如何優化/增值1100萬組合?(答)

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理財畢竟想達到一個指標,因錢銀是計得到的。那筆者為讀者先定一個目標,是到退休時維持現月入的70%作洗費。計你現時家庭月入$70000,70%即$49000。如將來月入全由樓房租金供給,那便不用太擔心通賬會抵去你所收銀紙之購買力,因觀乎過去幾十年,如由租金作那70%被動收入之來源,收取金額會跟隨通賬上升,自動抵銷貶值帶來之風險。

 

現時讀者兩間樓加一車位共收租約$36000,為目標之73%。雖然樓係未供完,因讀者才36歲所以係退休前供滿絕有可能。惟人到四十實要提防事業有阻,被裁被掉職不無可能。為了應付樓價大跌對個人之打擊,讀者要做好兩個事項。首要提供抵押品(即樓房)之質素,二是將按揭年期先拉長。旺市運用一半購買力除了應用在計出買樓預算外,亦可幫助你減低借貸槓桿,為萬一跌市更有準備。

 

現時供樓每月2.4萬,負擔比率(用50%計已可,因大跌市有信心政府會放寬第二套房之負擔比率至借款人40%至共入息之50%)為24000/70000=34.3%,如想旺市只持一半貨(即只運用一半借貸力),讀者要減低按揭月供金額至$17500。在此做了一個假設,是你的車位沒有做按揭。要減低供款金額,要考慮將深水埗樓換作較新樓房。由於讀者沒有提供該單位是在深水埗那個屋苑,筆者思路如下: 如果三百幾萬新城及位於深水涉區,咁不出都係那幾個新屋苑,以此估值(3.0mil),應為一房,睇開homebloggerhk都合知筆者不太建議人買入一房或開放式,除非你肯定永不賣出。如果係舊樓,除非你係劏房老手,否則不宜持有,應用300萬換作較新樓房,較佳抵押品,即可作30年按揭供款,減低月供金額。

 

有人問拉長供款年期,降低現時每月還款,但息咪又係比多左,咁做最尾有冇著數? 筆者深信爭人錢是冇問題的,爭得耐更有著數。最怕你爭人舊金或間樓,過幾十年後你要買番舊金比人可會令你好頭痕。有時間更會同大家討論「長爭長有」之方法。

 

趁太太仲有野做,趁而家市高好換埋深水涉間樓。元朗九龍灣都比舊區跑得快。因為太太沒有工作證明,你便在借貸安排上彈性盡失。一間換走舊樓及將供款壓低至近$17500水平,第時太太辭工靠自己,都不會令借貸比率超越40%水平,跌市起碼「仲有彎轉」。至於車位如不具備良好增長潛力,確實可以換債,但內房債券以你投資金額只可買一隻,就算可全輸都不宜將風險集中於該等公司,諗樣最尾送你兩個number:

 

瑞安房地產*
SHUION 9 3/4 02/16/15
9.75 2/16/2015 105.75 106.5 6.43 6.01
瑞安房地產*
SHUION 10 1/8 12/10/49
10.125 Perp/永續性 99.75 100.75 10.19 9.91

 *瑞房剛公佈業績,利潤大倒退

至於保本又高息的產品,真係諗都唔好諗。是沒有的。上述有個永續債,發行人可能每五年調整一次票面息,亦有權於發行日計之第六年贖回,另外瑞房是沒有特別取得一個投資評級,請留意,沒評級不代表低評級。例如長江實業試過被人撤回其A的評級變成「沒評級」的。此段文章不是要為所述投資物作出推介,投資人要自己衡量所承受風險。

 

 

course02_header

 

*買樓003內容請再拉下收看
諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 上完堂仲陪埋你去買】course code:TELY73
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年4月27日 晚上19:15-21:15真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
全三課費用:$3000元
地點:佐敦
 

報名安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓001 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

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4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5. 第三堂返黎上堂或網上約助教去傾傾

 

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買樓001  第一堂:
 選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係
 
 借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
買樓001  第二堂:
睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬
 
查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
買樓001  第三堂(手把手):
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

講解

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】course code: TELY72

(為配合新政策、買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)

第三課:2021年5月4日(二)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到

全三課費用:$3000元

地  點: 佐敦

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓003 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5. 第三堂返黎上堂或網上約助教去傾傾

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

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買樓003第一堂:

A. 進階按揭及借貸運用

– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋

-零收入都可產出借貸力法門

– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法

– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

– 中原數市指數走勢預測方法

買樓003第二堂:

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房或學生分租?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

買樓003第三堂(個性化咨詢):

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A

律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!

資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

 



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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體,而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發,2018年 11 月11日正式推出,此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管,並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司(Coopers & Lybrand)等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作,涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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