成為有錢有人尊重的父母 #1195

諗SIR，您好

 

夫婦二人現35歲，每月淨收入為$26.7K和$23.6K。 預計來年升職機會不大，人工只會有3-5%調整。

借貸力為3.45M和3.05M，共6.5M。

 

物業:

新界兩房單位2014年11月以＄350萬單名以太太買入自住, H plan 約2厘, 月供$8,800, 尚欠銀行$230萬, 尚有28年期, 現值約$400萬。

 

現金∕資產： ＄0.2m Cash＋＄0.5m 債基約6%息，沒做槓桿。

另有101基金，小量蟹貨股票和小量私己作為應急。

 

現有一名小孩出世幾個月，並與工人姐姐同住。家庭開支增，並雙方要供養父母，每月儲蓄不多。

 

生小孩前計劃不周詳，小孩出世後，覺悟手上現金資產短缺，也缺乏方向。並希望搬去九龍以求更好校網。

 

目標： 增加手上現金，並搬出九龍。

 

參考之前個案，心中有兩想法，希望諗SIR，指點迷津。

 

想法1：

以錢搵錢一書個案作藍本，將現樓加按至8成，應可多套$0.9M。並加上現有債基，並槓桿化以達到12％回報。並將樓租出，租值約10K。作雙租放，在土瓜灣租樓，約15-17K。應只需多負2－3K便可住九龍，並將居住呎數由400尺提升到500尺。

但因現樓是用上手裝修，內龍和冷氣要翻新更換， 估計要用50K 。會另手上現金更為緊絀。

並應需以我作名義擔保，才可過壓力測試。並會用了約50%借貸力。

 

想法2：

因小孩離入N班還有2年，多等年幾自住樓鬆邦後賣出，收回1.7M。加手上現金和債基約有2.4M，目標6M以下九龍樓。1.2M做8成上會。剩下1.2M作債基。

 

現只將手上0.2M投入債基，並將全債基桿槓化， 增加現金流作明年買九龍樓一事作準備。

 

因有了小朋友，怕做左錯定，走錯冤枉路。

 

曾看過諗SIR在其他個案建議過以借貸增加手上現金，以債基槓桿現金流，但不知可否套用小弟身上。

 

希望多多指點 。新手爸爸上

 

answer:

幾時生小孩，係好難計劃的，你係咪好似電視個師奶講要阿仔邊個月出世都部署埋先? 人工唔高但要求好校網，如讀者真打算咁做要有越級挑戰的準備。咁講講個人怎越級。

 

預備你在要求改善生活的同時，個人生活模式都要起變化。由於老豆唔係李嘉誠既關係，各位每日如維持同一工作模式及態度，那你每人住邊同食乜仲有家人生活都是一樣。讀者不應早年以七成(估計是7成)上會在2014年買新界兩房，原因是夫婦兩人工資不高，家庭借貸力只(26k+23k)/10000*2.59*50% = 6.34mil。既然早知人工是每年只上調3-5%個隻，即成世人屬安穩慢儲型。呢類讀者應有大借大，靠銀行借貸去控租客去幫自己儲錢，買樓應買完一間又一間，而主動出擊應在各人仆街時。情況就好似一個兵少既將軍，佢係無可能率領廿萬大軍同對手決一死戰的。只可以趁時勢合自己既時間出擊打低同自己同級或更細既對手，再收歸對手士兵到自己旗下，慢慢等兵力充足才去爭取一場過的勝利。

 

套返做買樓， 讀者應睇時勢慢慢食細樓一間接一間，更要有很好耐心等市跌才出擊。未有好勢的時候努力收息(即係募兵)，故今時應改回之前犯下錯誤，趁時勢將新界兩房賣走套回400-230 = 170萬，大大提高讀者資金水平至240萬。筆者一向不鼓勵人賣走自住樓，但如看倌賣樓可得十年儲蓄所得，咁即管賣樓。留意賣唔賣樓唔係睇套到金額同你薪金點比、而係睇同你每月淨到既儲蓄去比。至於十年光陰係因為此時期必預一樓市周期、至少都遇到個小低位比你再喉低入市。由於讀者儲蓄近零，在與170萬對比之下，樓應該賣。

 

賣樓後可在較好區份選對開則咁九成上會買樓投資，當然係偷偷地去租比人，運用買樓001習到的去規避箇中風險。240萬只用40萬去再買樓收租、淨低200萬用債基做疊增，平均收住15%息，即30萬一年咁去津貼自己租九龍樓。相信租樓後仲有些少錢淨提供個人儲蓄率，那就是這樣成功改善生活。至於買九龍樓一事，若是「兵少」不宜出平原同將軍決戰，何況時勢不佳。當然筆者想將改善一事做得實在一點，最正確的就是放棄現有工作或從事part time，替自己增加收入。

 

另外，筆者想提一提，為人最怕唔係做錯決定。而係最怕做錯決定後唔識點令自己重回正路。

 

肯做決定的人「有價值」，做到較多好決定既人「好值錢」，做到好決定亦肯為錯決策承擔的人值得「有錢係手有人尊重」。

 

Steve Job都做錯過不少決定，錯係難免。

 

你的生活模式就是總結你個人工作模式究竟好唔好。

 

讀者人工是高過香港工資中位數，或者有人質疑是否算「低」? 不過筆者實在無能力寫文予全香港人廣大受眾，blog中文章一向是予到達一定收入水平的網民觀看。如你是初出社會而人工低，筆者先恭喜你，燦爛人生正為您等著。若你已成婚或有兒有女、而人工只屬中位數或出現入不敷支的情況，你好應檢討每日的生活究竟是怎樣過。

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