有冇比慢慢捱多27年更好辦法?

Alan

諗樣兄你好! 本人有一些問題,希望閣下能賜教一下。本人和太太都是44歲,有一個17歲,中6的兒子,如無意外九月將入讀本地大學。我月入約16.5k,人工平均每年只加約$150-200,太太part time收入平均約4k。99年以首貸借95%買過舊區的唐樓自住(近1m),捱過負資產後於08年頭差不多價格賣出,在親人的屋”借住”了2年多。死慳死抵下,於2010年中借90%,以個人名義1.71m 自由市埸買入TKO一居屋單位,連裝修及其他使費接近耗盡現金。係一間細行上了差不多1.6m會,30年 H+0.65%,現在約供$5100 (利息~$1100)。近日樓價急速上升,HXBC估到~3m。拜讀閣下的blog後,發現其實可能有不同方法,比慢慢捱多27年更好。
資產: TKO居屋自住 估價~3m (按揭欠 約1.45m)

現金 ~50k
RMB定存 ~40k
教育基金 ~200k (預留給兒子的大學學費)

我諗過番按套一筆錢出來,轉做人仔定存又好,又或者買兩電加Covered Call收息+期權金。希望等樓市跌時有機會入多層樓,盡快財務自由。但亦有以下一些顧慮/限制:
1. 番按以我現時的年齡,未必能借足30年
2. 番按的話供樓利息會提高(現時~2.15%, 我的Hibor plan是 ~0.9%)
3. 樓是我一個人的名,若番按可能受壓力測試所限,借不足70%
4. 妻兒皆在區內上班/學,若換樓亦會在TKO區內
5. 現時家庭收支大致平衡,沒有太多餘錢能儲下,要等兒子大學畢業才有新的收入來源,但到時可能會因照顧家父而要resign。
6. 現時的居住環境+裝修太太很滿意,若非必要,應該不會搬遷。

希望諗樣兄可以提出一些意見及建議,幫助小弟,謝謝。

答案

Hi alan, 看了你的來文,知道照顧兒子開支大,現在年過40,係時候為自己退休想一想了。

 相信讀者是一個活躍的投資人,好像其他香港人一樣主動進出股票,得到結果一係不滿意、二是同理想越行越遠

 

實在收入未能在旺市負擔兩間樓,梳信你有睇開本網都知點計到了。家庭月入約兩萬而供數已用了二萬半數的再一半(即係20000*50%=$10000的一半啦),再加按只令情況更糟。

 

請問有讀過筆者寫的庸才專才通才系列嗎? 內容如未令你看上眼請莫怪,提出之主旨是庸才想改善生活要搵人幫,一係要結婚,二可以搵銀行。方法二是行不通了,你可以套50萬出黎等樓市下一個低潮,再等金管放寬借貸條件後乘風出發! 反而個案在太太,及17歲的兒子有機會走下位。佢地合資格單名申請公屋,搵到既房相信夠住兩人,但以現時進度等勁耐,但仍鼓勵你參與此抽獎遊戲。

因為個人條件不合,加上在99年後虛渡近十年光陰,更在08年放出原可部份抵押加買第二套房之工具(舊樓),到2013年你只可以耐心等,絕對要係下一個浪做妥。

 

至於收期權金是不錯,但緊記做好cover,同埋要做好後有肉食。筆者冇留意兩電既期權金報價,點樣計到有錢賺希望你係度同大家分享下。相信經歷咁多後,你或者會感受到有樓係手幾咁好。但留意你在往後時間承受投資失誤既能力,會此早十年時大大減少。

 

人和不合、時勢失利、等係最好之策略。









One Response to 有冇比慢慢捱多27年更好辦法?

  1. 老二 says:

    諗樣先生:本人持有下列股票組合已捱了一段頗長時間,以現在的組合請問應該如何處理呢?雖然你很少談股票,但仍希望 諗樣先生趁此新春能夠給我寶貴的指導及意見,指點是否應該繼續持有或全部沽出,捱了幾年才等到現在當然想等到平手,但又怕它轉勢再給它緊緊地綁住,希望諗樣先生幫忙分析,舒解我的困擾,謝謝!

    #5 $96.70共2000股,#13 $78共1000股,#166 $.35共100000股(20合1後尚持有4000股),#883 $17.60共5000股,#1105 $2.72共20000股,#1211 $55.40共1000股,
    #1299 $26.00共1000股,#1938 $2.73共20000股,#1733 $4.72共10000股,#2128 $6.50共10000股,#2601 $34.05共2000股,#3800 $4.15共10000股,
    #3988 $4.27共11000股,#8161 $.305共128000股,#8192 $.33共80000股(10合一時用0.015買了80000股,現時持有16000股)
    謝謝!
    敬祝身體健康,得心應手
    小二上


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