諗Sir你好, 看過你很多案列分析, 覺得十分中肯有用, 好希望聽取你的建議。本人已經報讀收息101, 希望可以學習及應用。 本人兩夫婦年齡40多, 育一子7歲. 薪金約12萬一個月 (我: $50,000, 先生: $70,000), 供養雙方父母, 有一個工人姐姐。每月儲蓄約$40,000。 因小孩愈大, 須要空間愈多, 好想改善居住環境。 樓價太貴及重稅的因素, 現況有點膠著。
本人希望增加穩定收入, 3-5年內可以轉全職主婦, 抽多點時間照顧小朋友功課。因為年紀不少, 負擔亦大, 我希望用一些較穩陣的投資組合, 謝謝諗Sir指教。
以下是本人及先生的資產狀況;
- 新界東三房+車位 (本人名): 自住及自用, 現銀行估價約840萬及170萬, 按揭共270萬, 月供共14,000.
- 沙田三房(先生名): 出租, 現銀行估價約690萬, 按揭170萬, 月供7,500, 租金16,000
- 屯門兩房(先生名): 出租, 現銀行估價約420萬, 按揭80萬, 月供4,000, 租金9,500
- 東涌三房新樓(朋友名): 同朋友合購(33%), 估價約850萬 (未有銀行估價), 按揭490萬, 月供18,000, 租金16,000 (已過SSD)
- 股票約100萬
- 現金約30萬
- 保險金RMB100萬, (2023年到期)
心中有一些問題
- 有必要放一物業先獲利嗎?
- 如果re-mortgage, 應該套哪些物業?
- 我們希望換大點自住樓, 又不想租樓, 要怎樣才可換樓?
- 想透過債基及直債增加穩定收入, 可以怎樣實行, 組合如何?
ANSWER:
如果沒有於股市獲定獲利之把握，或借貸力未用超七成，任何一樣符合都不應放樓。讀畢個案有感讀者需把握自己借貸力旺盛加上樓市高位之雙重良機，進一步加按而利用債去擴大自己月被動收入。當然不少人質疑為何不簡單買股收息? 投資就是要簡單是嗎? 其實股同債都是1700年左右發明的投資物，大家在香港覺得買股方便只因不少人肯比錢去為股民製造買股便利，而債是沒有的。不少收息同學上堂前都入過銀行問點買債券收息，可惜只換來黑面或「老點」。說到底銀行職員工作是為自己前途及錢，要免費予客人買債便利可能性好低。
讀者借貸力120k/10000*50%*2.59 = 1554萬，5年後會開始下降，但40歲造的按揭不會到45歲時要客供多，總之「做左就係做左」。讀者已用借貸力為270+170+80+490*66% = 843萬，即用掉了54%，在良好水平。留意到沙田三房690萬樓收16k租，而東涌三房市值850萬，都係收16k租，你就再一次明白買新樓收租有幾SEVEN。在2015年1月26日已出過文講東涌東環點睇，
http://homebloggerhk.com/page/4/?s=%E6%9D%B1%E6%B6%8C
在2016年已拍攝短片「愚蠢的新樓買家」，8萬8人睇過而不斷放箭射爆諗sir。明白有些人需要情緒發洩，網上留言諗sir一向少理。亦因此得失不少地產鋪而少了贊助，所以講真話有一定成本。想聽順耳說話請找SALES，免費。
https://www.youtube.com/watch?v=R4ZUZnos6HM
讀者應將沙田三房及屯門兩房按至五成，如未同銀行講轉出租用途請順手做埋，用意是轉左用租簽埋租約及打厘印，租金收又之70%可計作按揭用之核實收入，又可JET大借貸力。至於樓市不跌五成，先生仍未有CALL MARGIN煩惱。不少人對槓桿借貸卻步，但其實搞清楚借貸機制及預定後路，風險不是那麼高。何況打工仔人工有限但洗費是無限，你唔了解下槓桿基本人生洗費成條數BALANCE唔到。那加按後得(690+420)*50%-170-80 = 305萬。由於股票100萬對比讀者成個組合唔算大數，可以保留。
套到305萬可用債基疊增收息，不宜用直債，而保險收息都不建議。原因是直債入場碼大讀者3-4百萬金仍覺不夠，保險困5-8年去換保本有息，讀者有條件唔妥協。債基無年期但有些少波動，靈活性及高息至10-25%合讀者。305萬可修畢收息101後由E餐12%開始，收番幾個月息覺穩定後再轉上B餐收20%未遲。讀者3月12日上第一堂收息，最快4月10日已見第一期息是否有心目中數目。觀察4,5,6月後再加碼及稍加風險去試20%息，於7月10日已可知20-25%派息機構究竟是否存在，同時已有策略去決定幾時因市況去減貨或再加碼。305萬收平均15%息，一個月已收約38K，夠佢去租好一點的單位。
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偷雞出租受舉報的徵狀
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買樓收租的裝修及如何控制成本
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睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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買樓收租各類稅務處理
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套房收租同一般買樓收租之差異
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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