問唔到債基方案已屬一種祝福#1560

你好諗Sir,  本人已上LV41,DV45. 同家人住, 之前只望樓價跌才入場.

讀完諗Sir文章好BUY諗Sir理論. 積極向一生三宅進發.

-本人單身， 33歲，與家人同住港島已供滿私樓，現市值1400萬

–       在銀行打工，月入10萬， 月儲5萬 (已計支出同稅)

上堂後感時間唔等人,已作出下列行動

–       賣左150萬股票套現

-去年入手800萬港島樓連租約單位(近家人可隨時收回自住)自己名上車,借400萬. 再按出家人私樓 300萬, 我擔保(家人唔想按盡,只同意按出300)共700萬，收租金全給父母

–       現金約50萬, 想保留現金傍身,萬一失業可照供樓再找工

–       另有50萬保險可按出200萬備用，利息 約2.5% (未按)

-有100萬債基， 月月收息年率約 6% ，未行槓桿

問題：

1. 保險可按出200萬 +槓桿現有100萬債基想抵消供樓,應入手債基定直債?
2. 想等市跌再拆父母名出來買樓, 如入手直債到時未到期會否難套現?
3. 現供樓約26K 想收息補回支出, 以本人狀況，這風險合適嗎?
4. 借貸力: 100/2*2.59 = 12.95M,7/12.95用54%, 應否再游說家人多按200萬入債基?  9/12.95用7成借貸力, 加強現金流
5.       如樓市保持現況橫行, 約2年本人儲夠首期應否先入600萬以下樓? 純投資因素,如不做套房,到時再考慮屯門兩房.

ANSWER:

近日知悉香港大型地產經紀行在千四個經紀前展出筆者一篇舊文，主要想叫集團經紀努力把客戶介紹至旗下資產管理公司做「債基方案」。

舊文:

http://homebloggerhk.com/64556/

先不論推介各方證監牌照是否齊全，惟由撈開地產既經紀哥哥講債基，筆者都好期待有段錄音加卡片比我聽睇，點評一下。看看地產經紀是否下個李嘉誠，賣樓又掂賣電話同橙都掂? 看倌留意利用不同屬性之債基做槓桿，先唔講點叫個客繞路白花佣金，用派息高但內含低質資產的債基收息，萬一大市下跌個價可以縮得好快，絕不可單憑派息率高低就斷定入市。而銀行對債基持有人絕不會似住宅業主咁仁慈，價跌至margin一定會call loan，千萬不要以為好似樓咁還息就唔使call loan/補錢。

客人他日輸左錢請各經紀哥哥積點口德，求你唔好將責任賴落諗SIR到，話係一篇死既文累到活生生既人唔掂。各位讀者如在未來數月收到經紀電話SELL債基請留意，債基需要一套判別方法去選擇及決定出入市，唔係求其拎張藥方買左就無事。鐘意搵獸醫幫成人睇病請自便。

閱畢今天個案，先提出「等樓市同股市跌先買」這些理論太廉價。何況咩價為之抵買大多數人無定論，經常想著新低價後有另一新低，最後誤怠光陰，窮等一世。何況今時贏面較大的做法就是睇美金長印必跌，只要美國再靠印銀紙去支撐洗費，房地產升值是自然現象。若想買美金跌呢邊只需儲樓便可，嚴管現金及借貸力不用盡，長擺等銀紙貶值你就係下個太古城業主。下圖廣告見當年月供千餘、首期萬六，足見銀紙貶得十分驚人。至於在樓買樓之間有錢淨，可買債收息妥存，保證派息加月入，總好過你痴等一盤上市生意公佈亮麗業績的好。股票唔係話唔買，不過用十份一的錢投入就夠了，不見得人成幅身家倒入去就會贏大，買股有方法自然可小變大，無方法就不如唔好買。一段驚世喻言絕不出自銀行家把口，若每人銷死資金在樓債收租，那又點做集資生意幫公司上市抽佣?

讀者去年按家人樓買港島樓，租金全給父母，問銀行借400自己再入100，相信今時800萬樓已升值10-20%，所賺金額已近乎佢擺係股票市場那150萬既錢，體現了謙卑面對市場有好報一事，成日認為自己有睇法更可經常跑贏市場既人，實事通常做唔妥，就當比佢股市真贏錢都彌補唔到事業上少賺之失，更何況投資市場轉壞之時，收租樓仍有產出但股票只會五合一，呢種事2008、1997歷歷在目。唔鐘意睇歷史都可圖書館搵搵舊報紙。

由於讀者上年已買樓，而入息暫在中等偏好水平，暫未見有能力每年一間，所以再買樓的事還待2019。至於資金有400萬，未槓桿的債基有100萬，此情下仍不建議將大部份錢買直債，應作160萬直債而債基有300萬另留現金50萬的組合，萬一大市跌債基當然可隨時buy/sell，而直債只要選大路的應不難可找到買家接。下見渣打及保誠兩條直債，早些時前有非同學網上查詢筆者，問:「保誠經紀話無得賣?點解?」 筆者只能笑而不語，心想該人應行運中，遇著另一個保險經紀可能已用一份投資相連保單去力SELL佢「買債」，從而令佢本金困死加付高佣金了。所以大家走入金融機構問筆者的方案，如果答案係「無」已經是種祝福，話「有」既話相信答法更引人入勝。就像早時不少保險公司話自己有100萬可月月收息的方案，說穿了就是將客既錢投入管理費極高的投資相連單買基金，息真係有得派，不過唔係一買就有得拎，而係幾年後利用保單可賣走基金單位之特性的套些少現金，而本金仍需困在保單內。

那160萬直債收息約在7-8%，一個月收息8-9K。另外把原本的債基重做，300萬投入收息101的E餐(10%)加其後103之C餐(15%)混合，一年12.5%已是留有餘地的設置。那債基收12.5%平執息口即一個月再執多三萬，成舊錢共產出39K之月入而仲淨50萬現金在手。咁既方法有息收、有保留、有愛。

第一堂: 直債基本網課(1小時)

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第二堂 (三小時)

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實地了解宿舍的需求及建立
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第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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