窮爸爸變富爸爸

 SIR 您好!

本人近年開始拜讀諗SIR博文,獲益良多!惜最心痛是看得太遲當想付諸實行,現實裏卻不只從何入手.

本人和太太35歲,大學畢業。正職穩定收入均為約3萬,本人其他收入平均約每月7K。現育有一小兒,太太財政獨立不會分擔家庭開支並須另繳家用,固本人一直靠自己有苦難言,每月儲蓄實屬有限。

財政狀況:

1) 本人多年前買入一大型屋苑兩房單位作自住,後轉按為H+0.65% ()。現估值5.3M尚欠銀行1.7M年期20年,供樓每月8K另管理費1K

2) 如套現至7成可借二百萬,現有流動資產約40萬。

3) 每月家庭總開支大約30K (當中包括供樓及其他家庭開支).

4) 太太和她家人有聯名物業。

5) 母親現租住公屋.

 

本人實力有限故學諗SIR話齋只可time to market. 本人向來鐘情大型屋苑目標是退休後可full pay一個自住物業(可能是居屋)另兩個兩房物業作收租.現欲準備現金靜待跌市入貨.

 

根據現時的狀況,我有以下的想法:

1) 現住單位內若加按至7可套現200但當然不欲放棄現有按揭息率請問此計可行嗎需要找同一銀行加按的嗎有甚麼需要注意事項?

2) 經常說人仔可做3.x我想將200萬開個一般平民銀行的理財戶口但會有這些rate我該往那裏才有這些rate offer?

3) 本人有意若干年後叫母親用白表於二手市場買3房居屋,然後和母親同住,將原來物業出租母親和太太則聯名及以太太名義做按揭.請問此計可行嗎?轉名又要花多少時間本人有一弟弟外住但和本人及母親關係普通請問有何良策免生枝節?

 

希望能得到諗SIR指教。謝謝!

窮爸爸上

ANSWER:

公屋加戶問題

窮爸爸的計算是先將現居兩房樓所賺的錢套出,伺機找母親放棄公屋而轉入居屋買三房,完成換樓目標。要留意母親放棄公屋,換取免補地價買居屋資格,只能用單名再買入居屋。所以妻子不能和你母親聯名買入居屋三房,除非她有資格加入公屋和母親聯戶,本身資產及入息要夠低,成功才可聯名買入居屋。

 

因為本身支出較大,儲錢速度不快。窮爸爸都好明自己位置,先將換樓目標下移至居屋三房。現只好小心運用早年買樓賬面「賺」到之二百萬,再要分段睇位入市,窮爸爸先可有機脫貧,向富爸爸之路進發。現階段只宜先套現及小心保留現金,萬一市低連「賺」到的二百萬都冇埋。現時作樓宇投資價確稍高,而最麻煩是各項政策都不利借貸,令買樓成本大增。早年期只要肯撥廿萬資金、九成上會仲可以租出去,此事不遠只發生在2008年。現唯有耐心等待,三年過後,絕對是另一番風景。

人幣轉存

現居加按至70%即欠下3.71mil,分30年還年息2.4%,每月供款增至$14600。加按可以和同一埋銀行傾,有機會新借部份用較高利息計,而舊部份則用hibor plan續計息。供款額由$7800增至$14600。你套現後之二百萬,放香港人民幣定期收息保守可達2.8%年息,高於3.0%的定期要比心機和銀行格價才可知道。就當你年息收3%,每月亦可收$5000補貼多出之供樓款項。惟供款之金額比$5000多,你要自己再補貼二千元才行,窮爸爸要再過多點苦生活。你可以將人民幣電匯到中國做定期,做一年期應可達4%年息,每你每月多出近$7000收入,麻煩在你要將二百萬港元分幾十次先可在個人戶口全轉做人民幣,你可到銀行設下常行指示,要銀行幫你在未來幾十日每天買入兩到五萬元人幣,成事後每日最多轉八萬到國內,只做定期是可以原筆金錢轉回香港。

 
另在這幾年請盡力清還自住兩房的按揭貸款,到欠款只為樓價五成方休,待換三房時候將兩房租出,租金收入可作你借貸時的入息計算,很有幫助。手上之二百萬在跌市時很有用處,可分兩注買入兩間樓房亦可,請耐心等待。多謝收看筆者早期文章及運用time to market道理,你實在是不適合平均隔幾年買入細碼樓房之一種,只好用眼光加運氣希望能計出最大勝算,幫自己退休儲落三層樓。至於你說最心痛是看筆者得太遲,確實越早有資本在手、能作稍為妥善之安排,人生之結果會大扭轉。筆者文章亦不敢說是精湛,只是將幾個理財大道理,配合港人之生活模式為大家解難。希望窮爸爸終下鬆口氣,著緊為自己部署退休生活。










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