比較買樓、債基、REITS #1348

諗sir你好,

 

我係你003的學生, 有个急症想請教你寶貴嘅意見。

 

我和太太40歲 我私人補習 太太教書 家庭月入六萬元 兩個小孩就讀九龍區小學 加一個工人

 

正在 放賣 將軍澳自住物業 一旦成交後套現600萬

 

一向投資於私人銀行直+債房託基金等等 以收取利息為主 現值大概350萬. 沒有其他物業 .

 

我希望盡用這一筆流動嘅 資產 大刀闊斧去投資 住屋方面嘅需要 可以比較有彈性 慳慳地租住先都唔介意 再加上一向 以節儉為理財崇旨 冇車 小去旅行 少出街食飯. 希望可以一步一步邁向一生三宅嘅目標

 

第一步應該點行? 若果買樓 一拆二 應該點買 ? 若果唔買樓 點樣對沖 樓市 升市嘅風險? 工廈office而家售價 相對較便宜 長遠嚟講可以賺息 + 賺價嗎?

 

直債和房託基金 leverage 後 一向也有接近雙位數的回報 你覺得應該放幾多喺呢邊? 私募基金又如何? 雖然時間比較長 但潛在回報也比高.

 

曾經諗過 懶惰地 950萬全部all in 私人銀行 有幸的話 7至8年 已經開一個double.

 

總括而言呢筆錢對我嚟講絕對唔少 我想穩陣+長賺 +兼且係賺一啲計得出嘅利潤 最重要嘅係 點樣做好風險管理 唔想一個浪襟埋嚟就全軍覆沒

 

所以想請教 資產分配應該點樣放? Thx.

 

ANSWER:

有關私人銀行戶口

首先,350萬應該就唔可以開到私人銀行戶口既,不過知道有些無生意既「私人銀行職員」,妄顧金管局既要求。佢地將客既錢拎去證券行3變6,然後再6蚊打入私行再借3蚊買債勉強湊夠九百萬開戶,為的就是讓客人用1.2-1.6%p.a.借錢。但如比金管發現左,又或比同行踢爆左,銀行需時即時call loan去阻止金管調查。如果當時為跌市,抵押品就算蝕都要焗賣,咁就…

 

另外專業投資者,正統黎講資產要800萬,2年內投資次數不少於40次,每年確認身份,這些文件在私銀開戶時已簽名「認投」。他日投資失利想要查詢,由於專業投資者不包含在<證券及期貨條例>之內,專業投資者需要自己搵律師去查詢意見,若要再進一步就要搵大狀去同銀行上庭,加上月結單可免寄及自動授權唔需要年年續,少咁多保障下各位實需考慮係咪只因借錢平0.3-0.5%P.A.而去做專業投資者(PI)。筆者自己膽少又錢少,唔會將1000萬放哂係一個戶口。其實只要識用零售銀行的工具,已經可將投資變得容易及高息。

 

至於不少私人銀行的活動,都係想問下客會唔會Setup Trust? 又或將錢打去一個更緊密的地方,從而避開不和的家人與稅局之注目。開個trust等於將錢同自己切離,那你可能心諗:「乜有人會想將錢從自己切離咁蠢的嗎?」當然是有的,不少大賺的生意人總踩過綱線,萬一他日被政府或對手告到破產/坐監,早年同自己分開的一億幾千萬就可用慈善基金名義保自己出獄後仍然富貴。而佢地當然唔計較搞個trust究竟係收2%定4%手續費啦,最緊要條友「口密」麻~ 所以私人銀行做生意的取向,究竟與你的目標是否配合? 閣下自決。當然有閒錢,動用3-4成資金去合規開個私銀戶口可以,但如勉強做咁不如唔好做。

 

當然明白讀者可能感到上幾段係廢話,不屬重心。佢主想排除他人黎問急症,那筆者梗係要交貨啦:

 

有關REITS

1.讀者問: 直債和房託基金 leverage 後 一向也有接近雙位數的回報 你覺得應該放幾多喺呢邊?

ANS:筆者今時自己點槓領展(0823),都去唔到雙位數。海外REITS有可能,但經證券行買只受15萬投資者賠償基金保障,仲要因一些情況先可以賠到。那將主力收息的大錢從金管加證監睇實既銀行,搬去證券行,個人有感疑問。

 

另需留意直債的控制權多在自己、而REITS的控制權多在他人。REITS係基金,而基金的其一定義係「投資人失去資產控制權」的集成投資計劃。故冠軍信託拎手上資產去抵押然後買入旺角某大商場,小投資者NO SAY。領展開始密密吸內地資產,小投資者最有SAY就係沽貨唔買。但如讀者一直想用REITS作其收息之重心,那沽走後有否考量再投資的風險呢? 又或是除左領展,香港仲有咩REITS好買? 如果無? 那應否將視野投放於市場較廣闊同大的債基市場?

 

 

有關領展(0823)

07

昨天領展公佈業績,反映今時基金情況實在不俗。上圖形容新鴻基同領展在過去一年價格比較,計到而家剛好是打個和,大家同升約25%。唔知iMoney會唔會幫林本利教授收番「【利財筆記-林本利】:沽領展換新地決定正確」呢句說話。早兩個月該編輯用新鴻基價格跑贏領展走勢,就得出換馬新地正確這結論,筆者認為是不夠堅實的。時至今日,領展個價又升番上黎,咁該報又有咩睇法先? 單憑一時價格去論公司質素,未免不乎該雜誌於官網為自己作出「是本港最具國際視野的知識型投資理財雜誌」的宣稱。林教授早期指出領展要換走,因基金花費30多億元回購及註銷基金單位托價,同時又向董事及高層批出大量單位作獎勵。更增加貸款百多億元及耗用30多億元現金及存款,在市場上買買賣賣(包括回購股份托價),以致現金及存款只剩下4億元!(引述蘋果日報)。

 

對比昨天(2016/6/7)年報

僅有3 億港元的債務將於隨後12個月內到期。

於2017年3月31日,備用流動資金為107億港元(對比2016年3 月31日:81億港元),

上述包括現金及存款:6.85億港元

應該令林教授的擔心,可以消除不少。

 

筆者將領展2017及2016的年報比較,內容十分工整,2016有的部份2017大致都有。唯獨是2017年花了新及不少篇幅講培訓:人才管理對培育人才而言非常重要,領展提供各種培訓提升員工質素,並確保我們的員工訓練有素 以應付新的業務挑戰。2016/2017年度,我們為員工舉辦了共280場培訓與發展活動,亦為我們的營 辦商及服務供應商提供了7,249小時的培訓。

同時新任主席聶雅倫於於2016/2017年度制訂了領展的「工作質素能力」框架,作為人才管理策略的基礎。

 

筆者對於財務部表分析肯定沒各位專業會計師咁清楚,領展時任主席聶雅倫都係「數佬」一名,相信佢整得盤數出黎,一定好睇。只不過領展從首任主席的第一個十年,從改變無效率的政府商場去獲利為主,轉變至今日入手彌敦道700號話要攪旺角新零售地標,究竟原本樂富同天水圍既商場可以同佢發生到幾協同既效應? 筆者懷疑。

 

從上文可見,主席亦在年報提出了業務有新挑戰,相信過去一年咁積極培訓就係為此轉營做準備。究竟從往時的屋村地頭蟲,轉變為一眾地產商信和…新鴻基的競爭對手,領展頂得住嗎? 筆者雖然自己盤生意未到億計,不過作為一個生意人,運用過多資源去發展新業務,除了模糊原本做得好的主幹之外,更可能因新場玩唔掂而被逼係舊業務割肉。十年對於一間公司而言只屬短時間,加上參考順豐老闆的成功經驗,佢兩次擴張分別是2003年及09年(03年低價租下楊子江快運飛機及09年買飛機),今次只有十歲的領展希望乘風破浪趕上中國大發展機遇,筆者自己只會將願冒風險的錢投入領展,但收息既錢就好避免,長買死揸不作考慮。收息同賺價是兩個行為,不是在<收息論>說過嗎?

 

另一個意見,係領展呢盤生意不和互聯網融合。畢竟不能不同意,互聯網揭開世界史下一頁,上一頁是有關發明蒸氣機、推動工業革命、及石油有關。除非證監有關集成信託之定義改變,否則領展呢條路唔可以幫大家行到好遠。從搞生意的角度看,領展呢盤生意進入第二週期,即係本業做好開始生副線,努力請人希望產出收入新引擎。正所謂計劃易、執行難。年報內提出要提升員工質素正是要領。

 

有關續篇

假設讀者賣左樓,有900萬係手。筆者看法樓加直債做穩膽,加些少債基做疊增同股票做前鋒。筆者將撰文從另一角度作分析,及回應讀者「資產分配應該點樣放」此問題。

由於上文已達近2000字,對於一般讀者應已足夠。若想從另角度深化及知道筆者如何回應讀者有關資產分配的事,請在明天2017年6月9日完結之前:

1.在「超筍樓盤理財創富」專頁LIKE有關本篇文章「比較買樓、債基、REITS」的POST:

超筍樓盤理財創富: https://www.facebook.com/homebloggerhk/

2. 在「比較買樓、債基、REITS」的POST 留言”索取「資產分配應怎放」文章”。今次會在24小時從facebook直接PM該部份文章予你

 

【收息投資課程】Batch 76 (十月班有優先A位隨時收停,報名可先聯絡留位謝謝)

  • 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

*諗sir ViuTV 節目投資諗法

(中)陳嘉倩與諗sir一齊演出

*(下)諗sir於NOW TV的訪問

諗SIR(收息101)【收息投資課程】TEDV76班(內容在72班後已大更新)

第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案

第二堂真人教授: 2020年10月17日(六) 14:00-16:45

第三堂真人教授:2020年10月24日(六) 14:00-16:45

第二堂真人教授: 2020年9月15日(二) 19:15-22:00(FULL)

第三堂真人教授: 2020年9月22日(二) 19:15-22:00 (FULL)

 

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室

目前費用: $4900(已包上述三堂)

講者諗sir: 2012年後開始教授課程,累積學生達9000人。經歷2003、2008、2020年3月三次大跌市,過濾出投資要旨及精華想面對面教識你

*絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課

#上唔到真人堂可在隨後班次補課

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息101 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145(接受網上信用卡、匯豐轉數或轉數快付款)

3.確認後會予login及password比你登入本網站睇第一堂片段、之後上返黎到真人堂

或用電郵:[email protected]

 

或利用下方PAYNOW BUTTON即時付款先開始網上課

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  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DV系列【收息投資課程】詳盡內容:

*課程內所授方案幾十萬資金都可實行、同時為你將資金打去新加坡或外地做準備,配合2020年香港人情況。唔一定需要靠銀行做,當然亦不用開立私人銀行戶口,全新內容連舊生讀未聽過。

< 首部份課程 >

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

 

< 次部份課程 >

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

 

< 後部份課程 >

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

 



諗SIR(收息103)【收息實行班】/TEDP58及59班

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

TEDP58第一課: 2020-09-19(六) 14:00-16:00(少量位)

TEDP58第二課: 2020-09-26(六) 14:00-16:00(少量位)

TEDP59第一課: 2020-10-29(四) 19:15-21:15

TEDP59第二課: 2020-11-05(四) 19:15-21:15

費 用:$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

地 點:Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

報名:  

  1. 收息103舊生短訊報名:WhatsApp 63832145
  2. 收息103舊生記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDP58」
  3. 收息103舊生網上填表報名

內容: 

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊

按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

*討論群有會員特設活動如私人銀行服務介紹聚會/轉換資金去星加坡聚會/英國樓講座

*往後重讀收息103只需$1500

 

 

 



 

course02_header

 

*買樓003內容請再拉下收看
諗SIR(買樓001)【借貸力應用及買樓流程班 】course code:TELY69
(為配合新政策、買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
第一課:2020年11月3日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月10日(二)19:15-22:00  (下方付款後可網上先睇片)

全兩課費用:$2000元
地點(網上看後仲可上返一次真人買樓001,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室
 

報名安排詳解:

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4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢,上夠兩次!

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買樓001 內容:
 
四大範疇: 查冊、按揭、睇樓、選區。加上個案研究
1.查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
 
2.按揭:
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
 
3.睇樓
睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬
 
4.選區
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係
 
 
個案研究
「九成按揭」物業出租被按證公司發現?/ 物業未向承按銀行申領「出租同意書」後果?
解拆租客「屈租」之圈套

諗SIR(買樓003)【一拆二收租睇市班 】course code: TELY70

(為配合新政策、買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
(*買樓003可單上。不用先修買樓001)

第一課:2020年11月17日(二)19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月24日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)

地  點: (網上看後仲可上返一次真人買樓003,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室

 

安排詳解:

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5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢,上夠兩次!

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買樓003課程重點:

A. 進階按揭及借貸運用

– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋

-零收入都可產出借貸力法門

– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法

– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

– 中原數市指數走勢預測方法

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

D. 學生宿舍/套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房或學生分租?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

 



.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

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3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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