諗sir
本人已看完你四本的著作, 對投資和房地產 由零到明白咗少少, 但係都諗唔明自己應該點做,所以想找你幫我諗下, 救救我 ,謝謝!
本人,女，33歲,單身 本人收入：26000，兼職4000 , 1個月bonus 22k, 每月儲蓄: 23000
弟弟, 28歲,單身：現在失業，如果以後找工作，估計收入：15000
收租：港幣9500元(實用 450”,50年樓齡, 有電梯, 5分鐘到柯士甸站, 但舊裝, 鐵窗膠地板, 所以只有 9500)
本人儲蓄 230,000 (工作10年無儲蓄，只儲蓄1年)
母親死亡（本人是遺產承辦人)
物業：
1.自住，估價:4.1M, 業主：媽媽（死）
2.出租，估價:4.2M,業主：1/3的弟弟，1/3媽媽（死），1/3本人 (tenants in common)
- 我現在應該做什麼去增值資產? 按樓套現買債基? 買樓?
2.我的借貸力 (26000 + 4000 + 9500 X 2.59 / 10000 X50％)= hkd 5.11M?，但是我問了一些銀行，他們說我的借貸力只是4.0M， 每個物業借2.0M 左右.
3.諗sir說過，我這樣低人工和資產的人, 一定要博, 只能在樓價下跌才能買樓, 然而我有2間樓, 我應該什麼時候我要買樓? 樓價跌到什麼程度 在應該買?, 還是什麼時候買也一樣?
- 短期目標, 儲夠50萬首期, 甩出我三分一名字 ,我自己買一層樓, 然後租出去,叫人幫我供樓. 我沒有自住需要,只想投資, 我應該怎樣準備?
- 中期目標是我和我弟弟各自買一層樓,我應該怎樣準備?
- 甩名可能有一點麻煩, 如要做按揭, 物業改為我的名字, 但如我日後買樓，我不想支付DSD, 有什麼辦法?
- 報諗sir班可以安排一切? 如甩名教學, 安排按揭和買債基? 如果可以的話，我想讓諗sir為我安排一切.
迷惘的人
answer:
在BLOG中見的借貸力2.59算乘只適用於全無借貸及零信用卡的人，現實上點將借貸、未用既信用卡，擔保這些事項納入計算，故讀者將blog中理論及框架付諸實行，先需補回如何處理實況。至於讀者而家唔係低資產，因阿媽淨左兩間樓比佢姊弟，請不要利用老媽子心意去博。輸錢事少，到老來先知草草丟失老媽子交託寶物，後悔一世更難受。
讀者資金係少(25萬)、而高有蓋(有阿媽淨落樓兩間)，屬「高蓋低資」人仕，呢類朋友最好合法地做(唔用「造」)大自己借貸力，意指證明自己努力做工，有超於一份收入及搞好銀行需要的證明，把現有的(26000/10000)*50%*2.59 = 3.3百萬提升。留意兼職係可以提升借貸力，但讀者對兼職收入有何證明? 例如有報稅嗎? 當然報稅係唔足夠，想一開首就交齊文件令銀行少問快批，就要準確知道批核準則。就當筆者早年做loan approver，現時亦需不時找舊同事飲茶，去了解最新的批貸指引。
至於9500租金收入，只可計其中70%作收入，另外唔係話交張租約出黎銀行就信你有9.5k，唔通你將間樓租比你阿妹兩條友簽幾個名係租約，銀行即信你有幾皮租收? 另留意搞租約咪玩太大，見過有些人想「做返轉頭」，係2017年交出張新淨，而日期係2014年簽的租約，話一簽四年死約自己收入好穩陣。結果係超3年的租約，一般要交比土地註冊處作案，更要根據四年的平均年租收入去打印花稅。佢第一步做多左，之後要焗比稅跟足埋，最尾有可能係比人玩一大輪而唔批。所以批按揭咪掛住睇幾多回贈，現趁樓價高應睇睇可加按多少。
遺產承辦人是很概括的用詞，要睇讀者是否獲審判處指定為遺產管理人或遺囑執行人更有意思。母親的單名樓究竟點配? 是否比哂佢兩姊弟又或原來死前未離婚老父有權拎返一半? 仲係未知之數。至於出租樓由於是共權契(in common)，讀者有1/3是肯定，母親淨個1/3是否拎哂要睇有冇遺囑寫。如無就「老公一半而淨低仔女分」，如無老公就仔女全攤。建議讀者先攪好遺產，因銀行查冊見到母親有名，就當出示死亡證會因該份業權最終去向未明而唔批按揭。
當然趁而家攪好借貸力及了解債基能否收10-15%年息是值去安排，因攪好借貸力要等文件出，最好就預半年，咁而家開始邊攪遺產邊去做文件就好利用了時間。另外細佬無野做是一大危機，若佢慣左唔做野而等阿媽錢洗，或經常諗住自己有錢到，呢個後生仔一世就咁玩完，更會連累讀者。一旦借貸力做好而樓全部判哂比姊弟，市值共8.3百萬的樓，按爆八成要8.3mil*80% ~ 6.5mil之借貸力。姊弟分頭持有而亙相擔保就有機忽略hkmc借盡只4.8mil之指引。按酊6.5mil出黎，就當拎一半入債基收息，3.25mil年收12-15%息，已月入多了32k-40k，等於兄妹而家加埋既人工，仲要係只用了一半錢，風險很限制，所以同意讀者要花心思去部署呢一壇野，阿媽真係可以幫佢唔使做。甩名教學及按揭加租務管理在買樓003，而債基及投資心等得在收息101，whatsapp我地報名。完成三大課程後可join現時舊生不時運用到的律師，裝修，劏房經紀及按揭團體network，好似本星期六，就有位律師為舊生作免費講座，講解裝修簽約要注意什麼。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
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建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
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目前費用: $4830(已包上述五堂)
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15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!) 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
費用: $4280
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第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
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九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
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套房收租同一般買樓收租之差異
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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近月高回報收租方案分享
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（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙