換樓及買賣樓房之困境

諗 sir, 您好!最近拜讀您blog已有段時間,覺得您寫的文章很實用,值得我們細細咀嚼。我們也介紹你的文章給朋友一起來學習理財。
我們剛剛結婚,均為28歲。我是香港出生,太太是內地留港畢業生,現已居港三年。本人於九龍灣返工,太太於中環返工。我們的工作都較穩定,月入分別為28K與17K。
我們現供兩層樓,一層為馬鞍山高層三房居屋800尺+,可望到少少海景,2007年1.7M買入,九成按,分25年供,每月供7K, 我單名,宜家父母住緊,帳面升值大約一倍。另一層為沙田市中心兩房私樓單位約400尺,2011年中2.5M買入,九成按30年供,每月供款9K,太太單名。帳面升值約三成,由於當時未有BSD,所以太太可以單名持有。
 

照諗 sir之計算方法,借貸總額為:(17000+28000)/2*2.59=5.8M, 旺市不超過一半之計算後,合理借貸額度為2.9M,現稍有超過,但尚能負擔。於未來兩年,我們的收入有保證的增長,預計約為80K(本人50K,太太30K)
由於現居的沙田居所較細,我們想待加薪時(兩年後)換三房再生小朋友。始終現在樓宇買賣成本太高,同時看到blog之前有些相近案例,考慮買樓所賺不及未來十年儲蓄,所以我們想維持兩層樓,努力儲錢後買入第三套再出租沙田單位。至於馬鞍山居屋,基於家庭原因,此單位供父母居住。本人父母也不考慮湊小朋友,當有小朋友時,我們只能請工人幫忙照顧。所以換三房單位有了時間限制,2~3年內需要換樓或再買樓。


1.誠心請教lum sir, 由於我們都很喜歡大自然及寧靜的生活環境,想搬有前後花園的獨立屋居住(如錦繡花園)。衡量自身條件,我們的第三套房之首期來不及寶寶出生期,請問我們應否先租住錦繡或其他,待儲夠後再買入呢?另外,也想請教下您對錦繡花園及後市的看法。
2.或者,請問您有否其他屋苑可以推薦,接近大自然的三房?(希望有個獨立的小花園及與錦繡花園的價格相約)
3.另因我們都用過首次置業的quota,之後的三房單位是不可以九成上會了,若我把其中的一套物業轉到父母名下,可否再借九成?另外因三房單位價格偏高,如遇跌市杠杆使用過高,想必應是重傷。所以,想按7~8成,不知想法是否合理呢?4.沙田層樓是否可以轉按至三成,然後出租呢?還是必須要供至五成,才能合法出租呢?
 
盼望回覆,非常感謝!
 
您的忠實讀者

 

答案

你好,相信計劃買房前,有件事要問清楚律師。在新實行的BSD制度下,如太太在香港未住夠七年,和先生聯名再買樓要否繳付15%額外印花稅呢? 
筆者見過一個個案,就係老婆同鬼佬買樓,有人未講清楚要否付BSD,令買家賠訂。你在文中已提一次BSD,相信你已有所對策,另外當然希望幾年後買樓時BSD已被消滅。

 

 

由於讀者暫時人工不高,家庭月入為(45K),最好莫過於早年買了樓,現時帳面有進脹。加上水位就當低一間都有30%,所以在廿八歲已有不俗帳面利潤((約二百五十萬)。惟暫時人工所限,放售樓宇後不是像2007年那麼易去取得借貸,所以現時兩間樓按兵不動是同意的。現在開始為兩年後生寶寶作打算。其實只要證明丙到自住,一個人擁有兩間九成上會的樓房是可以的,但去到第三或四間就難講得通。所以下次買入房屋,有望借到九成。但再深層一點,如果你買的房是村屋,就算你係自住,都會受七成或只借五成之限。村屋或獨立屋形式之住房而又在港可借按揭至90%的,賁在不多。所以如一心搬入獨立屋,你要增加自己CASH, 及增加入息。居屋相信未補地價不能加按,所以讀者自己都想到向沙田私樓打主意,惟現欠款約為樓價七成,如要合法租出,實是要將借貸減至五成樓價及問準銀行可否作為出租用途,方可租出。

 

 

相信現時手上現金不多,如兩年後小寶寶出世,當時樓價高企(不升不跌),你可以將呢兩年儲到之現金補到沙田現居,正式通知銀行將沙田租出,所收租金可以當為核實收入。
多了核實收入自己借貸力高了。不過由於樓價貴還是去租獨立屋好些,以租養租。用沙田收回之金融補貼租樓支出。

 

 

如兩年後小寶寶出世,當時樓價升了20%,那沙田樓房自然可以唔補錢都順利出租,記得同銀行申請改變用途,唔批就轉按至另一家銀行。租出沙田後仍是不應買入樓房。就當你兩年
後加了人工, 家庭月入至80K,還是未能將本身買房能力改善多少。因人工加了40%,而樓價又升了20%,其實你只增加了少許能力去改善居住環境。

 

 

如樓價下跌20%,而人工順利加至80K,即借貸力為:(80000)/2*2.59=10.4MIL。樓價回復至2011年下半年之水位,而你的欠款約為2.6MIL,你是可以買入3.0MIL之樓房而令借貸力維持在只用一半的。2011年之下半年水位不見得十分低,其實到時用約5MIL買入平了的錦繡獨立屋,會令你的借貸力用掉2.6+5/10.4=70%。應是可承受的上限吧,再買貴些少而你想等於在2011年市況下就盡用借貸力,有點不妥。所以退下來買一些4.0左右的獨立屋,較易負擔。
4.0MIL的獨立屋,即時現價約5.0MIL的獨立屋,錦繡已沒有。反而錦繡附近,悅富豪園 ,或是馬灣新建成村屋都仲有貨賣,至於能否做到九成按揭,你先不要預算有了。住得村屋而又想省下首期,選擇實是很少的。說得是你喜歡的環境,當然是你實力再好些少的時候,才可安然換到的。現在已是不差了,加油!

 










本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室