加息之下，業主究竟點死無全屍? #1584

尊敬的諗SIR, 您好!

拜讀您的文章多年, 之前亦買了您的書, 最近亦報了買樓003課程, 期待7月上課.

背景:

小女子41歲 (中女, 單身)

有一屯門單位 (2014年260萬買入, 欠130萬, 現估值430萬)

現金: 約60萬

此單位不優質(當年能力有限, 沒有父母幹, 只能按自己能力上車), 所以一直想等價位好時高賣再高買入一優質三房單價收租(現寄居家人屋企, 這麼大年紀實在不應再依賴家人, 期望2-3年後可以搬出租住), 此單位上兩年升幅比較慢, 今年升幅高了, 小女子計劃趁此單位價高賣出(因為實在不優質, 必須賣出), 然後買入優質的三房單位收租, 再把餘下的錢買入債基(有被動收入)可以幫補2-3年後要租樓自住費用.

但小女子2017年辭了工作(當時人工30K), 與朋友夾份開公司(開小店), 至今生意一般, 暫時未有出糧. 本來計劃5月開始出糧比自己, 但由於公司是與朋友夾份開的, 知道公司director 出糧比自己(去做按揭)不是好方法, 而小女子又沒有朋友開公司可以幫手出糧比自己做按揭, 不知有什麼方法可以做到按揭? 知道上買樓003會教, 但怕到時先準備會太遲, 或者行錯一步到時難糾正.

計劃1:

賣走屯門單位把200萬作首期買入3房單位(但按揭問題不知如何解決), 把50-60萬買債基 (E套餐), 餘下50-60萬作儲備,

計劃2:

賣走屯門單位, 把300萬買入債基, 不買樓(因解決不到按揭問題)

小女子之前一直諗住行計劃1(買1-2個單位為必須的), 但上年辭工後計劃1似乎難做到.

小女子愚笨想不到有什麼方法可以自救, 所以冒昧求救於諗sir.

愚笨的中女

(期待諗SIR的回覆)

answer:

呢位讀者經歷說明了一件事: 如有需要樓先平買，由細換大慢慢變優質未遲。雖然讀者多次批評2014年購入單位「唔優質」，不過此項投資三年間帳面為佢帶來價賺170萬，對讀者而言算是一筆錢，亦唔好恨人地點解賣樓賺1000個而自己只賺170，人大不應在無聊問題上花時間。

筆者有感讀者在財務安排不貼合人生要求，懇請讀者在40大關再考慮幾點:

1. 得現金60萬在手就出黎搞生意，仲要搞盤無錢賺既生意，除非自己有正職係身否則唔化算
2. 搞生意係用特定時間去試一個生意模式(revenue model)是否行得通，如行唔通就應返歸打工，不應死磨。
3. 未上岸、而又需交租去磨出只2-3萬月入既生意，唔太值得再攪。明白不少人想法是2-3萬月入又可做老闆賺到自由，不亦樂乎? 筆者看法是萬一經濟轉差生意賺少左，要先應付養家壓力。另外成為董事需為全公司錯失攬責，好似之前醫學美容中心打針打死人，培養血液員工同老闆一齊都要坐12年監。加上員工亦可因工傷而令老闆有額外支出。係眾多風險下判斷如果賺得少不如打工算。
4. 當然另一點係，如果夾份生意的有三人或更多，亦屬朋友，最尾鬧交收皮既機會很大。通常公司唔賺價個陣一定無事，錢搵到時才有考驗

當然筆者是十分支持人創業，不過創業者能力需要高，加上有一定心理質素，這些「技能點」學校無教而必先從經歷去獲得。另一點是要有足夠資金去守，始終建立商譽需1-2年，但如生意無前景切忌漫無目的等下去，試到「條路唔通」都係一個得著，最緊要識行返轉頭。筆者自己由零開始創業，不靠關係或uncle照住開始，亦無人打錢入我個project，一切由2012開網站試業開始，零成本網上試業到真驗證到revenue model成功先跳出打工框框，有意創業者可參與同時筆者同事行得通既亦唔只一條路，不過要識既技巧是共同的。再次勸喻讀者去審視下40歲人做盤賺唔到錢既生意，究竟件事既潛力、公司架構，自己實力，是否容許自己再試落去。

按揭問題是解決到的，佢上左買樓003就知了。不過佢情況只望能八成上會，九成免問。既然咁唔鐘意幫佢賺到170萬既舊居那就放賣吧，畢竟套回300萬超讀者10年能儲金額，根據2012年寫blog至今都堅持賣樓能賺十年儲蓄者，不妨放手一博。

套回300萬轉美金做定期，唔好買債基。300萬每季續美金定期, 一年應有成十萬銀港紙利息，最大風險就係港紙強番去7.75強方兌換水平，到時讀者帳面輸約1%。咁做係因為讀者往後人生需要改善，必需keep住全cash博市況大跌，但留意如有資產者可照keep樓收租唔使好似讀者咁全cash博一注。情況最好同最差既人先需要博。

那讀者平均月收$8000定期息就當自己生活費吧，同屋企人住一條友月洗$8000應夠用，何況創業未成功，又做乜野大洗呢? 往後每天努力工作搞好盤生意，2019年尾仲後無起色就返轉頭吧，最怕d老細貪自由身做住盤無錢賺既生意。第日如打返工，可以買債基做疊增，收息10-15%。又或拎30-40萬今時開始買債彪試下收息都可，但300萬一定要keep。至於再買樓不贊成三房，「賺唔到錢+往後收入未定」又點會用樓市賺返黎既錢黎換大屋? 一旦樓市爆煲究竟係咪再次投靠老母呢? 就當買都應兩間兩房一自住一收租咁買，講到筆者唔想再講。

2013年8月24出版

至於個d「乜七money」雜誌打從2012開始話加息會整死樓市個批，筆者意見係加息對班業主仲有利。你睇下本案讀者，300萬轉做美金做定期已月收近萬，「印印腳」大把實力等樓市跌，到時300萬拎返1/3出黎買樓，此情之下只要業主識加按同按自己能力投入定期或債券收息，月月有錢頂又點令樓市大跌呢? 一般看法是加息令樓市租務回報不吸引而跌價，但實情係香港太多業主賺價頗深閒閒地都可以拎100-800萬出黎做定期，加息只係提供更多彈藥比有米業主更易去收。何況你話租務回報會變唔吸引，咁業主唔識加租咩?

筆者尋日都做左張細碼港幣定期，每三個月有息收當幫補一個月租金支出，由於不介意1.75%同美金3.2%之息差所以唔轉美金做啦。若閣下需要將收息調至10-15%那就要冒些少風險用債基，不能像筆者太「彿系」做定期。筆者今年已由一個全職BLOGGER，轉變為將寫BLOG同教書變做副業，利用星期六日寫BLOG，而星期一至五主力同班伙記一齊做好間公司。另，可能筆者愚笨，暫未感覺到加息對業主有咩咁辛苦，我只係短視咁知道睇完世界杯又有息收，如果港紙定期加到有4.0%年息公司真係可再養1-2個人，幫幫手降低失業率。上星期五美國國債孳息率已達3.1%，相信快到4.0%了。

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