交13k租住山頂道 #1291

 

諗 sir你好,

 

小弟已拜讀你的Blog一段時間, 實在獲益良多, 非常後悔咁遲先讀到!  已經報讀3月收息101, 仍等待上堂, 盼望賜教.

 

本人36歲已婚, 月入20k, 妻子月入20K, 我地持有一個聯名自住物業, 2013年買入, 尚有2.4M貸款, 因為剛與銀行轉PLAN (H+1.37), 未能加按, 另持有800K現金+股票, 扣除開支, 夫婦每月共可儲蓄7K

請問諗SIR有什麼建議, 可以讓小弟增加彈藥, 可以一步步達到一生三宅的目標!!

 

萬分感激!!

 

answer:

昨晚課後面答的提問,有一個與此個案頗為近似,就係後生仔有幾十萬要結婚,人工只兩萬而又苦無出路,究竟點先可以脫貧脫困?

 

筆者主張,唔用進取既方法,基本上搞唔掂。過去十年,同薯片叔叔好合拍個班香港地產商,由賣樓到搾取高昂管理費,已令閣下失去累積資本之能力,好比玩大富翁,你每行一個圈出糧四百,但前面全部格仔都係電話費保險費管理費電費要你交錢,你行幾多個圈都唔會買到地,「長沙灣個格」都買唔到,你咪發夢話要買什麼電力公司或者起夠三間屋與同街連色收貴租了。

 

若果你連樓都未買,不妨考慮呢個「倒行逆施」的方法。留意: 有風險同有危險

就好似李嘉誠當年問匯豐借錢買和黃船塢,如果遇上金融海嘯或者匯豐CALL LOAN,李生將青洲英泥食哂落肚都唔夠找數。所以如果當年李生唔冒險,佢可能今日只係華富村既一位阿伯叫小李。

 

順帶一提,主打CONNECT既林鄭,佢主要CONNECT一班內地地產商,你同佢永世都唔會CONNECT到。

 

最同我地呢篇文CONNECT到既,係有「劏房波」之稱既某位司長。至於曾生同肥龍、而家係赤柱住緊劏房,講起劏字真係同官好有緣。至於梁特佢間屋點違反左建築物條例? 由於怕收律師信,唔講啦。

 

好啦,要找數,講方法。主軸是利用香港現時舊樓租務回報與新樓之回報差距再拓闊之原理,一開波買舊樓劏埋賺盡收租,計今日400萬既樓劏好,收租可達22k(因為而家劏房已經上到7000一間,係荃灣。見相片。留意7000係唐樓,要住有LIFT可能要搵細劏位)。那若有人偷偷地九成上會買400萬樓,月供為360/259*10000 ~ $13800,收租即達22k。我當佢比完40萬首期加印花稅約8萬再加4萬佣金,付出50萬買樓成本後現金仲淨50萬。

07

50萬淨低可行債基,25%一年的,年波幅約10%,跟據往績back test令call loan觸發之機率為8-9年一次。50萬收25%息,即一年收十二萬,即每月收多成皮野。劏房加行到最盡既債基,令100萬收租加息22k+10k = 32k。就當減埋供樓那13.8k,仍有18200月正現金流。若心態弱者可自行調高買樓首期同減低槓桿比率,在收少左息下令風險按自身情況降低。

 

根據上方法,亦即係話只要你有100萬資本同供得起$13800/月,你可以搬去山頂道,用以租貼租既方式住係錦園呢d服務式住宅先(2017初市價約三萬月租),再諗下長租羅便臣說或者搬返落凱旋門都得。當然,凱旋門三房若只得三萬鬆預算租唔到,要屈就兩房。但如果你要買一間凱旋門黎住,二千萬起步,8%印花稅都打你160萬未計佣,咁你話以租養租定係死要買好? 仲有,你拆細咁有幾間數百萬既樓,理財規劃比一間二千萬過的容易。

08

好啦,quote下【樓市贏家】劏房發達方程式呢篇文章,內容係:「聽過一班80後年輕人,早幾年開始夾錢在新界區買樓做劏房,到依家已經有四、五層樓收緊租簡單講就係一班後生夾錢做劏房」。知道咁講一定有人鬧,不過鬧既人多數係自恃站在道德高地同唔係持份者。若果你自持完全守法加上有志氣,咪自己搞架美食車去做生意,逐蚊咁賣雞翼賣到發達囉。

 

另外,違反建築物條例做劏房係刑事罪行? 留意條例同法律,已經係兩件事。業主將佢既業權唔跟公契咁去改建,係違反左公契,同埋唔跟消防條例,預左比人捉到要還原,唔做要釘契,釘左賣唔到,照收租。除此之外,請問有否其他明顯責任? 同埋違反了消防條例,是否犯法? 若果要捉消防,大把人要將屋企個廚房門換過(或者根本拆左)。

 

至於租客係劏房入面燒死左? 究竟業主是否「有事」? 咁請問如果租客係一間唔劏原則既屋入面燒死左,業主係咪一定「無事」? 筆者唔係律師,但主張大家一齊用些邏輯思考。上網睇睇好不幸,踏入2017年有4-5單單位入面燒死人既個案,有劏房有正常間格既屋。那究竟「劏房」同係一間「原則既屋」入面死左人有咩分別呢? 求教。

 

至於本案讀者,雖然佢有樓,但基於人工已定在一個較低點,建議佢參考呢類進擊做法。當你仲好似諗sir諗緊既時候,你番睇星期一#1288個case,個位讀者由2012年商台開始留意筆者文章,30出頭劏房已兩間收租又賺價,你心中要考慮的究竟是什麼? 定係將考慮作為一個藉口?








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室