改正七項有問題的投資 #1257

你好:

新年快樂,祝你新一年身體健康,長搵長賺:

 

想請教如何投資是好,狀況如下:

現金300萬人民幣在深圳收利息 4.2-4.4% (分開8舊錢),每月約1萬人仔利息。

現金港幣 120萬 (在做mortgage Link,隨時可以運用)

股票約市值60萬港幣 (其中40萬匯豐,平均$68 已hold 8年)

香港HSBC人民幣基金:市價 人民幣17萬 (原投資20萬)每月約人仔1000利息

深圳人民幣基金:市值 人民幣20萬 (原投資31萬)$0 回報

10萬人仔保險,2018年1月到期,到期拿回12萬人仔

另加MPF

 

物業:

市值730樓一層(紅磡),16年12月轉名比太太(想用我個名多買1-2層),借352萬,30年(剛開始)H+1.35%

車位自用(我單人名),2013年100萬全數比,無供款,現在價值180萬

無其他債務

 

收入:

太太人工(扣除MPF) 港幣$30000 (現在太太名已經借盡352萬)

本人38歲建築師,原本做建築設計生意,但大陸房地產轉差,2016年底關掉返港。剛搵工,1月上班人工約2萬(為了考香港及英國專業建築師牌照願意低人工又低做起),希望半年後考到牌就5萬起跳。

 

支出:

每月供樓$13000 (仲有359期到2046)@H+1.35%

外母房子租金:$12800 黃埔(方便照顧我女兒),如果買到大樓就一起住,租金便不用計算

女兒學費$8000

供養父母總共:$10000

太太及自己個人日常費用:各$4000

其他費用:工人,汽車牌照,油費,地稅,保險,水電煤:每月平均$10000

 

目標:

想買多一間大一點自住,把現在的樓送比年紀大的父母,完他們多年心願在黃埔生活(情意結)。Budget大概在$800-850萬之間,一直等樓價跌,等左3年,搞到人仔一致貶值,2年帳面總共不見約$60萬港幣。

以手頭上資金,怎樣再更好的運用?有否好提議,1. 怎樣買到一層紅磡區的自住(所謂大即750尺,約800-850萬),2. 買多一層小的出租作收入(450尺約 550-600萬,純租金收入$16000),3. Keep現有一層(600尺)送比父母。4.人仔仲Keep 嗎?(之前賺人仔,不是港幣轉過去)

曾今考慮買多個車位收租,$180萬,租金$4000,但車位將來抵押很多銀行不接納。

以上所有人仔,港幣,基金等都隨侍可以自由運用,該怎樣配置好?

 

謝謝。想做孝順仔孝順女婿上

 

answer:

讀者來文首部份提及之7項投資,各有各問題。

 

將300萬投存做內地人幣定期,除了可表達政治正確之外,於投資作為上不大。經濟指標以貨幣走向為最領先,失業率為最滯後。而讀者竟然連係大陸盤生意都無埋,都唔變通將最應先運走既錢搬返黎香港。那莫非係上帝叫佢咁做? 或是想留錢係大陸東山再起?

 

留cash係mortgage link戶口應該係七件事之中比較上最正確的。可惜link入面個135萬應該係佢聯轉單名之時順手加按而得(這個是估計,讀者未有提供惟此點不影響全局籌劃)。其實以讀者500餘萬資金去計,應轉名時行按爆八成再按盡中點以加強現金水平,補償生意人一般現金水平比較不穩之缺失。

 

買匯豐,有睇開文章已知筆者一向唔建議。有幾唔好? 你睇埋讀者來文已知八年持貨究竟係賺蝕?

 

買匯豐基金,等於轉唔到去其他銀行做其他安排。所以匯豐sales只要sell到你買佢銀行既基金,等於令你難d拎走筆錢。不少收息101同學已反映佢地就係鐘意筆者在堂上講多d呢類「伏」位。

 

係內地買基金,留意基金之成立架構可能與香港證監批出的有別,令投資人有更大counter party risk

 

買人仔保險,等於長遠看好人仔呢隻不作全流通既貨幣。筆者自己唔會。

 

MPF唔提啦,呢件事只說明了官商勾結怎令全民慘痛付鈔。

 

可能看倌心諗:「諗sir你咪再係度彈人,講下d建設性既野好冇?」

 

先留意筆者剛返工一個月,未夠半年係唔可再獲按揭。所以什麼一拆二或買樓都要暫停。另外好的投資準則為可持續產出現金流最後取替「人搵錢」的,惟讀者除HSBC人仔基金可月收$1000之外,其餘都是勉強可貼齊通賬之定期。於讀者半年後獲牌照人工三級跳之後既一季,可重新由儲樓出發。若人工加至50K,讀者與太太的借貸力共70K,借貸力為70000/10000*50%*2.59 = 9.06MIL。若想再買多間三房900萬而將黃埔比返父母住,把剩餘借貸力906-352 = 554萬用盡再加手上約500萬可變現資金,係可全手900萬價格樓房連同稅務支出的。不過咁做等於將錢困死在自住樓而不作投資去產出月入,相信要等讀者他日獲等同於支出的68000月被動收入,才有條件將錢不理性地運用。

 

人民幣同匯豐股票都可拎返黎香港,120萬放在Mortgage link的錢就唔好郁,當被用資金應付突發事情。係2017年底是成熟時侯再買樓收租,一些流轉量高的屋苑如沙田第一城、淘大等等都有400餘萬價碼的盤供選擇。讀者只消自己一單加上父母搵其中一人名再買另一間,即時可獲兩樓收租而其供租應可相抵。咁做不能產出現金流,但等於搵多左兩個租客幫讀者儲錢,到老時又多兩間樓收租。保證了老來生活之質素。由於讀者自己的名已從自住樓拆出,加上父或母都可能冇樓在身,那假如買400萬樓只消付20%首期上會,用盡槓桿亦可用盡能低稅買樓的人名,此事雜費連首期共支出約200萬,於2017-2019年期間執行。

 

可能讀者會問究竟能否等市跌再買? 其實佢都等左好耐,請佢明白除左上帝,無人識點去為投資作最好timing。不過大屋苑樓每月有租收就肯定,今日供$13000既黃埔樓15年後會因銀紙貶值而供得更輕鬆都可近肯定。你話遇上租霸點? 先講只係傳媒跨大左有關租霸既報導,真正既租霸數量比你想像中少。試間租萬零蚊樓既租客多數都忙於搵食,佢係咪咁有時間去同你玩野? 又或者得罪哂咁問,住得沙田第一城兩房個批住客,有邊個係第日唔使返工已經唔使撈架啦?

 

另外有200萬港銀淨,可用黎收息。用收息101的債基C方案,一年收15%應無問題。已經保守的唔行套餐A收30%或套餐B收20%的了,打更低疊增而穩定的C套餐投入200萬一個月收$25K,應足夠佢係外面租800-900萬市值的樓。當然建議息可先收,但三房可等自己工資高左先租。至於筆者用的債基是香港境內發境,較低couter party risk,而在課上亦會教授怎運用文件去查作基金本身之成立架構及潛在風險。
由於上週末上帝已經好忙,諗sir唔再延續本文為上帝添紛擾,真係唔知上個星期日佢有沒作息….

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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上課地點:尖沙咀
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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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第二堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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