2016下半年香港樓市展望 #1142

 

 

踏入年中、在7月尾之前六星期中原城市指數5次升1次跌,走勢良好。究竟今次升浪能否持續?

 

要解釋,先分析今次升市同之前2012年至14年的升浪應有什麼不同?

 

看法是今浪中大價樓(500-1000萬HKD)價碼的會升得比較快。2014年前細價樓炒爆潮不再。見下圖列出中原領先(大型)及中原領先(小型)指數,2015年前小型指數升幅直逼大型、而踏入2016年小型跌得快過大型、而大型指數相對保持在較高水平及較快重現升勢。我們對2012年後辣招收緊後的樓市,有以下看法:

 

2012年按揭借貸大幅收緊,買600萬樓點都要要比成近200萬首期,買800萬樓更是要300萬首期作始。因此市場上要住樓既人、多買500萬市值或以下之樓房,造成細價樓大炒之像。

2015年後樓市升幅已鉅、市場上由上車客轉做換樓客主導。有此結論在於2015年後大型指數走勢較好,扭轉早兩年細價樓跑贏局面。早年買入細價樓的業主紛紛獲得50-100%的賺幅(此見於中原城市指數由2010年74點升至2015年高位見146點),他們賣樓一般可賺100-300萬現金,作為換大屋之首期、令中價樓有更多承接。

 

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今次估計升得好的區份及單位類型、預計是九龍區價碼在(500-1000)萬的樓房、或即是九龍區三房

我們看看中原分區指數在早月見底及至今重新上升之情況:

香港/ 2016/3/27見底/低位133.76/現時139.82/低位至今時升幅+4.5%

九龍/2016/4/17見底/低位122.97/現時129.1/低位至今時升幅+5%

新界東/2016/3/13見底/低位 132.99/現136.63/低位至今時升幅+2.7%

新界西/2016/3/13見底/低位 111.26/現115.53/低位至今時升幅+3.8%

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換言之、九龍,香港區都是見底遲、又彈得高、相對強勢。估計強勢會維持。而究竟會維持幾耐? 我們由2010-2012買樓而至今大賺既人可看到端倪、重申下一升浪由換樓潮而成、或闊少少講由早年買樓賺錢的業主而帶動。現時樓市不再由資金主導,香港吸引外來資金數量下降、加上炒賣成本太高、市場很少樓市投資客。

 

 

 根據土地註冊處、2010-2012年首10月之樓宇買賣合約數目如下:

年/月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月  
2010 年 12,380 13,423 12,706 14,300 13,325 11,128 14,885 16,946 13,749 12,140 15,967 11,790  
2011 年 9,917 12,401 13,501 10,386 12,536 11,601 7,291 7,348 6,579 5,675 5,982 5,597  
2012 年 4,490 5,425 14,306 10,728 11,484 8,389 7,706 10,377 9,990 11,928  

 

 

樓 宇 買 賣 合 約 ( 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 )2010年全年 : 162739

樓 宇 買 賣 合 約 ( 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 )2011年全年 : 108814

樓 宇 買 賣 合 約 ( 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 )2012年首10個月 : 94823

 

呢批2010-2011買樓的業主已悉數過哂DSD期限。而2012-2015買樓的業主只賺到10-50%升幅,由於現契加按一般只到六成,佢地唔可以透過加按獲得財富換樓、或只按到幾十萬不夠買。至於十幾年前買落樓既業主、早前5年大好機會唔沽、而家要賣樓既機會較低。

2010-2011之合約當中、我們集中在3-5百萬成交的買賣,根據數據此價碼成交約為總量之30%。因呢批人最有可能將錢套出換樓、加上早年買落間樓細,呢批人對換樓最殷切。

那2010-2011年,在300-500萬價碼之成交有約26萬、而當中30% = 78000是在300-500價碼的。

 

 

年/月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月
2014 年 5,817 3,987 4,184 6,012 6,785 7,404 9,400 7,902 7,996 7,967 6,457 7,578
2015 年 8,310 8,060 6,211 6,223 6,839 7,993 7,338 5,197 5,467 4,491 4,736 5,294
2016 年 3,123 2,583 3,154 5,613 6,065 6,033            

2015年樓 宇 買 賣 合 約 ( 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 ): 79159

2016年首半年樓 宇 買 賣 合 約 ( 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 ): 26571

 

呢批人2010-11買樓至今的業主,若佢地要換樓、一般是「賣一再買一」、在市場上造成兩單成交。用上述講法、呢78000個業主換樓會造成約15萬個成交。而係2016年首半年有26000單買賣(見上表)、再按淡旺季調整後、全年估計有65000宗買賣。

亦同意部份樓係由新婚者買入。根據香港統計月刊 2015 年 1 月號,新郎新娘均為香港人的佔整體的 52.2%,大概有25000宗。佢地冇可能全部都有能力買樓、估計是當中之40%(因入息中位數在15000),即10000單

 

係換樓客需求的15萬個換樓成交、加上每年有10000單新婚買樓,在每年65000宗買賣之情況下、預計由2016年開始要2.5年才將之前賺錢的業主之購買力消化,估計需求在2018年的年初被全消耗。

 

2018年亦配合公屋、居屋供應大增之時間。市民如未有樓要自住、或想買多一間樓收租的可放心在市場買入、樓市在2016年下半年未有條件下跌間。但如是已有兩樓或更多樓在手者就不必再買樓投資加碼。

由於上述是估計、我們對2018年的年初將換樓購買力全消耗之睇法再保守一點、結論由2016年中至2017年中市場未能將之前換樓客的購買力消化,樓市未有條件大跌。2016年至今樓市在130-146點上落。而2017年初樓價仍有條件下跌。但若要再創新高、始終換樓客是因之前樓生出黎的錢再生錢、不會大大推升樓市。要樓市再破頂必須有新錢湧入香港。另亦明白部份賺大錢的買家將資金轉戰海外物業,惟筆者只是抽取2010-2011年的買家作計算,預算了2012年買樓賺錢的人做估計的buffer。

更多樓市分區分析,租務處理手法、見買樓003。










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