買樓收租竟比揸ibond更糟? OMG!!! #1215

諗Sir,

你好。小弟與太太自2009年開始投資物業,早前亦報讀過坊間的相關課程,最近亦開始追看你的網上分享,深感佩服!

小弟38歲,和太太合共每月收入為22萬,育有一小孩。我們的資產如下:

 

(i)         自住港島藍籌屋苑連車位,2014年1100萬買入,現估值(中銀)1600萬,2016年7月轉按及加按套出120萬,現欠銀行660萬,月供23,000。

(ii)       家人自住新界新地屋苑,2009年200萬買入,現估值(中銀)540萬,2013年曾按出300萬做其他投資,2016年7月轉按及加按套出30萬,現欠銀行300萬,月供11,000。

(iii)     上環單幢收租樓,家人早年買入,現估值(中銀)660萬,早前加按套出約400萬,現欠銀行370萬,月供21000,每月收租19,000。

(iv)     灣仔單幢收租樓,2015年410萬買入,現估值(中銀)相約,但同層一樣則的單位年頭成左500萬,現欠銀行180萬,月供7500,每月收租13,000。

(v)       港島有蓋車位,2016年55樓Full Paid買入,市值85萬,每月收租約2000。

(vi)     新界有蓋車位,2016年118樓Full Paid買入,市值130萬,每月收租約3500。

(vii)   合共有現金50萬;MPF 合共約有400萬

(viii) 股債基金300萬,每月回報8,000。

 

借貸力:

夫婦二人借貸力為 220,000 / 10,000 x 2.59 x 50% = 28.49M

已用借貸力為 6.6M + 3M + 3.7M + 1.8M= 15.1M (53%)

 

開支:

  •           四老家用約11,000
  •           工人約5,000
  •           供樓:23,000 + 11,000 + 21,000 +7500,共62,500
  •           租金/股息收入:19,000 + 13,000 + 2,000 + 3500 + 8,000,共45,500
  •           三人每月生活費:約25,000
  •           保險及年金約35,000

想法

我倆現在積極考慮移民,若56年後成功移居外地生活:

(i)         我倆將會零收入,同時亦要預備800至1000萬Full Paid外地住屋及每月30,00040,000生活費,想問如何運用現有資產以達到此效果?

(ii)       另小弟太太亦有辭職的打算,如她2017年辭職,家庭收入會減一半為11萬,同樣要預留外地住屋及每月使費,如何運用現有資產以達到此效果?

 

若未能成功移民:

(i)       如何運用現有資產可以令我倆每月有100,000被動收入及提早退休?

小弟打算報讀課程,是否報讀先收息投資班較為適合?

多謝諗Sir賜教!!!

好想移民的

 

answer:

樓市看好,是以往的事。股債基金已在收息課上解釋唔應該要買,點知讀者落足300萬。點都好讀者人工夠厚加上資產豐足,萬一下年金融市場「打大風」、預計情況就像間屋穿兩隻窗而大廳入水,未有全輸的風險。

除了自住樓,我們看看讀者現持有的資產在產出現金流的效率如何:

 

家人自住新界新地屋苑,月供$11000,租值估計為13k。現在市值540而欠銀行300,現金流產出效率為(13000-11000)*12 / 540-300萬 = 1%

 

*計算旨在此較不同資產在產出現金流效果方面如何,故在計算不加入差管或雜費

上環單幢收租樓,月供21K,收租19K,估值660萬而現欠370萬,現金流產出率為-0.8% (即維持住宅要額外花費)

灣仔單幢收租樓,產出效率為(13000-7500)*12 / 500萬-180萬= 2%

港島有蓋車位產出效率為 2000*12/850000 = 2.8%

新界有蓋車位產出效率為 3500*12/1,300,000 = 3.2%

MPF唔講,股債基金為8000*12 / 300萬 = 3.2%

*總產出正現金流: 2000+3500+8000+

 

 

即係,讀者買樓收租效率比2%更低,不如將錢轉做ibond好過。至於車位同股債基金效率好些少,但都低於3.2%。那不如full pay買間舊樓收租4%算數。咁點做好d呢而又不提高風險?

 

灣仔同上環既樓價已含有高溢價,建議放售而將錢大部份投入唔使比稅的債券市場、小部份錢可以買間舊樓做劏房試一下。讀者再無必要係香港揸重樓,更應努力為自己建立第二個資產中心。

 

將上環單幢樓賣走,套回660-370 = 290萬。將灣仔單幢樓賣走,套回320萬。在印花稅新政下好應審慎運用每人買樓名額,讀者來文無提究竟樓房是聯名單名或何人名下,未能在此一方籌劃。不過由於家中四老仍在,故估計點都搵到一個親人係無樓係手。不妨用呢個人名到新界或鰂魚涌找些合間格的單位做劏房,計380萬投入後一開四,六成上會,收租$20K,月供即是(380*60%/259) ~ $8800,現金流每月產出20K-8.8K = 11200,效率為11200*12 / 380萬*40% = 8.8%。如有準備同知識可做盡借八成上會,效率為(20K – 11700)/76萬 = 13%。將報稱自住樓偷偷地租出要做好準備。咁做大大改善讀者現金流產出效率。

 

計埋賣走股債基金,讀者套到300+290+320 = 910萬。用76萬係劏房。另約840萬可作直債及債基疊增投資。直債長用長江基建加東亞prep.配合,或許有LTV=50%之槓桿提供。令原本YIELD是5.2%的直債,槓桿後回報提供至[800000*5.2% – 400000*1.2%] / 400000 = 9.2%。即80萬美金投入收息一年美金36800,折合每月港幣24000。最後200萬投入債基再疊增,用套餐B收息20%一年,即俄月收200萬*20%/12 = $33000。咁講讀者每月被動收入為36800+33000+8300 = $78100。貼近佢想要10萬/月之目標。而現金流效率改善為78100*12 / 910萬 = 10.3%,比佢原本只在1-3%的效率水平好很多。至於樓就唔應該FULL PAID買,另外報課程方面,讀者佢將來收一個月既利息,已夠交筆者幾個課程既學費,直係要等佢打救下本人及公司幾個廉價勞工。新一班收息課已出,暫時原價,謝謝支持。配合過年,班次為38,喻意又生又發!

 








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室