改正七項有問題的投資 #1257

你好：

新年快樂，祝你新一年身體健康，長搵長賺：

 

想請教如何投資是好,狀況如下：

現金300萬人民幣在深圳收利息 4.2-4.4% （分開8舊錢），每月約1萬人仔利息。

現金港幣 120萬 （在做mortgage Link,隨時可以運用）

股票約市值60萬港幣 （其中40萬匯豐，平均$68 已hold 8年)

香港HSBC人民幣基金：市價 人民幣17萬 （原投資20萬）每月約人仔1000利息

深圳人民幣基金：市值 人民幣20萬 （原投資31萬）$0 回報

10萬人仔保險，2018年1月到期，到期拿回12萬人仔

另加MPF

 

物業：

市值730樓一層（紅磡），16年12月轉名比太太（想用我個名多買1-2層），借352萬，30年（剛開始）H+1.35%

車位自用(我單人名），2013年100萬全數比，無供款，現在價值180萬

無其他債務

 

收入：

太太人工（扣除MPF) 港幣$30000 （現在太太名已經借盡352萬）

本人38歲建築師，原本做建築設計生意，但大陸房地產轉差，2016年底關掉返港。剛搵工，1月上班人工約2萬（為了考香港及英國專業建築師牌照願意低人工又低做起），希望半年後考到牌就5萬起跳。

 

支出：

每月供樓$13000 （仲有359期到2046）@H+1.35%

外母房子租金：$12800 黃埔（方便照顧我女兒）,如果買到大樓就一起住，租金便不用計算

女兒學費$8000

供養父母總共：$10000

太太及自己個人日常費用：各$4000

其他費用：工人，汽車牌照，油費，地稅，保險，水電煤：每月平均$10000

 

目標：

想買多一間大一點自住，把現在的樓送比年紀大的父母，完他們多年心願在黃埔生活（情意結）。Budget大概在$800-850萬之間，一直等樓價跌，等左3年，搞到人仔一致貶值，2年帳面總共不見約$60萬港幣。

以手頭上資金，怎樣再更好的運用？有否好提議，1. 怎樣買到一層紅磡區的自住（所謂大即750尺，約800-850萬），2. 買多一層小的出租作收入（450尺約 550-600萬，純租金收入$16000），3. Keep現有一層（600尺）送比父母。4.人仔仲Keep 嗎？（之前賺人仔，不是港幣轉過去）

曾今考慮買多個車位收租，$180萬，租金$4000，但車位將來抵押很多銀行不接納。

以上所有人仔，港幣，基金等都隨侍可以自由運用，該怎樣配置好？

 

謝謝。想做孝順仔孝順女婿上

 

answer:

讀者來文首部份提及之7項投資，各有各問題。

 

將300萬投存做內地人幣定期，除了可表達政治正確之外，於投資作為上不大。經濟指標以貨幣走向為最領先，失業率為最滯後。而讀者竟然連係大陸盤生意都無埋，都唔變通將最應先運走既錢搬返黎香港。那莫非係上帝叫佢咁做? 或是想留錢係大陸東山再起?

 

留cash係mortgage link戶口應該係七件事之中比較上最正確的。可惜link入面個135萬應該係佢聯轉單名之時順手加按而得(這個是估計，讀者未有提供惟此點不影響全局籌劃)。其實以讀者500餘萬資金去計，應轉名時行按爆八成再按盡中點以加強現金水平，補償生意人一般現金水平比較不穩之缺失。

 

買匯豐，有睇開文章已知筆者一向唔建議。有幾唔好? 你睇埋讀者來文已知八年持貨究竟係賺蝕?

 

買匯豐基金，等於轉唔到去其他銀行做其他安排。所以匯豐sales只要sell到你買佢銀行既基金，等於令你難d拎走筆錢。不少收息101同學已反映佢地就係鐘意筆者在堂上講多d呢類「伏」位。

 

係內地買基金，留意基金之成立架構可能與香港證監批出的有別，令投資人有更大counter party risk

 

買人仔保險，等於長遠看好人仔呢隻不作全流通既貨幣。筆者自己唔會。

 

MPF唔提啦，呢件事只說明了官商勾結怎令全民慘痛付鈔。

 

可能看倌心諗:「諗sir你咪再係度彈人，講下d建設性既野好冇?」

 

先留意筆者剛返工一個月，未夠半年係唔可再獲按揭。所以什麼一拆二或買樓都要暫停。另外好的投資準則為可持續產出現金流最後取替「人搵錢」的，惟讀者除HSBC人仔基金可月收$1000之外，其餘都是勉強可貼齊通賬之定期。於讀者半年後獲牌照人工三級跳之後既一季，可重新由儲樓出發。若人工加至50K，讀者與太太的借貸力共70K，借貸力為70000/10000*50%*2.59 = 9.06MIL。若想再買多間三房900萬而將黃埔比返父母住，把剩餘借貸力906-352 = 554萬用盡再加手上約500萬可變現資金，係可全手900萬價格樓房連同稅務支出的。不過咁做等於將錢困死在自住樓而不作投資去產出月入，相信要等讀者他日獲等同於支出的68000月被動收入，才有條件將錢不理性地運用。

 

人民幣同匯豐股票都可拎返黎香港，120萬放在Mortgage link的錢就唔好郁，當被用資金應付突發事情。係2017年底是成熟時侯再買樓收租，一些流轉量高的屋苑如沙田第一城、淘大等等都有400餘萬價碼的盤供選擇。讀者只消自己一單加上父母搵其中一人名再買另一間，即時可獲兩樓收租而其供租應可相抵。咁做不能產出現金流，但等於搵多左兩個租客幫讀者儲錢，到老時又多兩間樓收租。保證了老來生活之質素。由於讀者自己的名已從自住樓拆出，加上父或母都可能冇樓在身，那假如買400萬樓只消付20%首期上會，用盡槓桿亦可用盡能低稅買樓的人名，此事雜費連首期共支出約200萬，於2017-2019年期間執行。

 

可能讀者會問究竟能否等市跌再買? 其實佢都等左好耐，請佢明白除左上帝，無人識點去為投資作最好timing。不過大屋苑樓每月有租收就肯定，今日供$13000既黃埔樓15年後會因銀紙貶值而供得更輕鬆都可近肯定。你話遇上租霸點? 先講只係傳媒跨大左有關租霸既報導，真正既租霸數量比你想像中少。試間租萬零蚊樓既租客多數都忙於搵食，佢係咪咁有時間去同你玩野? 又或者得罪哂咁問，住得沙田第一城兩房個批住客，有邊個係第日唔使返工已經唔使撈架啦?

 

另外有200萬港銀淨，可用黎收息。用收息101的債基C方案，一年收15%應無問題。已經保守的唔行套餐A收30%或套餐B收20%的了，打更低疊增而穩定的C套餐投入200萬一個月收$25K，應足夠佢係外面租800-900萬市值的樓。當然建議息可先收，但三房可等自己工資高左先租。至於筆者用的債基是香港境內發境，較低couter party risk，而在課上亦會教授怎運用文件去查作基金本身之成立架構及潛在風險。
由於上週末上帝已經好忙，諗sir唔再延續本文為上帝添紛擾，真係唔知上個星期日佢有沒作息….

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