26歲月入3萬,是否應再買一間樓? #1254

諗Sir你好!

拜讀你既文章有一段時間,雖並非所有內容都能完全領略,但都獲益良多,希望你繼續寫更多文章,分享更多你的心得!

 

最近有一件事令我十分煩惱,想請教你,希望得到高人指點。

 

本人今年26歲,月入3萬,加上外快每月月入平均5萬左右。兩年前以325萬買入一間樓齡頗長的物業,按七成,月供8千多,現在收租每月$11500,算是有正現金流。現時樓價大約升至380萬。現時積蓄約300萬。

 

近日成功向女友求婚,開始準備買樓,由於本人已持有物業,故將改以家父名義買入。

現時自己心儀的樓盤約500萬。

女友月入2萬5,但基於個人理由不會投資到物業,但可分擔其他非供樓的支出。

 

個人想法是先向銀行贖回手頭上380萬的物業,再將物業按給銀行借貸約350萬,加上自己積蓄買入心儀單位。

 

這是我理想中的做法,不知諗Sir有何高見。

請指點一下迷津。

萬分感謝!

 

ANSWER:

筆者唔係咩「高」人,至於樓齡反而就應用「高」或「低」去形容,而唔係用「長」。明白到讀者26歲有300萬現金在手,當然好好用。不過本案講解的買樓要旨,對於三百個係手或搵九千蚊個月既你同樣有用。

 

不同意讀者將市值380萬既樓翻按攞錢連同自己300萬現金去買另一屋結婚,主因是新屋若唔借錢就咁一炮買、或打算按少過七成買,都有違筆者「有樓趁後生借盡買」的意旨。買樓唔借錢、不如唔好買。因樓房其實升幅少,幫到人賺錢主因是槓桿、及銀行予定額的幾十年還款期,令借款人供得越來越輕易,而租金就跟進賬一齊升。最後樓就不難供滿、而租金收入就貼齊今時生活水準。

003

相比下股票一年可升十幾倍,樓只係幾十年先升十幾倍,所以純計賺價股票比樓好,但股票只能做好少槓桿加上融資成本高,輸就輸係呢度。2016年的普通股升幅榜冠軍宏安地產(1223)半年已升12倍,1981年沙田第一城開賣兩房只賣18萬,今時35年後只升了30倍唔夠。但第一城業主若當年真81年入手開頭每月辛苦供幾百,但如在1981年安排了20年按揭,供到10年之後幾百蚊仲算係D咩? 買樓就係令你站在時間一方、免費利用時間威力。聽日股市升跌筆者唔知,不過時間會過,銀紙會變更唔值錢就幾可肯定。

 

可能你知買樓好,不過借唔到錢。故在此為讀者評估借貸力。讀者及女友月入共5.5萬,借貸力為55000/10000*2.59*50% = 7.12mil。若將現有間樓按借350萬,而新屋唔借那借貸力只用了49%,對於年輕讀者可再用多些少。若原本間樓照舊爭325*70% = 225萬加上買新屋七成上會借350萬,借貸力會用掉(225+300)/712 = 80%,對於讀者而言仍屬可接受,因佢仲有300-150=150萬現金在手。家父名買樓而自己做擔保,借貸力係一樣照計。最大問題反而係佢間「樓齡頗長」既樓究竟有幾「長」? 我們在買樓001將告訴同學樓房過到那一個樓齡後價值會急下跌,大家應如何避免。

 

另外銀行只肯為有價值既樓房做按揭,例如無路到既村屋銀行係唔敢博接受抵押借錢的。究竟咩因素會影響借貸應買樓前就學定,不要比左訂先知做唔到按揭上會。讀者攪好父親買樓後,仲有約150萬現金在手,可撥100萬入手債基收息套餐方案B收息年20%,得$16666/月。若讀者想進取,應該連第二間樓都唔使用父親名買,只做債基而將原本打算買樓的150萬首期留住等市跌買樓。婚後想住好一點可用16K利息去租樓住,反正新婚要時間摸索最合住的地區與模式,故先租為妙。唔鼓勵買第二間因讀者已有一間樓加上年輕,有條件留錢等市跌。但如年過三十而又未有樓既你,細細地都應買住一間先。

 

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*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

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策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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策略5 如何判定將上升之美股
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