本人30歲 太太32 首次置業
月收入如下: 本人做sales 6個月收入總額 $174470
但本人basic salary是5500, 以174470除返6個月等於$29078.49, 以29078.49扣返5500=佣金23798再加上佣金實際上要打7折$23798×0.7等於16504, 加5500 basic salary 實際收入等於$22004.
太太是台灣人剛結婚9個月我和太太沒有任何儲蓄, 剛結婚加上租樓用左好多錢, 太太1月拿到身分證,3月開始做美容學徒只有8000月入, 過試用期可能會有13000左右
本人目前有借貸約75000 月供緊4500, 如要買屋會先清左借貸提高收入上限.
本人租緊樓 每月約8200, 我和太太不需要俾家用屋企.
首期雜費親戚最多借2成首期連雜費俾我, 想買入350-400萬上車盤借足30年
問過幾間大銀行都係話sales佣金要打7折計算, 最多借都係做到8成做不到9成按揭.
提外話 本人屋屋抽到核心家庭排位9百幾, 但3個地點, 沙田大圍環境不太喜歡, 天水圍又感覺麻麻地 本人同太太都是在中環上班, 居屋是以2015定價加上如買賣要補地價只可以自住, 想問現在是否應該買樓？居屋好還是私人樓好？私樓靈活性高, 本人比較想考慮買私樓, 見現時樓價回落以經1成幾 首期都係屋企人借 每月都要還返5-6千俾返屋企人.
answer:
太太3月開始做野，要做夠半年先可以用佢人工作證明借錢。另外私人貸款好傷借貸力，雖借錢少但只可攤幾年還、每個月還成一萬幾千、或已等人工1/3、那就令借貸力少了近半。另外上一堂有同學問比批核於信貸報告見到佢有問財務機構(財仔)借錢的記錄，會否影響借貸力? 答案是唔會的，總之有借有還就係上等人。
在計收入方面應是傭金部份打七折、而唔係(底+傭)*70%，請找銀行再查詢。另需出示糧單及上有底薪及傭金之breakdown，同時將工資年度化後人工需與稅單之總年收入吻合。九成按揭只合定薪者、及從未置業者，可惜讀者唔係。實在要儲多些首期買樓上會。由於太太初到香港、令讀者財務壓力大增。幸好屋企人唔使佢比家用、買樓又可以商量借少少錢比佢當首期，仲有太太「落地」不久就肯做野開始融入社會，其實讀者已算幸運一群了。筆者有朋友娶了韓國老婆、或日本妹子，黎到香港連教下韓文都唔去做，老公實要荷包厚才能支持。
讀者應該買樓，因夫婦夾埋只搵4萬、又要租樓又要中環返工更要還P-LOAN。在未來一年要完成儲錢買樓再加太太適應香港生活之事，難度實不低。擔心買樓件事拖得兩三年，到時太太已35、生育計劃都會被影響。買居屋除非你認定自己唔想發圍。當然意思唔係要睇低或歧視公居仔、而係公居業主他日要將樓加按或賣、要同房委會分享賺幅。另外是先補價後賣樓、不少人連補價都冇錢，那就算樓市升都只獲紙上富貴而不能落袋。相反屋企人如借50萬出黎比讀者買樓，一年慳租$8200*12 = $98400。將租當息比屋企人回報高達98400/500000 = 19.68%，真係差不多勁過諗sir收息班的債基疊增20厘。
沙田大圍讀者不太喜歡，不過其實筆者是頗喜歡的。成家立室大個仔啦! 要知道有錢有選擇，男人無錢連搬運都要做搵銀養家。所以買樓唔好太挑剔。荃灣、大埔讀者亦可考慮一下。荃灣是選擇多、適合初級訓練員。大埔翠屏個一堆屬較平價大屋苑，流轉量亦足。另一樣要留意是太太聯名買樓應要比15% BSD，佢應未有永久身份。另外找個定薪的兄弟姊妹九成上會阿媽比首期買樓再比自己住是否可能? 咁又可用少幾十萬。若最尾都係讀者單打、家人付首期。計買翠屏300萬入手，首期需60萬而供數30年需240/259*10000=$9200。讀者清走P-LOAN後借貸力約為17000/10000*50%*2.59 = 2.2百萬。發現唔夠借貸力。所以買樓要等太太做野夠半年，搵太太做擔保人、自己單名業主。咁就可以既唔使比BSD又可以上到會。
最後緊有人問做乜唔等樓價跌? 筆者昨天在now tv陳述了未來一年樓市看法，大致是計出未來12個月市場需求未被消化，不虞大跌。至於等兩年後買樓? 由於市場上大部份業主是2012年前買入的(成交宗數近年不斷不跌)，賺價是「極價內」的，起碼賺40%或更多。即好似你2012年前買樓、而家間樓值500萬而按揭只欠310萬餘…你又唔會恐慌劈價賣樓呢? 既然不大跌、那就快快省回租金、上車踏實供樓。昨天的now 訪問見此:
足本分析見下文章:
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中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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