如何優化/增值1100萬組合?(答)

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理財畢竟想達到一個指標,因錢銀是計得到的。那筆者為讀者先定一個目標,是到退休時維持現月入的70%作洗費。計你現時家庭月入$70000,70%即$49000。如將來月入全由樓房租金供給,那便不用太擔心通賬會抵去你所收銀紙之購買力,因觀乎過去幾十年,如由租金作那70%被動收入之來源,收取金額會跟隨通賬上升,自動抵銷貶值帶來之風險。

 

現時讀者兩間樓加一車位共收租約$36000,為目標之73%。雖然樓係未供完,因讀者才36歲所以係退休前供滿絕有可能。惟人到四十實要提防事業有阻,被裁被掉職不無可能。為了應付樓價大跌對個人之打擊,讀者要做好兩個事項。首要提供抵押品(即樓房)之質素,二是將按揭年期先拉長。旺市運用一半購買力除了應用在計出買樓預算外,亦可幫助你減低借貸槓桿,為萬一跌市更有準備。

 

現時供樓每月2.4萬,負擔比率(用50%計已可,因大跌市有信心政府會放寬第二套房之負擔比率至借款人40%至共入息之50%)為24000/70000=34.3%,如想旺市只持一半貨(即只運用一半借貸力),讀者要減低按揭月供金額至$17500。在此做了一個假設,是你的車位沒有做按揭。要減低供款金額,要考慮將深水埗樓換作較新樓房。由於讀者沒有提供該單位是在深水埗那個屋苑,筆者思路如下: 如果三百幾萬新城及位於深水涉區,咁不出都係那幾個新屋苑,以此估值(3.0mil),應為一房,睇開homebloggerhk都合知筆者不太建議人買入一房或開放式,除非你肯定永不賣出。如果係舊樓,除非你係劏房老手,否則不宜持有,應用300萬換作較新樓房,較佳抵押品,即可作30年按揭供款,減低月供金額。

 

有人問拉長供款年期,降低現時每月還款,但息咪又係比多左,咁做最尾有冇著數? 筆者深信爭人錢是冇問題的,爭得耐更有著數。最怕你爭人舊金或間樓,過幾十年後你要買番舊金比人可會令你好頭痕。有時間更會同大家討論「長爭長有」之方法。

 

趁太太仲有野做,趁而家市高好換埋深水涉間樓。元朗九龍灣都比舊區跑得快。因為太太沒有工作證明,你便在借貸安排上彈性盡失。一間換走舊樓及將供款壓低至近$17500水平,第時太太辭工靠自己,都不會令借貸比率超越40%水平,跌市起碼「仲有彎轉」。至於車位如不具備良好增長潛力,確實可以換債,但內房債券以你投資金額只可買一隻,就算可全輸都不宜將風險集中於該等公司,諗樣最尾送你兩個number:

 

瑞安房地產*
SHUION 9 3/4 02/16/15
9.75 2/16/2015 105.75 106.5 6.43 6.01
瑞安房地產*
SHUION 10 1/8 12/10/49
10.125 Perp/永續性 99.75 100.75 10.19 9.91

 *瑞房剛公佈業績,利潤大倒退

至於保本又高息的產品,真係諗都唔好諗。是沒有的。上述有個永續債,發行人可能每五年調整一次票面息,亦有權於發行日計之第六年贖回,另外瑞房是沒有特別取得一個投資評級,請留意,沒評級不代表低評級。例如長江實業試過被人撤回其A的評級變成「沒評級」的。此段文章不是要為所述投資物作出推介,投資人要自己衡量所承受風險。

 






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