Hello 諗sir,
上過你3堂（收息101，買樓001，買樓003），獲益良多。現想請教一下我未來應該點部署？
兩夫婦都係3x歲，兩個女兒及一兒子都未夠十歲，家庭月入10萬(13個月糧)，工作及租金收入基本上月月清。以下是資產狀況。
(1) 港島三房：自住，現銀行估1050萬至1300萬不等，欠mortgage 481萬，月供約19k
(2) 新界兩房：出租，現銀行估640萬至700萬不等，欠mortgage 386萬，月供約18k，收租約14k
(3) 現金只有約15萬
現想兩層樓分別盡按，套現約200萬，這做法正確嗎？得到資金想再買樓，但一來不夠錢亦沒有借貸力，二來已沒有人可用作業主而不用付高印花稅，那還應買樓嗎？還是資金應作其他低風險投資，如上收息101時學的保險合適嗎？
謝謝你
ANSWER:
讀者家庭月入約11萬，借貸力為(110k/10000)*2.59*50% = 1424萬。現在已用了借貸力(481+386)/1424 = 61%。在旺市用至六成水平好應收手，不要再諗買樓，亦同意讀者講由於無「人頭」可用，買樓要比重稅。對本案讀者不叫划算。
更何況就當佢地唔使比貴印花稅，係買幾百萬樓都要約3%印花稅之下，稅連佣基本上20萬走唔甩。當然如買新樓可大減雜費，不過10-15%首期都係要比。有些發展商睇中一d人好似讀者咁唔慣儲錢的，就安排「至尊」表揭計劃，只要有舊樓係手包同佢攪掂首期。惟良好理財習慣唔係睇有幾多間樓係手，買樓只係中途一個手段，而首個目的地必然是「現金多到洗唔哂」此情況。咁睇讀者所「患」是外剛內乾，必須力拓水源增加現金水平。
另一重點是將樓按左錢，唔等於唔使儲錢。儲錢唔係為錢，而係為培養理財習慣及執行力。一個無儲蓄習慣既人，比再多錢佢只會洗哂及打回原形。正因如此，讀者確實需要做月供計劃。不過唔係保險(因年期長而讀者現金少，不可用流動性低的保險作理財工具)，可以考慮買入美國上市的房託理財。有此建議原因一是美股可遂股買，唔似港股有手數。讀者可每月焗供$5000(家庭收入的5%…)，如習慣養成再增供數，無講供多幾多都無限制。相反供港股銀行不時以處理零股為名，增加收費。月供$5000而收費$50，看似便宜但比率是1%，各位不可不察。美國上市的房託就當種類都超10種(見下圖)，唔似香港數埋都只十隻餘。
圖顯示不同種類的REITs過去一星期之升跌。商場類的REITs見否極泰來之象，年初至今跑輸不過跌左咁耐都有反底。Data center REITs做得好主因你用手機睇野同用什麼雲端，其實雲端就在data center REITs的物業之內。不時有人問買海外樓好唔好? 先講如有需要分散資產到另一地區，買海外樓也無妨。但如只為收租或賺價? 其實不少佣低既REITs都可幫忙。想知道香港收息股或海外REITs點樣係香港買到、仲可以槓桿? 參加Larry在11月22日一晚之課程(下方有資訊)，會有個好開始。當然讀者情況，槓桿是不需要的。
除了儲好錢讀者就是要加按樓。三房可按1300*50% – 481 ~ 170萬。新界可按700*60%-386 ~40萬。換言之主搞香港樓，套錢之後唔好亂洗，學收息101課所授方法測好時機後分段投入債基再疊增收息，先行12-15%的套餐c。更高風險的25%套餐A先不要做。那170萬每月可予17K-20K新月入，加快讀者儲蓄進度。答文已千字，到此為止。
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