屬未解之謎。真係要搵有線訪問下希特勒先知。

 

讀者近期已連下兩城,動用大筆資金入手兩單位,市值估計成1500萬,由於沒提供首期付多少,所以唔清楚究竟樓市下跌多少才令讀者被銀行CALL LOAN補水。雖過往銀行不會隨便向負資產人仕CALL LOAN,不過預計萬一被CALL究竟有冇錢補是必須的。就好似美國為何能在珍珠港後扭轉戰局,就係日本仔過份自信係打贏一仗後想再下一城於不足準備下攻擊中途島,最尾就係大家熟悉的日本航母被打沉畫面了。鑑於讀者夫婦現時「彈藥已盡」,資金只50萬,幾可肯定一被CALL LOAN就要焗賣債基去補錢了。回望執行方法其實太過大膽,有得返轉頭應1.5-2年才買一間樓會好一點。希望讀者早前入手之二手樓,估計有付三成首期或更多,此情下估計讀者應可應付達2-3成的樓市急跌。

 

債基派出的利息不可作收入證明去擴展借貸力,至於讀再買樓都唔係呢排,所以隔年後才講咩類型吧。讀者於課程後一味買買買,買完樓又想車位,只予人藥石亂投之感。佢應計好夫婦借貸力盡為1680萬,如此時再買樓不可借超65%,即1090萬。留意今次因過份投資又輸,到時所剩返工日子唔多加上錢少,仲難搞。至於手上兩位保險亦都冇救,知識不足簽錯約,只能怪自己,理財錯一次就係一百幾十萬既教訓,各位小心。至於買入的債基留意下派息及波幅,當習慣後可慢慢加注從現22K增加每月收息收入。但留意槓桿2.5倍係偏大,宜收細。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

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經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

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公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第七至八堂 (網課教授入市策略)

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV100)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:5-6月待定
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:5-6月待定

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
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第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
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第三堂 (三小時)

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沽樓靚價賣出秘傳心法
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債券買賣賺價賺息秘訣
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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買樓收租精明作法

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套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
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懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
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漏水樓各種處理手法及避免方案
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

使用諗Sir獨家按揭進階計算機,Powerteam成交實例請到:https://buyhouse.com.hk

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