本人是DV39收息101的學員， 就是今天最後請教你怎麼把問題給你，而你教我發Email的給你那個：）。我也報了你的收息103課程。看阿Sir你的Blog已經一段時間了，非常欣賞阿Sir你的思維方法，覺得很適合本人去借鑑，也真的學到了很多很多。所以也毫不猶豫報了你的兩個收息課程。希望阿Sir可以對我的人生的規劃指點一二。
本人35歲，太太33歲，我有一份穩定的工作，年薪大概有1.1m
父母都超過了65歲，沒有買過屋，並住公屋，需要我供養
太太幾個月前辭職在家照顧兩個小孩
本人和妻子以聯名戶口在西九四小龍買了一個6百多尺的單位，現在銀行估值596萬。首按利息H+0.7，欠1.2m, 月供大約5900。加按部分利息p-2.75，欠1.9m, 供大約7730
現在把舊單位以14000出租，並且以21300租住旁邊的800尺的三房單位
沒有用槓桿買了三隻債基，市值大概250萬，分別派息10.335%，9.166%和5.738%。平均派息大概8.6%
人民幣投資主要在大陸放私人貸款，有200萬人民幣投資應該在3個月內會回籠， 另外的有大概1.15m人民幣投資在半年內回籠，但不想再拿去放貸了，因風險高。
不算供樓和租樓，家庭開支42000左右
股票市值763k，分別是388香港交易所，700騰訊，1800中交建
現在持有港幣現金大概100萬，大部分放在mortgage link
我的問題如下：
- 如何令自己的資產合理配置和儘快增值，以實現提早退休的夢想，哪一類的投資比較適合本人呢？
- 希望在將來幾年內在西九四小龍再買一間3房單位讓家人住得好d，現在樓價大概900萬。問過銀行，由於太太沒工作所以比較難借錢。而且我覺得樓價太貴，不知道是否值得買？
- 如果買樓，可否通過擔保媽咪去買樓然後繼承給我，還是通過分拆聯名再買比較好？
- 是否借稅貸或信用卡貸款然後投資疊增債基，然後等過幾年樓價跌了，並且供完私人貸款以後，多些資金以後再買樓？
你的迷途小Fan
ANSWER:
此問題是修畢最後一天課程後發出，即係讀者未讀本人課程就走左去買三隻債基。那筆者盡量提點一下，未槓桿就派10%之債基係有，不過筆者會選擇原本派6%而槓完收10%之債基收息。因為在現今低息環境，仍需用10%息發債之企業，顯示負債水平或盈利能力很有問題。同意讀者在上課前只得個殼，而沒有內容(substance)。目標為本的只想搵隻10%收息物到手，但如對收息物本身不認識，會引致逆市時大幅帳面輸40-50%之風險，又或市場傳買入類型之債基停止贖回，就算最尾無事都嚇餐飽。
在課程已授如何將債基之風險量化，大致是派6%年息之債基只有三個風險單位、而派10%年息之債基之風險單位為十五。咁講投資人應只用低風險之債基去槓桿，而不槓桿用十五個單位風險去換只10%息為高危。若想將投資的風險同回報搞清楚，可像讀者一樣到堂。當然如你仍是希望把自己錢糊里糊塗去下注，若你餘生對錢已再無需求，咁就可以。講返要達成讀者提早退休之夢想，最基本就是要搞出42K被動收入。當然若令派息可跟隨通賬一齊升跌，那讀者更可將退休驚無錢洗之煩惱都解決。點都好，先看看點安排42K，退休對於讀者，有感仍是遙遠。
讀者自己間樓14K租左比人，自己用21K換上三房自住，行<雙租族>之法，省去買入三房住要比的重稅。早年做錯了一件事:「聯名買樓」。今時做對一件事:「避免細換大比重稅。」可惜時下不少人對付印花稅好似無感覺，買700買樓要付的約50萬稅款，連筆者都覺肉痛，驚嘆太多香港人財力比筆者高，先聯名再換大屋再錯一次用聯名買，交咁多稅真係連林鄭都為你動容。
工資高及早買樓，現享H+0.6%低息PLAN，及過去幾年潛心儲錢，雖樓只一間但可動用資金有:
250萬債基
115萬+200萬人仔
76萬股票
100萬現金在mortgage link
即共約港幣800萬
800萬呢個數「夠開波」試下直債。直債是到期保本、而債基是無期但又唔保本。「有米者」應不斷從「股票+債基」組合搬到「直債+樓房」之組合。如資產淨值達二千萬港幣或以上者可考慮將樓房一環節配到海外。但如只為了想買樓而買樓，就走去日本五六十萬咁買間樓，筆者不同意。近年在雜誌見到對買日本樓作負評的報導，看法是如初心放租者買日本樓投資，很多時對對租務管理不熟悉引法出誤會。這些管理涉及對人及經紀的基本應對，無因你轉到日本買樓而可作忽略。所以投資機遇是一件事，但你能否有知識將佢好好執行係另一件事。同一個單刀機會，諗sir同山齊士既處理方法都會好唔同。
債基已買夠，讀者唔好再加。250萬現收8.6%息，建議利用收息101課已習的方法，運用本身低波幅之債基做槓桿，而只投債基兩隻，達成11-12%的收息目標。此來已將總被動收入由$17900/月提升至$25000/月。另外315萬人仔至少轉返其中200萬做港銀/美金，投入直債收息，不妨考慮一隻2022年到期(新加)坡紙計價的大新銀行直債。無錯，就係香港個間大新bank。
唔槓只得5.1%息，槓左年回報為 (12750 – 3000) / 100000 = 9.75%。筆者相信，香港至2022年唔會有銀行執笠。留意係到期保本，讀者投入25萬美金，每年「硬食」近10%保證回報。如此一來，月正現金流又提高了(250000*0.0975)/12 = 美金2031 ~ HK$16000
那兩項操作，直債加債基已令讀者被動收入過四萬。可先收一下息，再學好由聯名樓拆番老婆名出黎，咁做比用65歲媽媽名買樓更好。慢慢睇定入手第二間樓未遲。在買樓的取態上，讀者先不要急做，有條件去等。留意讀者有條件去等、唔代表人人都可以。至於借錢去買債基，已在堂上解釋了那一種借貸是最好的，讀者更入手了一個唔傷借貸力就可槓到債基的法門。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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