成為有錢有人尊重的父母 #1195

諗SIR,您好

 

夫婦二人現35歲,每月淨收入為$26.7K和$23.6K。 預計來年升職機會不大,人工只會有3-5%調整。

借貸力為3.45M和3.05M,共6.5M。

 

物業:

新界兩房單位2014年11月以$350萬單名以太太買入自住, H plan 約2厘, 月供$8,800, 尚欠銀行$230萬, 尚有28年期, 現值約$400萬。

 

現金∕資產: $0.2m Cash+$0.5m 債基約6%息,沒做槓桿。

另有101基金,小量蟹貨股票和小量私己作為應急。

 

現有一名小孩出世幾個月,並與工人姐姐同住。家庭開支增,並雙方要供養父母,每月儲蓄不多。

 

生小孩前計劃不周詳,小孩出世後,覺悟手上現金資產短缺,也缺乏方向。並希望搬去九龍以求更好校網。

 

目標: 增加手上現金,並搬出九龍。

 

參考之前個案,心中有兩想法,希望諗SIR,指點迷津。

 

想法1:

以錢搵錢一書個案作藍本,將現樓加按至8成,應可多套$0.9M。並加上現有債基,並槓桿化以達到12%回報。並將樓租出,租值約10K。作雙租放,在土瓜灣租樓,約15-17K。應只需多負2-3K便可住九龍,並將居住呎數由400尺提升到500尺。

但因現樓是用上手裝修,內龍和冷氣要翻新更換, 估計要用50K 。會另手上現金更為緊絀。

並應需以我作名義擔保,才可過壓力測試。並會用了約50%借貸力。

 

想法2:

因小孩離入N班還有2年,多等年幾自住樓鬆邦後賣出,收回1.7M。加手上現金和債基約有2.4M,目標6M以下九龍樓。1.2M做8成上會。剩下1.2M作債基。

 

現只將手上0.2M投入債基,並將全債基桿槓化, 增加現金流作明年買九龍樓一事作準備。

 

因有了小朋友,怕做左錯定,走錯冤枉路。

 

曾看過諗SIR在其他個案建議過以借貸增加手上現金,以債基槓桿現金流,但不知可否套用小弟身上。

 

希望多多指點 。新手爸爸上

 

answer:

幾時生小孩,係好難計劃的,你係咪好似電視個師奶講要阿仔邊個月出世都部署埋先? 人工唔高但要求好校網,如讀者真打算咁做要有越級挑戰的準備。咁講講個人怎越級。

 

預備你在要求改善生活的同時,個人生活模式都要起變化。由於老豆唔係李嘉誠既關係,各位每日如維持同一工作模式及態度,那你每人住邊同食乜仲有家人生活都是一樣。讀者不應早年以七成(估計是7成)上會在2014年買新界兩房,原因是夫婦兩人工資不高,家庭借貸力只(26k+23k)/10000*2.59*50% = 6.34mil。既然早知人工是每年只上調3-5%個隻,即成世人屬安穩慢儲型。呢類讀者應有大借大,靠銀行借貸去控租客去幫自己儲錢,買樓應買完一間又一間,而主動出擊應在各人仆街時。情況就好似一個兵少既將軍,佢係無可能率領廿萬大軍同對手決一死戰的。只可以趁時勢合自己既時間出擊打低同自己同級或更細既對手,再收歸對手士兵到自己旗下,慢慢等兵力充足才去爭取一場過的勝利。

 

套返做買樓, 讀者應睇時勢慢慢食細樓一間接一間,更要有很好耐心等市跌才出擊。未有好勢的時候努力收息(即係募兵),故今時應改回之前犯下錯誤,趁時勢將新界兩房賣走套回400-230 = 170萬,大大提高讀者資金水平至240萬。筆者一向不鼓勵人賣走自住樓,但如看倌賣樓可得十年儲蓄所得,咁即管賣樓。留意賣唔賣樓唔係睇套到金額同你薪金點比、而係睇同你每月淨到既儲蓄去比。至於十年光陰係因為此時期必預一樓市周期、至少都遇到個小低位比你再喉低入市。由於讀者儲蓄近零,在與170萬對比之下,樓應該賣。

 

賣樓後可在較好區份選對開則咁九成上會買樓投資,當然係偷偷地去租比人,運用買樓001習到的去規避箇中風險。240萬只用40萬去再買樓收租、淨低200萬用債基做疊增,平均收住15%息,即30萬一年咁去津貼自己租九龍樓。相信租樓後仲有些少錢淨提供個人儲蓄率,那就是這樣成功改善生活。至於買九龍樓一事,若是「兵少」不宜出平原同將軍決戰,何況時勢不佳。當然筆者想將改善一事做得實在一點,最正確的就是放棄現有工作或從事part time,替自己增加收入。

 

另外,筆者想提一提,為人最怕唔係做錯決定。而係最怕做錯決定後唔識點令自己重回正路。

 

肯做決定的人「有價值」,做到較多好決定既人「好值錢」,做到好決定亦肯為錯決策承擔的人值得「有錢係手有人尊重」。

 

Steve Job都做錯過不少決定,錯係難免。

 

你的生活模式就是總結你個人工作模式究竟好唔好。

 

讀者人工是高過香港工資中位數,或者有人質疑是否算「低」? 不過筆者實在無能力寫文予全香港人廣大受眾,blog中文章一向是予到達一定收入水平的網民觀看。如你是初出社會而人工低,筆者先恭喜你,燦爛人生正為您等著。若你已成婚或有兒有女、而人工只屬中位數或出現入不敷支的情況,你好應檢討每日的生活究竟是怎樣過。








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室