勿死做爛做而不懂借力之道 #1594

諗Sir,我和太太過往數年也不斷上你的收息及買樓課程,獲益良多,我們如果沒有在投資理財上增進知識,死做爛做而不懂借力之道,最終未能提升家人的生活質素;

 

又或者好像一些很相信用學歷增值的朋友,讀了數個碩士學位,但是收入或財產卻大致原地踏步。

 

我們更概嘆現今很多人覺得因為互聯網發達而有用資訊應該是免費的這種錯誤觀念而付出了更大的代價(例如買了沒有效益的投資保險產品)。我們真的多謝你的啓蒙。

 

今次寫信給你是因為我們已踏入四十不惑之年,數年後借貸力便會漸漸下降,希望在人生下半場也在財富管理上更進一步,請你細讀我們的現況、機遇和計劃,給我們一些意見。

 

我們有以下資產:

太太(43歲)

職業類型及收入:月入65000

現金:約250000

債基:投入了HKD150萬,槓桿兩倍半,每月收息$20000,毎三個月付約一萬八千元利息

物業:荃灣三房單位,今年六月買入,九月上會(三十年)並會同時放租,預期每月收租$25000,用供約$18000。

保險:

 

  1. 人壽及危疾每年約付一萬保費
  2. 三年前購入從銀行購入的一份101保險(年付18萬共5年,尚有兩期未付),沒打算碰它,因為十多年後退保也應該沒有肉食。太太在購入後才開始上你的課!

 

退休金: 當2046年退休時,大概會有現值約四百萬元退休金

 

先生(我)(41歲)

職業類型及收入:月入65000

現金:約250000

債基:投入了HKD一百萬,槓桿兩倍半,每月收息$22000,毎三個月付一萬多元利息

物業:荃灣兩房單位,今年五月買入,七月上會(三十年)並會同時放租,預期每月收租$16000,用供約$18000。

保險:1.人壽及危疾每年約付一萬保費

  1. 三年前購入從銀行購入的一份保險(我一次過比40萬而銀行借80萬給我食息差的那一種),沒打算碰它,因為十多年後退保也應該沒有肉食。我在購入後才開始上你的課!

退休金: 當2046年退休時,大概會有現值約四百萬元退休金

 

我們育有一子十一歲,而各自亦供養父母,外母與我同住,現租市區單位,月付35000租金。

 

我們的期望:多購一個物業作退休後收租用(即是兩間放租一間自住),退休後購入直債一條作被動收入

我們的退休打算:我們在退休後仍會工作,既為興趣亦為免自己脫節,但收入並不是用來支持退休生活。

 

問題:

  1. 我們做了羊姑的那兩分保險是否在十多年後才退保?有沒有其他可能性?
  2. 我們已經購入荃灣兩房及三房各一間,第三間應該要入另一類型的物業嗎?(例如可以間房的舊樓?)何時出手?如何出手?(如物業升值後加按套現?我們的債基可以作額外的收入來源來向銀行借貸買第三間嗎?)達成目標途中,有沒有step 2, step3 要做才達到目標購入第三間物業?(例如先購車位或非住宅物業以抗衡通賬?)如果我們45歲打後才出手是否太遲?我知道我們的現金水平較低,我們在未來數年會改善,所以有著不少困難。

 

請賜教。

 

ANSWER:

讀者弱點是遲買樓,18年先連上兩會入手荃灣單位,當然知道是「為勢所迫」,因為45歲後按揭無咁易借了。不少人認為「不做就不錯」,其實人需經常動腦筋判斷才可保持優勢,每天返工跟老板指令做只求得一時安穩。仲有你唔進步他人就會吃掉你的一份,唔係話保持現狀就可令現狀不變。不過老事物及歷史必須尊重,發展同保留文物兩事絕無衝突。美國今時印銀紙偷偷食走你份糧,就是利用老優勢吃掉你。美國是在二戰付出了多條人命,打敗德國而令德國欠下戰爭賠款,最後更逼原本用馬克計的賠款轉做美金計及由美國銀行提供借貸,同時夾埋沙地班酋長賣油用美金,把美金sell哂比全世界人用,這就奠定今時美國金融霸主的地位。

 

至於英國,放不下一次大戰同法國聯手打敗德國之美好包袱,就因此輸掉老優勢。英國於開戰之初相信法國就當打唔贏德國都可糾纏一輪,最後發現法國班契弟用馬兵擋德國坦克,唔夠一個月就輸左,最後耶穌顯靈先救得番三十萬子弟兵唔使死係比利時。當時英軍被圍敦克爾克而德軍為可無趁勢落趕盡殺絕之決定,至今仍被歷史學家討論而屬未解之謎。真係要搵有線訪問下希特勒先知。

 

讀者近期已連下兩城,動用大筆資金入手兩單位,市值估計成1500萬,由於沒提供首期付多少,所以唔清楚究竟樓市下跌多少才令讀者被銀行CALL LOAN補水。雖過往銀行不會隨便向負資產人仕CALL LOAN,不過預計萬一被CALL究竟有冇錢補是必須的。就好似美國為何能在珍珠港後扭轉戰局,就係日本仔過份自信係打贏一仗後想再下一城於不足準備下攻擊中途島,最尾就係大家熟悉的日本航母被打沉畫面了。鑑於讀者夫婦現時「彈藥已盡」,資金只50萬,幾可肯定一被CALL LOAN就要焗賣債基去補錢了。回望執行方法其實太過大膽,有得返轉頭應1.5-2年才買一間樓會好一點。希望讀者早前入手之二手樓,估計有付三成首期或更多,此情下估計讀者應可應付達2-3成的樓市急跌。

 

債基派出的利息不可作收入證明去擴展借貸力,至於讀再買樓都唔係呢排,所以隔年後才講咩類型吧。讀者於課程後一味買買買,買完樓又想車位,只予人藥石亂投之感。佢應計好夫婦借貸力盡為1680萬,如此時再買樓不可借超65%,即1090萬。留意今次因過份投資又輸,到時所剩返工日子唔多加上錢少,仲難搞。至於手上兩位保險亦都冇救,知識不足簽錯約,只能怪自己,理財錯一次就係一百幾十萬既教訓,各位小心。至於買入的債基留意下派息及波幅,當習慣後可慢慢加注從現22K增加每月收息收入。但留意槓桿2.5倍係偏大,宜收細。








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