如何優化/增值1100萬組合?(答)

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理財畢竟想達到一個指標，因錢銀是計得到的。那筆者為讀者先定一個目標，是到退休時維持現月入的70%作洗費。計你現時家庭月入$70000，70%即$49000。如將來月入全由樓房租金供給，那便不用太擔心通賬會抵去你所收銀紙之購買力，因觀乎過去幾十年，如由租金作那70%被動收入之來源，收取金額會跟隨通賬上升，自動抵銷貶值帶來之風險。

現時讀者兩間樓加一車位共收租約$36000，為目標之73%。雖然樓係未供完，因讀者才36歲所以係退休前供滿絕有可能。惟人到四十實要提防事業有阻，被裁被掉職不無可能。為了應付樓價大跌對個人之打擊，讀者要做好兩個事項。首要提供抵押品(即樓房)之質素，二是將按揭年期先拉長。旺市運用一半購買力除了應用在計出買樓預算外，亦可幫助你減低借貸槓桿，為萬一跌市更有準備。

現時供樓每月2.4萬，負擔比率(用50%計已可，因大跌市有信心政府會放寬第二套房之負擔比率至借款人40%至共入息之50%)為24000/70000=34.3%，如想旺市只持一半貨(即只運用一半借貸力)，讀者要減低按揭月供金額至$17500。在此做了一個假設，是你的車位沒有做按揭。要減低供款金額，要考慮將深水埗樓換作較新樓房。由於讀者沒有提供該單位是在深水埗那個屋苑，筆者思路如下: 如果三百幾萬新城及位於深水涉區，咁不出都係那幾個新屋苑，以此估值(3.0mil)，應為一房，睇開homebloggerhk都合知筆者不太建議人買入一房或開放式，除非你肯定永不賣出。如果係舊樓，除非你係劏房老手，否則不宜持有，應用300萬換作較新樓房，較佳抵押品，即可作30年按揭供款，減低月供金額。

有人問拉長供款年期，降低現時每月還款，但息咪又係比多左，咁做最尾有冇著數? 筆者深信爭人錢是冇問題的，爭得耐更有著數。最怕你爭人舊金或間樓，過幾十年後你要買番舊金比人可會令你好頭痕。有時間更會同大家討論「長爭長有」之方法。

趁太太仲有野做，趁而家市高好換埋深水涉間樓。元朗九龍灣都比舊區跑得快。因為太太沒有工作證明，你便在借貸安排上彈性盡失。一間換走舊樓及將供款壓低至近$17500水平，第時太太辭工靠自己，都不會令借貸比率超越40%水平，跌市起碼「仲有彎轉」。至於車位如不具備良好增長潛力，確實可以換債，但內房債券以你投資金額只可買一隻，就算可全輸都不宜將風險集中於該等公司，諗樣最尾送你兩個number:

 *瑞房剛公佈業績，利潤大倒退

至於保本又高息的產品，真係諗都唔好諗。是沒有的。上述有個永續債，發行人可能每五年調整一次票面息，亦有權於發行日計之第六年贖回，另外瑞房是沒有特別取得一個投資評級，請留意，沒評級不代表低評級。例如長江實業試過被人撤回其A的評級變成「沒評級」的。此段文章不是要為所述投資物作出推介，投資人要自己衡量所承受風險。

諗[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。