問唔到債基方案已屬一種祝福#1560

你好諗Sir,  本人已上LV41,DV45. 同家人住, 之前只望樓價跌才入場.

讀完諗Sir文章好BUY諗Sir理論. 積極向一生三宅進發.

-本人單身, 33歲,與家人同住港島已供滿私樓,現市值1400萬

–       在銀行打工,月入10萬, 月儲5萬 (已計支出同稅)

上堂後感時間唔等人,已作出下列行動

–       賣左150萬股票套現

-去年入手800萬港島樓連租約單位(近家人可隨時收回自住)自己名上車,借400萬. 再按出家人私樓 300萬, 我擔保(家人唔想按盡,只同意按出300)共700萬,收租金全給父母

–       現金約50萬, 想保留現金傍身,萬一失業可照供樓再找工

–       另有50萬保險可按出200萬備用,利息 約2.5% (未按)

-有100萬債基, 月月收息年率約 6% ,未行槓桿

 

 

問題:

  1. 保險可按出200萬 +槓桿現有100萬債基想抵消供樓,應入手債基定直債?
  2. 想等市跌再拆父母名出來買樓, 如入手直債到時未到期會否難套現?
  3. 現供樓約26K 想收息補回支出, 以本人狀況,這風險合適嗎?
  4. 借貸力: 100/2*2.59 = 12.95M,7/12.95用54%, 應否再游說家人多按200萬入債基?  9/12.95用7成借貸力, 加強現金流
  5.       如樓市保持現況橫行, 約2年本人儲夠首期應否先入600萬以下樓? 純投資因素,如不做套房,到時再考慮屯門兩房.

 

ANSWER:

近日知悉香港大型地產經紀行在千四個經紀前展出筆者一篇舊文,主要想叫集團經紀努力把客戶介紹至旗下資產管理公司做「債基方案」。

 

舊文:

http://homebloggerhk.com/64556/

 

先不論推介各方證監牌照是否齊全,惟由撈開地產既經紀哥哥講債基,筆者都好期待有段錄音加卡片比我聽睇,點評一下。看看地產經紀是否下個李嘉誠,賣樓又掂賣電話同橙都掂? 看倌留意利用不同屬性之債基做槓桿,先唔講點叫個客繞路白花佣金,用派息高但內含低質資產的債基收息,萬一大市下跌個價可以縮得好快,絕不可單憑派息率高低就斷定入市。而銀行對債基持有人絕不會似住宅業主咁仁慈,價跌至margin一定會call loan,千萬不要以為好似樓咁還息就唔使call loan/補錢。

 

客人他日輸左錢請各經紀哥哥積點口德,求你唔好將責任賴落諗SIR到,話係一篇死既文累到活生生既人唔掂。各位讀者如在未來數月收到經紀電話SELL債基請留意,債基需要一套判別方法去選擇及決定出入市,唔係求其拎張藥方買左就無事。鐘意搵獸醫幫成人睇病請自便。

 

閱畢今天個案,先提出「等樓市同股市跌先買」這些理論太廉價。何況咩價為之抵買大多數人無定論,經常想著新低價後有另一新低,最後誤怠光陰,窮等一世。何況今時贏面較大的做法就是睇美金長印必跌,只要美國再靠印銀紙去支撐洗費,房地產升值是自然現象。若想買美金跌呢邊只需儲樓便可,嚴管現金及借貸力不用盡,長擺等銀紙貶值你就係下個太古城業主。下圖廣告見當年月供千餘、首期萬六,足見銀紙貶得十分驚人。至於在樓買樓之間有錢淨,可買債收息妥存,保證派息加月入,總好過你痴等一盤上市生意公佈亮麗業績的好。股票唔係話唔買,不過用十份一的錢投入就夠了,不見得人成幅身家倒入去就會贏大,買股有方法自然可小變大,無方法就不如唔好買。一段驚世喻言絕不出自銀行家把口,若每人銷死資金在樓債收租,那又點做集資生意幫公司上市抽佣?

讀者去年按家人樓買港島樓,租金全給父母,問銀行借400自己再入100,相信今時800萬樓已升值10-20%,所賺金額已近乎佢擺係股票市場那150萬既錢,體現了謙卑面對市場有好報一事,成日認為自己有睇法更可經常跑贏市場既人,實事通常做唔妥,就當比佢股市真贏錢都彌補唔到事業上少賺之失,更何況投資市場轉壞之時,收租樓仍有產出但股票只會五合一,呢種事2008、1997歷歷在目。唔鐘意睇歷史都可圖書館搵搵舊報紙。

 

由於讀者上年已買樓,而入息暫在中等偏好水平,暫未見有能力每年一間,所以再買樓的事還待2019。至於資金有400萬,未槓桿的債基有100萬,此情下仍不建議將大部份錢買直債,應作160萬直債而債基有300萬另留現金50萬的組合,萬一大市跌債基當然可隨時buy/sell,而直債只要選大路的應不難可找到買家接。下見渣打及保誠兩條直債,早些時前有非同學網上查詢筆者,問:「保誠經紀話無得賣?點解?」 筆者只能笑而不語,心想該人應行運中,遇著另一個保險經紀可能已用一份投資相連保單去力SELL佢「買債」,從而令佢本金困死加付高佣金了。所以大家走入金融機構問筆者的方案,如果答案係「無」已經是種祝福,話「有」既話相信答法更引人入勝。就像早時不少保險公司話自己有100萬可月月收息的方案,說穿了就是將客既錢投入管理費極高的投資相連單買基金,息真係有得派,不過唔係一買就有得拎,而係幾年後利用保單可賣走基金單位之特性的套些少現金,而本金仍需困在保單內。

那160萬直債收息約在7-8%,一個月收息8-9K。另外把原本的債基重做,300萬投入收息101的E餐(10%)加其後103之C餐(15%)混合,一年12.5%已是留有餘地的設置。那債基收12.5%平執息口即一個月再執多三萬,成舊錢共產出39K之月入而仲淨50萬現金在手。咁既方法有息收、有保留、有愛。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

< 每季聚會談及內容>

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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買樓收租精明作法

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真人課

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-04-23(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課):2024-04-23(二)19:15-21:15

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

使用諗Sir獨家按揭進階計算機,Powerteam成交實例請到:https://buyhouse.com.hk

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