樓市買家購買力何時被全消耗? #1264

 

 

昨晚同孫柏文與火燎森做節目,有聽眾留言「現時樓市買家以換樓客為主,當首置客購買力被消耗後,後市仲有咩承接力?」先講筆者同意此位聽眾所提出之路向,問題係究竟有冇人計到香港樓市買家既購買力幾時被消耗盡?

 

先講,現時樓市主要買家為換樓客,見於2015年9月樓市見頂後至今樓市的微妙變化,2014年前細價樓升幅大於大價樓,中原城市指數小型單位於2013、2014年都領先大型單位。2015年開始大價樓開始「反底」,大細樓差距收窄。當年已提出大價樓重新當旺,在於原本於2010-2013年入手細價樓的業主獲利漸豐,有能力交付買700萬樓的樓首280萬,令較大單位(泛指600-1000萬市值)重新有承接。

 

既然樓市的main player已轉為換樓客,要估計2017樓市就要知呢班main player幾時換哂樓。一換哂即令樓市無咩承接,歡欣音樂即時播完。 根據土地註冊處、2010全年, 2011全年,及2012年首10月之所有樓宇買賣合約數目如下:

 

年/月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月  
2010 年 12,380 13,423 12,706 14,300 13,325 11,128 14,885 16,946 13,749 12,140 15,967 11,790  
2011 年 9,917 12,401 13,501 10,386 12,536 11,601 7,291 7,348 6,579 5,675 5,982 5,597  
2012 年 4,490 5,425 14,306 10,728 11,484 8,389 7,706 10,377 9,990 11,928  

 

整理後得出呢批係2012年前買左樓既人有26萬。再根據土地註冊處提出的價位成交分佈,當中買左3-5百萬樓的佔當中30%,即係2010-2012年買左樓到而家賺8成至1.5倍既「幸運兒」,約有80000人。又或者精準d去講,有8萬個成交、因為1個業主可以買到幾間樓,所以幸運兒係少過八萬既!

樓 宇 買 賣 合 約 ( 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 )2010年全年成交數目 : 162739

樓 宇 買 賣 合 約 ( 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 )2011年全年成交數目 : 108814

樓 宇 買 賣 合 約 ( 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 )2012年首10個成交數目 : 94823

 

咁2010年前呢? 筆者看法係十幾年前買落樓既業主、早前5年大好機會唔沽、而家要再換樓賣樓既機會較低。而上述的幸運兒係最有可能將錢套出換樓、加上早年買落間樓細,只3-5百萬市價,呢批人對換樓最殷切。另外2013年後買樓既業主賺價唔深,無咩底氣換樓。

 

2015年樓 宇 買 賣 合 約 ( 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 ): 79159

2016年樓 宇 買 賣 合 約 ( 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 ): 73004

 

 

留意換樓客係會沽一間再買一間,所以一個換樓客會產出兩單買賣。亦即2010-2012年間的八萬個賺大錢成交頂盡會用16萬個成交才全被消耗購買力。另外新婚者都會買樓,根據人口統計每年有5萬對婚姻,當中約一半係港人對港人的「全新婚姻」,計及入息中位數只在約$15000,估計呢批人在20%會買樓,即一年為市場制造5000單成交。
16萬個換樓需求已在2015-16年被消耗了79159及73004個,加上每年5千個新婚客,79195+73004+5000*2 > 16萬。由此可見幸運兒的購買力剛好就在呢兩年全被消耗。當然呢幾年買樓既人唔一定係2010-12年買過樓的,故我們預鬆些少估計全民購買力將在2017年尾被耗盡,樓市在之後有調整機會很大,但估計跌幅不超20%,因中原城市指數係120點係有力支持位。








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