2017樓市走勢(下) #1284

相信有感受過內地資金力量的朋友,都同意內地資金是瘋狂的,不過一旦日後出逃潮緩和,香港要買樓既人都上哂會,推升樓市動力終會乾涸。筆者已在半年前文章講述,http://homebloggerhk.com/66157/

 

香港而家最有意欲買樓為2010至2012有置業的人仕。佢地當年買的單位細,到今時賺價深,很有賣舊換新之因由。

 

根據土地註冊處,2010至2012年置業者數目:

樓 宇 買 賣 合 約 ( 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 )2010年全年成交數目 : 162739

樓 宇 買 賣 合 約 ( 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 )2011年全年成交數目 : 108814

 

2011-2012年24個月內共約26萬宗成交。再按土地註冊處提出的價位成交分佈,買左3-5百萬樓的佔當中30%,即係2010-2011年買左樓到而家賺8成至1.5倍既「幸運兒」,約有80000人。呢八萬人如係今時換樓即「一賣一買」,會產出兩宗成交,至於咁2010年前呢? 筆者看法係十幾年前買落樓既業主、早前5年大好機會唔沽、而家要再換樓賣樓既機會較低。

 

若市場出現8萬*2 = 16萬個成交,幸運兒之才購買力全被消耗。另外新婚者都會買樓,根據人口統計每年有5萬對婚姻,當中約一半係港人對港人的「全新婚姻」,計及入息中位數只在約$15000,估計呢批人在20%會買樓,即一年為市場制造5000單成交。由於16萬個換樓需求已在2015-16年被消耗了79159及73004個,加上每年5千個新婚客,79195+73004+5000*2 > 16萬。由此可見幸運兒的購買力剛好就在呢兩年全被消耗。留意幸運兒用樓市賺返黎既錢買一間細樓收租、一換一都得! 當然有人選擇唔買穩守。故八萬個幸運兒應只會制造1.0-2.0個成交。故市場上的購買力最樂觀用2.0去計,就在2016年尾被消耗。但更貼現實情況,應計到是2017年尾會消耗掉大部份。此等數據昋港地產商掌握得更仔細,佢地定必將新盤落力在2017推出。再鼓勵中資投地扯高呎價,有感今日的中資就如97年的新世界,成功摸頂做左百億燈神!

 

2015年樓 宇 買 賣 合 約 ( 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 ): 79159

2016年樓 宇 買 賣 合 約 ( 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 ): 73004

 

因此未來一年有什麼地賣實很重要,參考地政總署:

 

http://www.landsd.gov.hk/tc/landsale/programme_201718.htm?

 

未來一年賣地主有啟德加觀塘安達臣道、有九龍塘龍翔道與獅子山隧道公路交界、有大埔幾幅地、有屯門東。綜合而言觀塘同九龍灣附近周圍有地賣,由熱錢浸升當地呎價很有可能。大埔屯門相對要賣地皮較少,估計擁有次級性增長。香港整體,中原城市指數會比現時上升15%至167點,這參考了金管局的一些數字,發覺「投放於地產的金額」,2016年有兩次爆發性增長,再有此情要數2010年,及後中原城市指數由約84點升至100點,升約15%。故今次筆者估計往後都有近同爆發。當然如何參加金管數據,我們面授買樓003同學。

 








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