諗sir
本人已看完你四本的著作, 對投資和房地產 由零到明白咗少少, 但係都諗唔明自己應該點做,所以想找你幫我諗下, 救救我 ,謝謝!
本人,女,33歲,單身 本人收入:26000,兼職4000 , 1個月bonus 22k, 每月儲蓄: 23000
弟弟, 28歲,單身:現在失業,如果以後找工作,估計收入:15000
收租:港幣9500元(實用 450”,50年樓齡, 有電梯, 5分鐘到柯士甸站, 但舊裝, 鐵窗膠地板, 所以只有 9500)
本人儲蓄 230,000 (工作10年無儲蓄,只儲蓄1年)
母親死亡(本人是遺產承辦人)
物業:
1.自住,估價:4.1M, 業主:媽媽(死)
2.出租,估價:4.2M,業主:1/3的弟弟,1/3媽媽(死),1/3本人 (tenants in common)
- 我現在應該做什麼去增值資產? 按樓套現買債基? 買樓?
2.我的借貸力 (26000 + 4000 + 9500 X 2.59 / 10000 X50%)= hkd 5.11M?,但是我問了一些銀行,他們說我的借貸力只是4.0M, 每個物業借2.0M 左右.
3.諗sir說過,我這樣低人工和資產的人, 一定要博, 只能在樓價下跌才能買樓, 然而我有2間樓, 我應該什麼時候我要買樓? 樓價跌到什麼程度 在應該買?, 還是什麼時候買也一樣?
- 短期目標, 儲夠50萬首期, 甩出我三分一名字 ,我自己買一層樓, 然後租出去,叫人幫我供樓. 我沒有自住需要,只想投資, 我應該怎樣準備?
- 中期目標是我和我弟弟各自買一層樓,我應該怎樣準備?
- 甩名可能有一點麻煩, 如要做按揭, 物業改為我的名字, 但如我日後買樓,我不想支付DSD, 有什麼辦法?
- 報諗sir班可以安排一切? 如甩名教學, 安排按揭和買債基? 如果可以的話,我想讓諗sir為我安排一切.
迷惘的人
answer:
在BLOG中見的借貸力2.59算乘只適用於全無借貸及零信用卡的人,現實上點將借貸、未用既信用卡,擔保這些事項納入計算,故讀者將blog中理論及框架付諸實行,先需補回如何處理實況。至於讀者而家唔係低資產,因阿媽淨左兩間樓比佢姊弟,請不要利用老媽子心意去博。輸錢事少,到老來先知草草丟失老媽子交託寶物,後悔一世更難受。
讀者資金係少(25萬)、而高有蓋(有阿媽淨落樓兩間),屬「高蓋低資」人仕,呢類朋友最好合法地做(唔用「造」)大自己借貸力,意指證明自己努力做工,有超於一份收入及搞好銀行需要的證明,把現有的(26000/10000)*50%*2.59 = 3.3百萬提升。留意兼職係可以提升借貸力,但讀者對兼職收入有何證明? 例如有報稅嗎? 當然報稅係唔足夠,想一開首就交齊文件令銀行少問快批,就要準確知道批核準則。就當筆者早年做loan approver,現時亦需不時找舊同事飲茶,去了解最新的批貸指引。
至於9500租金收入,只可計其中70%作收入,另外唔係話交張租約出黎銀行就信你有9.5k,唔通你將間樓租比你阿妹兩條友簽幾個名係租約,銀行即信你有幾皮租收? 另留意搞租約咪玩太大,見過有些人想「做返轉頭」,係2017年交出張新淨,而日期係2014年簽的租約,話一簽四年死約自己收入好穩陣。結果係超3年的租約,一般要交比土地註冊處作案,更要根據四年的平均年租收入去打印花稅。佢第一步做多左,之後要焗比稅跟足埋,最尾有可能係比人玩一大輪而唔批。所以批按揭咪掛住睇幾多回贈,現趁樓價高應睇睇可加按多少。
遺產承辦人是很概括的用詞,要睇讀者是否獲審判處指定為遺產管理人或遺囑執行人更有意思。母親的單名樓究竟點配? 是否比哂佢兩姊弟又或原來死前未離婚老父有權拎返一半? 仲係未知之數。至於出租樓由於是共權契(in common),讀者有1/3是肯定,母親淨個1/3是否拎哂要睇有冇遺囑寫。如無就「老公一半而淨低仔女分」,如無老公就仔女全攤。建議讀者先攪好遺產,因銀行查冊見到母親有名,就當出示死亡證會因該份業權最終去向未明而唔批按揭。
當然趁而家攪好借貸力及了解債基能否收10-15%年息是值去安排,因攪好借貸力要等文件出,最好就預半年,咁而家開始邊攪遺產邊去做文件就好利用了時間。另外細佬無野做是一大危機,若佢慣左唔做野而等阿媽錢洗,或經常諗住自己有錢到,呢個後生仔一世就咁玩完,更會連累讀者。一旦借貸力做好而樓全部判哂比姊弟,市值共8.3百萬的樓,按爆八成要8.3mil*80% ~ 6.5mil之借貸力。姊弟分頭持有而亙相擔保就有機忽略hkmc借盡只4.8mil之指引。按酊6.5mil出黎,就當拎一半入債基收息,3.25mil年收12-15%息,已月入多了32k-40k,等於兄妹而家加埋既人工,仲要係只用了一半錢,風險很限制,所以同意讀者要花心思去部署呢一壇野,阿媽真係可以幫佢唔使做。甩名教學及按揭加租務管理在買樓003,而債基及投資心等得在收息101,whatsapp我地報名。完成三大課程後可join現時舊生不時運用到的律師,裝修,劏房經紀及按揭團體network,好似本星期六,就有位律師為舊生作免費講座,講解裝修簽約要注意什麼。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排: 第一堂網班:<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課,如註明日期未能上課可在之後補上 上課地點:尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排:
第一堂網班:<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課,如註明日期未能上課可在之後補上 上課地點:尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名,本課程不對外開放!※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第二堂網班:<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班:<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班:2024年9月7日(六)14:00-17:00<債基抵買方法及進階>
第五堂真人班:2024年9月14日(六)14:00-17:00<直債抵買方案及進階>
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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未來一季樓市走勢看法
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15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排: 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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**諗Sir【買樓收租課程】** 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!) 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排: 上課地點為尖沙咀 .當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課
費用: $4280
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
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套房收租同一般買樓收租之差異
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真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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(*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
目前優惠費用: $3000
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容: *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入 更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
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