比較買樓、債基、REITS #1348

諗sir你好,

 

我係你003的學生, 有个急症想請教你寶貴嘅意見。

 

我和太太40歲 我私人補習 太太教書 家庭月入六萬元 兩個小孩就讀九龍區小學 加一個工人

 

正在 放賣 將軍澳自住物業 一旦成交後套現600萬

 

一向投資於私人銀行直+債房託基金等等 以收取利息為主 現值大概350萬. 沒有其他物業 .

 

我希望盡用這一筆流動嘅 資產 大刀闊斧去投資 住屋方面嘅需要 可以比較有彈性 慳慳地租住先都唔介意 再加上一向 以節儉為理財崇旨 冇車 小去旅行 少出街食飯. 希望可以一步一步邁向一生三宅嘅目標

 

第一步應該點行? 若果買樓 一拆二 應該點買 ? 若果唔買樓 點樣對沖 樓市 升市嘅風險? 工廈office而家售價 相對較便宜 長遠嚟講可以賺息 + 賺價嗎?

 

直債和房託基金 leverage 後 一向也有接近雙位數的回報 你覺得應該放幾多喺呢邊? 私募基金又如何? 雖然時間比較長 但潛在回報也比高.

 

曾經諗過 懶惰地 950萬全部all in 私人銀行 有幸的話 7至8年 已經開一個double.

 

總括而言呢筆錢對我嚟講絕對唔少 我想穩陣+長賺 +兼且係賺一啲計得出嘅利潤 最重要嘅係 點樣做好風險管理 唔想一個浪襟埋嚟就全軍覆沒

 

所以想請教 資產分配應該點樣放? Thx.

 

ANSWER:

有關私人銀行戶口

首先，350萬應該就唔可以開到私人銀行戶口既，不過知道有些無生意既「私人銀行職員」，妄顧金管局既要求。佢地將客既錢拎去證券行3變6，然後再6蚊打入私行再借3蚊買債勉強湊夠九百萬開戶，為的就是讓客人用1.2-1.6%p.a.借錢。但如比金管發現左，又或比同行踢爆左，銀行需時即時call loan去阻止金管調查。如果當時為跌市，抵押品就算蝕都要焗賣，咁就…

 

另外專業投資者，正統黎講資產要800萬，2年內投資次數不少於40次，每年確認身份，這些文件在私銀開戶時已簽名「認投」。他日投資失利想要查詢，由於專業投資者不包含在<證券及期貨條例>之內，專業投資者需要自己搵律師去查詢意見，若要再進一步就要搵大狀去同銀行上庭，加上月結單可免寄及自動授權唔需要年年續，少咁多保障下各位實需考慮係咪只因借錢平0.3-0.5%P.A.而去做專業投資者(PI)。筆者自己膽少又錢少，唔會將1000萬放哂係一個戶口。其實只要識用零售銀行的工具，已經可將投資變得容易及高息。

 

至於不少私人銀行的活動，都係想問下客會唔會Setup Trust? 又或將錢打去一個更緊密的地方，從而避開不和的家人與稅局之注目。開個trust等於將錢同自己切離，那你可能心諗:「乜有人會想將錢從自己切離咁蠢的嗎?」當然是有的，不少大賺的生意人總踩過綱線，萬一他日被政府或對手告到破產/坐監，早年同自己分開的一億幾千萬就可用慈善基金名義保自己出獄後仍然富貴。而佢地當然唔計較搞個trust究竟係收2%定4%手續費啦，最緊要條友「口密」麻~ 所以私人銀行做生意的取向，究竟與你的目標是否配合? 閣下自決。當然有閒錢，動用3-4成資金去合規開個私銀戶口可以，但如勉強做咁不如唔好做。

 

當然明白讀者可能感到上幾段係廢話，不屬重心。佢主想排除他人黎問急症，那筆者梗係要交貨啦:

 

有關REITS

1.讀者問: 直債和房託基金 leverage 後 一向也有接近雙位數的回報 你覺得應該放幾多喺呢邊?

ANS:筆者今時自己點槓領展(0823)，都去唔到雙位數。海外REITS有可能，但經證券行買只受15萬投資者賠償基金保障，仲要因一些情況先可以賠到。那將主力收息的大錢從金管加證監睇實既銀行，搬去證券行，個人有感疑問。

 

另需留意直債的控制權多在自己、而REITS的控制權多在他人。REITS係基金，而基金的其一定義係「投資人失去資產控制權」的集成投資計劃。故冠軍信託拎手上資產去抵押然後買入旺角某大商場，小投資者NO SAY。領展開始密密吸內地資產，小投資者最有SAY就係沽貨唔買。但如讀者一直想用REITS作其收息之重心，那沽走後有否考量再投資的風險呢? 又或是除左領展，香港仲有咩REITS好買? 如果無? 那應否將視野投放於市場較廣闊同大的債基市場?

 

 

有關領展(0823)

昨天領展公佈業績，反映今時基金情況實在不俗。上圖形容新鴻基同領展在過去一年價格比較，計到而家剛好是打個和，大家同升約25%。唔知iMoney會唔會幫林本利教授收番「【利財筆記-林本利】：沽領展換新地決定正確」呢句說話。早兩個月該編輯用新鴻基價格跑贏領展走勢，就得出換馬新地正確這結論，筆者認為是不夠堅實的。時至今日，領展個價又升番上黎，咁該報又有咩睇法先? 單憑一時價格去論公司質素，未免不乎該雜誌於官網為自己作出「是本港最具國際視野的知識型投資理財雜誌」的宣稱。林教授早期指出領展要換走，因基金花費30多億元回購及註銷基金單位托價，同時又向董事及高層批出大量單位作獎勵。更增加貸款百多億元及耗用30多億元現金及存款，在市場上買買賣賣（包括回購股份托價），以致現金及存款只剩下4億元！(引述蘋果日報)。

 

對比昨天(2016/6/7)年報

僅有3 億港元的債務將於隨後12個月內到期。

於2017年3月31日，備用流動資金為107億港元（對比2016年3 月31日：81億港元），

上述包括現金及存款:6.85億港元

應該令林教授的擔心，可以消除不少。

 

筆者將領展2017及2016的年報比較，內容十分工整，2016有的部份2017大致都有。唯獨是2017年花了新及不少篇幅講培訓:人才管理對培育人才而言非常重要，領展提供各種培訓提升員工質素，並確保我們的員工訓練有素 以應付新的業務挑戰。2016/2017年度，我們為員工舉辦了共280場培訓與發展活動，亦為我們的營 辦商及服務供應商提供了7,249小時的培訓。

同時新任主席聶雅倫於於2016/2017年度制訂了領展的「工作質素能力」框架，作為人才管理策略的基礎。

 

筆者對於財務部表分析肯定沒各位專業會計師咁清楚，領展時任主席聶雅倫都係「數佬」一名，相信佢整得盤數出黎，一定好睇。只不過領展從首任主席的第一個十年，從改變無效率的政府商場去獲利為主，轉變至今日入手彌敦道700號話要攪旺角新零售地標，究竟原本樂富同天水圍既商場可以同佢發生到幾協同既效應? 筆者懷疑。

 

從上文可見，主席亦在年報提出了業務有新挑戰，相信過去一年咁積極培訓就係為此轉營做準備。究竟從往時的屋村地頭蟲，轉變為一眾地產商信和…新鴻基的競爭對手，領展頂得住嗎? 筆者雖然自己盤生意未到億計，不過作為一個生意人，運用過多資源去發展新業務，除了模糊原本做得好的主幹之外，更可能因新場玩唔掂而被逼係舊業務割肉。十年對於一間公司而言只屬短時間，加上參考順豐老闆的成功經驗，佢兩次擴張分別是2003年及09年(03年低價租下楊子江快運飛機及09年買飛機)，今次只有十歲的領展希望乘風破浪趕上中國大發展機遇，筆者自己只會將願冒風險的錢投入領展，但收息既錢就好避免，長買死揸不作考慮。收息同賺價是兩個行為，不是在<收息論>說過嗎?

 

另一個意見，係領展呢盤生意不和互聯網融合。畢竟不能不同意，互聯網揭開世界史下一頁，上一頁是有關發明蒸氣機、推動工業革命、及石油有關。除非證監有關集成信託之定義改變，否則領展呢條路唔可以幫大家行到好遠。從搞生意的角度看，領展呢盤生意進入第二週期，即係本業做好開始生副線，努力請人希望產出收入新引擎。正所謂計劃易、執行難。年報內提出要提升員工質素正是要領。

 

有關續篇

假設讀者賣左樓，有900萬係手。筆者看法樓加直債做穩膽，加些少債基做疊增同股票做前鋒。筆者將撰文從另一角度作分析，及回應讀者「資產分配應該點樣放」此問題。

由於上文已達近2000字，對於一般讀者應已足夠。若想從另角度深化及知道筆者如何回應讀者有關資產分配的事，請在明天2017年6月9日完結之前:

1.在「超筍樓盤理財創富」專頁LIKE有關本篇文章「比較買樓、債基、REITS」的POST:

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2. 在「比較買樓、債基、REITS」的POST 留言”索取「資產分配應怎放」文章”。今次會在24小時從facebook直接PM該部份文章予你

 

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