本人已拜讀”收息論”, “樓換樓”, “雙租族”, 已報讀買樓003 課程, 夾掂亞仔呈分試時間會全力進攻收息101, 收息103, ETF, 老來的發力!
48歲女性已婚, 育有一就讀小六孩子,丈夫月入$80000, 夫婦財政獨立, 他喜歡自己投資, 2016 年初丈夫名買了3房自住樓, 老公供.
我自己月薪8萬, 以往股票為主, 現已放大部份, 約$7M cash 曝曬中, 剩1M股票, 1M 人仔定期, 剛在鎊10.3時買英國樓收租, 2018交樓要付HK$1.8M. HKD 1M危疾保險年供需$35000, 尚有11 年供
兩、三年內而家份工應冇問題, 之後可能要焗轉,身心倶疲, 乘機轉份chur 少D的做多兩三年 (估計約$50000月薪), 再頂不住轉份校外課程教下(約$30000 月薪)睇下捱唔捱到退休, 月使費約$35,000 (已包保險)
想請教諗Sir 專業意見:
- 已拜讀諗sir 樓市分析, 2018可能會調整, 應否現在買樓收租/ 等多兩年, 但又驚到時焗轉工想入市時未上得會
- 買咩樓投資好: 奧運, 東涌, 海怡, 北角?
- 買了一個單位後冇名可用, 點做3宅一生?
- 剩下的是否買債?
萬分感激!
ANSWER:
讀者收入水平在港當然算不俗，最特別就係48歲人初買自住房。當然明白有機會是賣完再買，但可見理財一事主軸全無。同意既然無心得，七百萬放係度暴曬好過亂買野，亦估計讀者對買股投資一事已不存厚望，正合筆者理財思路。先講筆者文章沒股票貼士亦無理財速成方法。只有運用收息工具如樓同債幫你穩步向前、而股票或期權應小本下注盡量承受風險去換取很大回報，有眼光睇中就可快人一步、但如買錯亦保證樓與債令你收息無憂。市面上不少人投資著重回報、但錯在用極大風險換取一般回報，再加上投入資金太多，造就失敗投資。一個好的投資可以是大風險換大回報、風險不一定少就好。另外動用資金不要過份便可。
如早早洞悉格局，讀者一定係用樓作投資主軸。因為佢份工就係借錢容易、而借貸力更是高達(80K+80K)/10000*2.59*50% = 2千零70萬。可惜今時48歲之齡，借貸力要減1/5份額，即估計為1千6百萬。準確數字在買樓001再計，先提出個人借貸力在45歲見高峰。而筆者用之準則是融資成本低至H+1.5%這些按揭計劃。近日有不少財務推出九成按揭放鬆要求，惟一般只限新樓及利率貴一般超越3%。
回答讀者四個問題，其實有三個只消用$98買書已可知道，技術含量比上課的不算太高，既然有easy job筆者梗係會接。先講佢而家應唔應買樓，答案是應該買。因:
- 若份工忙、人工高、但穩定，點計都係要同樓「做朋友」。
- 若人工低加上唔忙既工種，就應努力炒股開條新路。
- 做老闆既係錢多但借貸力少，加上生意不時要求流動資金、用利息高至15-30%而又可隨時買賣的債基投資就最好!
- 明白到有些工係忙但人工低，解決方法係你轉工。而主要障礙是你害怕改變
另外請不要試圖timing樓市高低位出入，施老闆做唔到、湯文亮都做唔到，閣下有咩預言力係筆者未知既呢? 筆者係2016年初係NOW TV講中今年樓市年中見低位係回升、再在2016年7月7日提出「買樓時機、就在今時」的文章，惟筆者自己今時仍堅守一原則:
1 樓已夠三間已借貸力未用超50%者，要再買
- 樓超過三間或借貸力用超80%者，要考慮賣走其中一間
- 若閣下只樓一間自住而借貸力又用超80%，那你是市場上較無力的一群。只可以也都唔做跟大隊照HOLD照供。
所以讀者多數應再買，由於佢未提供先生買的樓市值如何結欠如何、顯示對借貸力關心不足、亦因此未能進一步提準確意見。另外樓一自住一收租是人生必需品。同意人不是為買樓而活，但香港地你攪得掂兩間樓先真正開始有自己生活。
至於區份，只有奧運係可取的，另外唔只係買地區，我地要準到連則都選埋。至於區份與則之解不是因佢呎價貴或近中環呢類「行貨」，我們需將今年趨勢在堂上計出來。
至於夫婦每人持有一樓之後唔係「冇名可用」、而係再買要比雙倍印花稅。在此建議一是留意市面部份洋樓、380萬樓收租20K而印花稅1稅只8萬餘，就當比雙倍係高租務回報下根本唔怕、二是阿媽同仔女名都可以活用，這些基本的稅務及借貸知識有勞讀者多留意。
最後是700萬點處置? 這是$98買唔到的答案。那當然是在付款課程了解，y謝謝讀者考慮報其他課程。而收息101同學正在收緊一年15-20%利息，不少將賺到既息之部份再報收息103重讀、更新知識。筆者不能將市場上一些有價值的投資資訊廉價派出、這只會令收息變得容易。到時人人年收20%利息、那對債務回報的要求會提升至40%一年，直接推升在發債成本而令生意難做、公司倒閉。最後打爛不少人既飯碗，咁就真係罪過罪過。
股債收息104班(全新內容)
全新內容共7小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班 (2小時)
30萬之下高評級債應選什麼?
外幣債30萬/80/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
第五堂真人班 (2小時)
諗sir選取收息股的原理及結果
黃金0萬收息方案
直債要沽的時機及市場情況
債基要沽的時機及市場情況
英國新加坡環球資產儲存組合的方法及人脈支援
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
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銷售人員不會同你講的套客手法
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第四堂真人班 (2小時)
30萬之下高評級債應選什麼?
外幣債30萬/80/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
第五堂真人班 (2小時)
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黃金0萬收息方案
直債要沽的時機及市場情況
債基要沽的時機及市場情況
英國新加坡環球資產儲存組合的方法及人脈支援
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第五堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第五堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學<
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
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學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
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真人課
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近月高回報收租方案分享
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
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- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
