加息之下,業主究竟點死無全屍? #1584

尊敬的諗SIR, 您好!

拜讀您的文章多年, 之前亦買了您的書, 最近亦報了買樓003課程, 期待7月上課.

 

背景:

小女子41 (中女, 單身)

有一屯門單位 (2014260萬買入, 130, 現估值430)

現金: 60

此單位不優質(當年能力有限, 沒有父母幹, 只能按自己能力上車), 所以一直想等價位好時高賣再高買入一優質三房單價收租(現寄居家人屋企, 這麼大年紀實在不應再依賴家人, 期望2-3年後可以搬出租住), 此單位上兩年升幅比較慢, 今年升幅高了, 小女子計劃趁此單位價高賣出(因為實在不優質, 必須賣出), 然後買入優質的三房單位收租, 再把餘下的錢買入債基(有被動收入)可以幫補2-3年後要租樓自住費用.

但小女子2017年辭了工作(當時人工30K), 與朋友夾份開公司(開小店), 至今生意一般, 暫時未有出糧. 本來計劃5月開始出糧比自己, 但由於公司是與朋友夾份開的, 知道公司director 出糧比自己(去做按揭)不是好方法, 而小女子又沒有朋友開公司可以幫手出糧比自己做按揭, 不知有什麼方法可以做到按揭? 知道上買樓003會教, 但怕到時先準備會太遲, 或者行錯一步到時難糾正.

 

計劃1:

賣走屯門單位把200萬作首期買入3房單位(但按揭問題不知如何解決), 50-60萬買債基 (E套餐), 餘下50-60萬作儲備,

計劃2:

賣走屯門單位, 300萬買入債基, 不買樓(因解決不到按揭問題)

小女子之前一直諗住行計劃1(買1-2個單位為必須的), 但上年辭工後計劃1似乎難做到.

小女子愚笨想不到有什麼方法可以自救, 所以冒昧求救於諗sir.

愚笨的中女

(期待諗SIR的回覆)

 

answer:

呢位讀者經歷說明了一件事: 如有需要樓先平買,由細換大慢慢變優質未遲。雖然讀者多次批評2014年購入單位「唔優質」,不過此項投資三年間帳面為佢帶來價賺170萬,對讀者而言算是一筆錢,亦唔好恨人地點解賣樓賺1000個而自己只賺170,人大不應在無聊問題上花時間。

 

筆者有感讀者在財務安排不貼合人生要求,懇請讀者在40大關再考慮幾點:

  1. 得現金60萬在手就出黎搞生意,仲要搞盤無錢賺既生意,除非自己有正職係身否則唔化算
  2. 搞生意係用特定時間去試一個生意模式(revenue model)是否行得通,如行唔通就應返歸打工,不應死磨。
  3. 未上岸、而又需交租去磨出只2-3萬月入既生意,唔太值得再攪。明白不少人想法是2-3萬月入又可做老闆賺到自由,不亦樂乎? 筆者看法是萬一經濟轉差生意賺少左,要先應付養家壓力。另外成為董事需為全公司錯失攬責,好似之前醫學美容中心打針打死人,培養血液員工同老闆一齊都要坐12年監。加上員工亦可因工傷而令老闆有額外支出。係眾多風險下判斷如果賺得少不如打工算。
  4. 當然另一點係,如果夾份生意的有三人或更多,亦屬朋友,最尾鬧交收皮既機會很大。通常公司唔賺價個陣一定無事,錢搵到時才有考驗

 

當然筆者是十分支持人創業,不過創業者能力需要高,加上有一定心理質素,這些「技能點」學校無教而必先從經歷去獲得。另一點是要有足夠資金去守,始終建立商譽需1-2年,但如生意無前景切忌漫無目的等下去,試到「條路唔通」都係一個得著,最緊要識行返轉頭。筆者自己由零開始創業,不靠關係或uncle照住開始,亦無人打錢入我個project,一切由2012開網站試業開始,零成本網上試業到真驗證到revenue model成功先跳出打工框框,有意創業者可參與同時筆者同事行得通既亦唔只一條路,不過要識既技巧是共同的。再次勸喻讀者去審視下40歲人做盤賺唔到錢既生意,究竟件事既潛力、公司架構,自己實力,是否容許自己再試落去。

 

按揭問題是解決到的,佢上左買樓003就知了。不過佢情況只望能八成上會,九成免問。既然咁唔鐘意幫佢賺到170萬既舊居那就放賣吧,畢竟套回300萬超讀者10年能儲金額,根據2012年寫blog至今都堅持賣樓能賺十年儲蓄者,不妨放手一博。

 

套回300萬轉美金做定期,唔好買債基。300萬每季續美金定期, 一年應有成十萬銀港紙利息,最大風險就係港紙強番去7.75強方兌換水平,到時讀者帳面輸約1%。咁做係因為讀者往後人生需要改善,必需keep住全cash博市況大跌,但留意如有資產者可照keep樓收租唔使好似讀者咁全cash博一注。情況最好同最差既人先需要博。

 

那讀者平均月收$8000定期息就當自己生活費吧,同屋企人住一條友月洗$8000應夠用,何況創業未成功,又做乜野大洗呢? 往後每天努力工作搞好盤生意,2019年尾仲後無起色就返轉頭吧,最怕d老細貪自由身做住盤無錢賺既生意。第日如打返工,可以買債基做疊增,收息10-15%。又或拎30-40萬今時開始買債彪試下收息都可,但300萬一定要keep。至於再買樓不贊成三房,「賺唔到錢+往後收入未定」又點會用樓市賺返黎既錢黎換大屋? 一旦樓市爆煲究竟係咪再次投靠老母呢? 就當買都應兩間兩房一自住一收租咁買,講到筆者唔想再講。

2013年8月24出版

 

至於個d「乜七money」雜誌打從2012開始話加息會整死樓市個批,筆者意見係加息對班業主仲有利。你睇下本案讀者,300萬轉做美金做定期已月收近萬,「印印腳」大把實力等樓市跌,到時300萬拎返1/3出黎買樓,此情之下只要業主識加按同按自己能力投入定期或債券收息,月月有錢頂又點令樓市大跌呢? 一般看法是加息令樓市租務回報不吸引而跌價,但實情係香港太多業主賺價頗深閒閒地都可以拎100-800萬出黎做定期,加息只係提供更多彈藥比有米業主更易去收。何況你話租務回報會變唔吸引,咁業主唔識加租咩?

 

筆者尋日都做左張細碼港幣定期,每三個月有息收當幫補一個月租金支出,由於不介意1.75%同美金3.2%之息差所以唔轉美金做啦。若閣下需要將收息調至10-15%那就要冒些少風險用債基,不能像筆者太「彿系」做定期。筆者今年已由一個全職BLOGGER,轉變為將寫BLOG同教書變做副業,利用星期六日寫BLOG,而星期一至五主力同班伙記一齊做好間公司。另,可能筆者愚笨,暫未感覺到加息對業主有咩咁辛苦,我只係短視咁知道睇完世界杯又有息收,如果港紙定期加到有4.0%年息公司真係可再養1-2個人,幫幫手降低失業率。上星期五美國國債孳息率已達3.1%,相信快到4.0%了。








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