Hi 諗樣兄,小女子24歲,想盡早買樓結婚,達成30歲或之前有個入幼稚園嘅小朋友嘅願望。請諗樣兄賜教!
我番銀行工,月入4萬,扣除家用(每月8千5)、日常開資、交稅,大概月儲一萬。父母話如果我買樓,因負擔大增可不必比家用,但我想盡量照舊比。
男友26歲,穩定月入5萬,月儲2萬5。男友兩年内可望升職加薪至月入6萬。
我倆資產:
港幣現金及定期 90萬
人民幣保本產品及定期 RMB 27萬
股票蟹貨 13 萬
男友家人亦希望我地早日成婚,可資助我地80萬幫補首期及婚宴。話雖唔駛還,但我想當低息貸款還番比佢地,平日比住息先,儲多咗錢就還啲本。佢地老人家怕風險,平日都係擺活期、定期,我諗可以唔賣自己啲較高息資產,供銀行存款息比佢地。佢地若”call loan”先賣。
我同男友睇樓睇過鑽石山、康城、奥運,比較鍾意奧運因番工方便同有大商場。我地目標係搵6百萬樓下、實用面積約450至500呎單位自住,最好樓齡在12年內。若喺奧運,應該係低層同冇海景。如為眼鏡房間格或會打通變大房。諗樣兄點睇?
由於我喺銀行做,有員工房貸優惠,現利息為1%,最多借個人100個月糧或物業價值的七成之較低者。按九成的話,在不超100個月糧的前提下突出嚟嗰舊用客息。我地計過供樓應該冇問題。如按七成,一下子用哂積蓄做首期、比厘印、經紀佣金會唔會危險?買過萬蚊呎樓心頭會唔會太高、唔適合上車?
之前諗樣兄提過進可攻退可守理論,我認為我同男友現在工作咗3、4年儲到一筆首期,如果未來keep住差不多living standard,用人工升幅來養B,將來若跌市,3、4年後我地應儲到另一筆首期買多間(假設仍不須還男友家人給的80萬本金)。有冇理解錯?
另外,男友可領取十年的housing allowance,人工越高先開始拎、金額就越高。現楷段領取約每月1萬5 (要交稅)。我地唔識計幾時拎好,升職加薪講唔定,但又要考慮time value of money。我覺得如果夠錢駛,可以唔拎住,留番供第二層樓用。諗樣兄有咩建議去maximize呢筆錢嘅用途?
我仲想盡早讀個比較有名氣嘅master幫助升職,但我知比完首期應該冇哂錢。
其實而家樓價高企,個心真係十五十六好唔好高追買樓,只怪自己生不逢時,適婚年齡遇上樓價飆升。如果買唔到符合心目中環境舒適嘅樓住,可以暫時與男友家人同住。
寫得比較亂同我自知冇周全具體咁諗過個計劃,希望諗樣兄唔嫌棄、指點一二幫我地揾到計劃幾件人生大事嘅方向!多謝!
Kuma 上
answer:
建議一: 請不要買入樓房改拆牆大改裝,第日只會更難放售
如你買入大屋苑單位,假設第時要放售、睇樓客多與其他同則(類)單位作比較。兩房改一房好明顯會少左一批客路,你要遇到知心人剛好想要個大一房先可「撞棍」沽出。又或者滿意你單位的人,知道要比多筆錢裝修先可以將你個單位變回原圖則,自然有所折扣。請勿亂將大屋苑單位買入後大改裝,除非你打算成世都唔賣。
建議二: 關於銀行員工借貸福利
是的,你的福利應可借至樓價的100%,行內獨有,廣為人知。如普通人要九成上會難免要比十幾萬按揭保險費,但銀行員工九成上會,或某大銀行可借十足(即100%十成上會),已可為你慳回按保費,利息亦很低。例如你買入400萬樓房,而借足400萬,街外息為2.4%,分25年還每月$17700(本金佔9744)。但銀行提供超低息1%優惠,每月還款只$15000,而本金份額是$11600,每月利息只$3300,仲要無罰息期!
大家都會諗,做銀行梗係好!! 但請留意,萬一銀行要辭退職員,當初所借下之房貸要即時還,而銀行通常炒人亦即經濟差之時候。假設買入樓房$5.0mil,如樓價下跌三成而銀行又要炒人,不幸被炒者要係經濟艱難時提取約1.5mil才能「贖身」。可惜你想轉按去另一銀行時,話唔定人地點哀求都只肯借當時樓價七成比你,亦即3.5mil*70%=2.45mil,換言之,你總共要補水$5.0-2.45mil=2.55mil。
當然如你當初不借100%,肯比10%或30%樓價作首期,你自行將數目由2.55mil扣減。筆者亦不是要打沉你買樓大計,但你倆必須在買樓之前,看清楚金融海嘯之威力。以小女子廿四歲之齡就可獲得不錯月入,想必經過一番經營,但投身社會該只數年,可能上次2008年海嘯時,還未從大學畢業。要知2008年要問銀行借錢而你行業寫上銀行兩字、借貸額可能比平時減半。如果你寫行業為投資銀行,你即刻比人叫走。我只可以說銀行對客戶、對自己員工,都可以因經濟逆轉而馬上變臉。當然筆者都想你係該行業很好地發展,但上述是真人真事,員工房貸要懂得利用,才不會反被其害。
寧為雞頭 不為鳳尾
筆者建議你可先買入一間舊些少,在西鐵線沿站之樓房。美孚大角咀荃灣元朗大把選擇。如你買入奧運站上蓋單位,以你員工借貸額再補水都只可買入該區較低質素單位,倒不如去次一點地區,但買入質素高,第時「唔憂賣」之樓房。另外如你買入樓房後要拆牆,裝修費至少三十萬,第日你小朋友長大你好可能要請工人、要換樓,一搬去三房咪將你之前個裝修錢浪費? 比幾十萬裝修只用三年?
你和男友應可月儲4.0萬(保守計),即一年有48萬。如買入3.5mil的兩房單位用銀行plan十成上會,假設樓價兩年跌五成,銀行追差價3.5*50%即1.75mil,你都夠錢補。因你已有積蓄90萬,兩年又可儲近百萬,以此buget去買樓實在會很放心。
當然你買樓之餘,要撥錢去讀master。相信如樓價兩年後真的大跌五成,父母都可出錢相助。況且筆者認為香港往後,是很難找到二百萬的私人樓了。年青人先由儉入奢,先住平一點點,再同另一半慢慢改善居住環境,是很開心的。至於你其他問題,由於回文已達千字、可能要遲些再答。筆者真的還有可幫忙地方,煩請你再發followup question。
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
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債券101收息加強版(全新內容)
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不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
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第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時
債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時
-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排:
第一堂網班:<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班:<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班:<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班:2024年9月7日(六)14:00-17:00<債基抵買方法及進階>
第五堂真人班:2024年9月14日(六)14:00-17:00<直債抵買方案及進階>
*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課,如註明日期未能上課可在之後補上
上課地點:尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名,本課程不對外開放!※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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服務期限: 24個月
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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到,會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
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►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
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第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
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樓市永續收入班 (PBA3) 安排:
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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上課地點為尖沙咀
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