Hi 諗樣兄，小女子24歲，想盡早買樓結婚，達成30歲或之前有個入幼稚園嘅小朋友嘅願望。請諗樣兄賜教！
我番銀行工，月入4萬，扣除家用(每月8千5)、日常開資、交稅，大概月儲一萬。父母話如果我買樓，因負擔大增可不必比家用，但我想盡量照舊比。
男友26歲，穩定月入5萬，月儲2萬5。男友兩年内可望升職加薪至月入6萬。
我倆資產:
港幣現金及定期 90萬
人民幣保本產品及定期 RMB 27萬
股票蟹貨 13 萬
男友家人亦希望我地早日成婚，可資助我地80萬幫補首期及婚宴。話雖唔駛還，但我想當低息貸款還番比佢地，平日比住息先，儲多咗錢就還啲本。佢地老人家怕風險，平日都係擺活期、定期，我諗可以唔賣自己啲較高息資產，供銀行存款息比佢地。佢地若”call loan”先賣。
我同男友睇樓睇過鑽石山、康城、奥運，比較鍾意奧運因番工方便同有大商場。我地目標係搵6百萬樓下、實用面積約450至500呎單位自住，最好樓齡在12年內。若喺奧運，應該係低層同冇海景。如為眼鏡房間格或會打通變大房。諗樣兄點睇？
由於我喺銀行做，有員工房貸優惠，現利息為1%，最多借個人100個月糧或物業價值的七成之較低者。按九成的話，在不超100個月糧的前提下突出嚟嗰舊用客息。我地計過供樓應該冇問題。如按七成，一下子用哂積蓄做首期、比厘印、經紀佣金會唔會危險？買過萬蚊呎樓心頭會唔會太高、唔適合上車？
之前諗樣兄提過進可攻退可守理論，我認為我同男友現在工作咗3、4年儲到一筆首期，如果未來keep住差不多living standard，用人工升幅來養B，將來若跌市，3、4年後我地應儲到另一筆首期買多間（假設仍不須還男友家人給的80萬本金）。有冇理解錯？
另外，男友可領取十年的housing allowance，人工越高先開始拎、金額就越高。現楷段領取約每月1萬5 (要交稅）。我地唔識計幾時拎好，升職加薪講唔定，但又要考慮time value of money。我覺得如果夠錢駛，可以唔拎住，留番供第二層樓用。諗樣兄有咩建議去maximize呢筆錢嘅用途？
我仲想盡早讀個比較有名氣嘅master幫助升職，但我知比完首期應該冇哂錢。
其實而家樓價高企，個心真係十五十六好唔好高追買樓，只怪自己生不逢時，適婚年齡遇上樓價飆升。如果買唔到符合心目中環境舒適嘅樓住，可以暫時與男友家人同住。
寫得比較亂同我自知冇周全具體咁諗過個計劃，希望諗樣兄唔嫌棄、指點一二幫我地揾到計劃幾件人生大事嘅方向！多謝！
Kuma 上
answer:
建議一: 請不要買入樓房改拆牆大改裝，第日只會更難放售
如你買入大屋苑單位，假設第時要放售、睇樓客多與其他同則(類)單位作比較。兩房改一房好明顯會少左一批客路，你要遇到知心人剛好想要個大一房先可「撞棍」沽出。又或者滿意你單位的人，知道要比多筆錢裝修先可以將你個單位變回原圖則，自然有所折扣。請勿亂將大屋苑單位買入後大改裝，除非你打算成世都唔賣。
建議二: 關於銀行員工借貸福利
是的，你的福利應可借至樓價的100%，行內獨有，廣為人知。如普通人要九成上會難免要比十幾萬按揭保險費，但銀行員工九成上會，或某大銀行可借十足(即100%十成上會)，已可為你慳回按保費，利息亦很低。例如你買入400萬樓房，而借足400萬，街外息為2.4%，分25年還每月$17700(本金佔9744)。但銀行提供超低息1%優惠，每月還款只$15000，而本金份額是$11600，每月利息只$3300，仲要無罰息期!
大家都會諗，做銀行梗係好!! 但請留意，萬一銀行要辭退職員，當初所借下之房貸要即時還，而銀行通常炒人亦即經濟差之時候。假設買入樓房$5.0mil，如樓價下跌三成而銀行又要炒人，不幸被炒者要係經濟艱難時提取約1.5mil才能「贖身」。可惜你想轉按去另一銀行時，話唔定人地點哀求都只肯借當時樓價七成比你，亦即3.5mil*70%=2.45mil，換言之，你總共要補水$5.0-2.45mil=2.55mil。
當然如你當初不借100%，肯比10%或30%樓價作首期，你自行將數目由2.55mil扣減。筆者亦不是要打沉你買樓大計，但你倆必須在買樓之前，看清楚金融海嘯之威力。以小女子廿四歲之齡就可獲得不錯月入，想必經過一番經營，但投身社會該只數年，可能上次2008年海嘯時，還未從大學畢業。要知2008年要問銀行借錢而你行業寫上銀行兩字、借貸額可能比平時減半。如果你寫行業為投資銀行，你即刻比人叫走。我只可以說銀行對客戶、對自己員工，都可以因經濟逆轉而馬上變臉。當然筆者都想你係該行業很好地發展，但上述是真人真事，員工房貸要懂得利用，才不會反被其害。
寧為雞頭 不為鳳尾
筆者建議你可先買入一間舊些少，在西鐵線沿站之樓房。美孚大角咀荃灣元朗大把選擇。如你買入奧運站上蓋單位，以你員工借貸額再補水都只可買入該區較低質素單位，倒不如去次一點地區，但買入質素高，第時「唔憂賣」之樓房。另外如你買入樓房後要拆牆，裝修費至少三十萬，第日你小朋友長大你好可能要請工人、要換樓，一搬去三房咪將你之前個裝修錢浪費? 比幾十萬裝修只用三年?
你和男友應可月儲4.0萬(保守計)，即一年有48萬。如買入3.5mil的兩房單位用銀行plan十成上會，假設樓價兩年跌五成，銀行追差價3.5*50%即1.75mil，你都夠錢補。因你已有積蓄90萬，兩年又可儲近百萬，以此buget去買樓實在會很放心。
當然你買樓之餘，要撥錢去讀master。相信如樓價兩年後真的大跌五成，父母都可出錢相助。況且筆者認為香港往後，是很難找到二百萬的私人樓了。年青人先由儉入奢，先住平一點點，再同另一半慢慢改善居住環境，是很開心的。至於你其他問題，由於回文已達千字、可能要遲些再答。筆者真的還有可幫忙地方，煩請你再發followup question。
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
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債券101收息加強版(全新內容)
全新內容共9小時課程
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時
債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時
-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!
服務期限: 24個月
*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 
63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢
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13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
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15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)
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18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA
團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備
參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢
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價格: $3888
包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
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*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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諗Sir 樓市永續收入班
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第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
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第二堂 (三小時)
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樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
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年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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