四種對應不同工種的投資方法#1188

本人已拜讀”收息論”, “樓換樓”, “雙租族”, 已報讀買樓003 課程, 夾掂亞仔呈分試時間會全力進攻收息101, 收息103, ETF, 老來的發力!

48歲女性已婚, 育有一就讀小六孩子,丈夫月入$80000, 夫婦財政獨立, 他喜歡自己投資, 2016 年初丈夫名買了3房自住樓, 老公供.

我自己月薪8萬, 以往股票為主, 現已放大部份, 約$7M cash 曝曬中, 剩1M股票, 1M 人仔定期, 剛在鎊10.3時買英國樓收租, 2018交樓要付HK$1.8M. HKD 1M危疾保險年供需$35000, 尚有11 年供

兩、三年內而家份工應冇問題, 之後可能要焗轉,身心倶疲, 乘機轉份chur 少D的做多兩三年 (估計約$50000月薪), 再頂不住轉份校外課程教下(約$30000 月薪)睇下捱唔捱到退休, 月使費約$35,000 (已包保險)

想請教諗Sir 專業意見:

1. 已拜讀諗sir 樓市分析, 2018可能會調整, 應否現在買樓收租/ 等多兩年, 但又驚到時焗轉工想入市時未上得會
2. 買咩樓投資好: 奧運, 東涌, 海怡, 北角?
3. 買了一個單位後冇名可用, 點做3宅一生?
4. 剩下的是否買債?

萬分感激!

ANSWER:

讀者收入水平在港當然算不俗，最特別就係48歲人初買自住房。當然明白有機會是賣完再買，但可見理財一事主軸全無。同意既然無心得，七百萬放係度暴曬好過亂買野，亦估計讀者對買股投資一事已不存厚望，正合筆者理財思路。先講筆者文章沒股票貼士亦無理財速成方法。只有運用收息工具如樓同債幫你穩步向前、而股票或期權應小本下注盡量承受風險去換取很大回報，有眼光睇中就可快人一步、但如買錯亦保證樓與債令你收息無憂。市面上不少人投資著重回報、但錯在用極大風險換取一般回報，再加上投入資金太多，造就失敗投資。一個好的投資可以是大風險換大回報、風險不一定少就好。另外動用資金不要過份便可。

如早早洞悉格局，讀者一定係用樓作投資主軸。因為佢份工就係借錢容易、而借貸力更是高達(80K+80K)/10000*2.59*50% = 2千零70萬。可惜今時48歲之齡，借貸力要減1/5份額，即估計為1千6百萬。準確數字在買樓001再計，先提出個人借貸力在45歲見高峰。而筆者用之準則是融資成本低至H+1.5%這些按揭計劃。近日有不少財務推出九成按揭放鬆要求，惟一般只限新樓及利率貴一般超越3%。

回答讀者四個問題，其實有三個只消用$98買書已可知道，技術含量比上課的不算太高，既然有easy job筆者梗係會接。先講佢而家應唔應買樓，答案是應該買。因:

1. 若份工忙、人工高、但穩定，點計都係要同樓「做朋友」。
2. 若人工低加上唔忙既工種，就應努力炒股開條新路。
3. 做老闆既係錢多但借貸力少，加上生意不時要求流動資金、用利息高至15-30%而又可隨時買賣的債基投資就最好!
4. 明白到有些工係忙但人工低，解決方法係你轉工。而主要障礙是你害怕改變

另外請不要試圖timing樓市高低位出入，施老闆做唔到、湯文亮都做唔到，閣下有咩預言力係筆者未知既呢? 筆者係2016年初係NOW TV講中今年樓市年中見低位係回升、再在2016年7月7日提出「買樓時機、就在今時」的文章，惟筆者自己今時仍堅守一原則:

1 樓已夠三間已借貸力未用超50%者，要再買

2. 樓超過三間或借貸力用超80%者，要考慮賣走其中一間
3. 若閣下只樓一間自住而借貸力又用超80%，那你是市場上較無力的一群。只可以也都唔做跟大隊照HOLD照供。

所以讀者多數應再買，由於佢未提供先生買的樓市值如何結欠如何、顯示對借貸力關心不足、亦因此未能進一步提準確意見。另外樓一自住一收租是人生必需品。同意人不是為買樓而活，但香港地你攪得掂兩間樓先真正開始有自己生活。

至於區份，只有奧運係可取的，另外唔只係買地區，我地要準到連則都選埋。至於區份與則之解不是因佢呎價貴或近中環呢類「行貨」，我們需將今年趨勢在堂上計出來。

至於夫婦每人持有一樓之後唔係「冇名可用」、而係再買要比雙倍印花稅。在此建議一是留意市面部份洋樓、380萬樓收租20K而印花稅1稅只8萬餘，就當比雙倍係高租務回報下根本唔怕、二是阿媽同仔女名都可以活用，這些基本的稅務及借貸知識有勞讀者多留意。

最後是700萬點處置? 這是$98買唔到的答案。那當然是在付款課程了解，y謝謝讀者考慮報其他課程。而收息101同學正在收緊一年15-20%利息，不少將賺到既息之部份再報收息103重讀、更新知識。筆者不能將市場上一些有價值的投資資訊廉價派出、這只會令收息變得容易。到時人人年收20%利息、那對債務回報的要求會提升至40%一年，直接推升在發債成本而令生意難做、公司倒閉。最後打爛不少人既飯碗，咁就真係罪過罪過。

第一至六堂 (網上修讀)

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第二堂 (三小時)

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實地了解宿舍的需求及建立
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第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
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