諗SIR你好,
客套說話不多講了. 小弟是超級庸才一名, 現有一計劃想請教諗SIR是否可行.
現況
小弟: 35歲, 低級公務員, 月入17K, 持有何文田已補地價夾屋約值5.5M (34校網), 另手持現金及股票總數約60萬
太太: 31歲, 會計(未有牌) 月入20K.
計劃
今年年初, 同住的媽媽走了, 我們兩口子希望換換居住環境以免觸景傷情. 故打算換一間相同校網而較細的兩房單位(預算4.2M), 扣除洗費後希望可以套現約1M現金, 為將來再買第二層樓作首期之用.
由於本人為公務員, 我們打算在今次購入新單位時用哥哥的名義購買, 以便可以以公務員身份申請綠表資格, 在將來購買居屋之用. 買到綠表居屋後, 我地兩口子搬入自住, 而之前購入的細單位
則作收租之用, 自標係夠供新居屋而自己唔洗再每月拎錢出黎供樓.
其實身邊有不少朋友提議小弟將現樓按出來購買物業的, 但如果按左層樓, 到將來再買第二層樓時又要供樓, 豈不是要借兩次錢. 小弟自知收入不高, 恐怕難以應付.
問題
- 想請教諗SIR, 我的計劃同諗法有冇錯? 有冇更好既提議?
- 另外, 因為排綠表資格都可能要幾年先有, 而且我都睇中左一個2019/2020年才建成的新居屋盤. 咁套出來的錢,如果不是急於買第二層樓, 有甚麼穏建的投資推介?
感激!
answer:
筆者理解、讀者想將原本間夾屋換做4.2MIL的居屋、預計自己可套5.5-4.2MIL = 1.3MIL、扣埋洗費預算淨100萬可投資一下。自己必須保持無樓在手、那幾年後又可用公務員福利錄表買居屋、免付地價享平樓價。
當然、有朋友提議過佢夾屋唔洗賣、按盡佢拎錢出黎再買樓即可完成二宅，惟讀者擔心自己能否負擔兩邊按揭。由來信估計讀者對借貸力計算一事真一曉不通、最基本夾屋而家爭幾錢都無提供。筆者估計夾屋的按揭欠債偏少、或可能係佢亡母淨落成間已供甩都唔出奇。先假設夾屋現只爭100萬、加按可至5成套有5.5MIL*50% – 1.0MIL = 1.75百萬。總借貸2.75MIL月供275/259*10000 = $10600。
套有1.75百萬後連同手上現金有1.75+0.6 = 2.35百萬。那解答讀者能否再買樓? 讀者能計入的收入有三項、第一及二項是夫婦兩份收入、第三份是將原有夾屋租出、估計叫價18K亦有人承接，始終34校網。留意租金之七成是當作再買樓是可提供的入息證明、令家庭借貸力升為(17K+20K+18K*70%)/10000*2.59百萬*50% = 6.4百萬。
計好總借貸力已解到「超庸」對借兩次錢之疑惑。佢借盡6.4MIL、而將夾屋加按後欠2.75MIL、即仲有6.4-2.75 = 3.65百萬借貸力淨低。如下間樓單人名八成上會、4.3百萬之下的樓價有能力入手。惟筆者建議讀者將夾屋租出後不要急於買樓、始終個人儲蓄能力不高、現金只60萬。所以應手持175萬再自己係同區租樓。筆者不太贊成清空自己同老婆名再排2019居屋呢件事。首先新居屋唔係平、另外居屋就當第日賺到錢都唔可以好似夾屋咁自由加按，因業主未付地價。但如業主為加按或係於私人市場賣走而補地價、那又失了當日想慳地價買居屋之原意。所以除非你是肯定自己不太能「發圍」、即夫婦人工升幅已限在兩萬、同時屋企又冇咩支援亦無樓在手、否則仍是私樓好。
套有175萬可投資在穩健的債基。筆者的「穩健」有數理支持。計中國銀行(3988)、債基、用作計算風險的方差明顯是債基低。加上債基以債券為本、即成為發行人的債權人。連比買股收息成為公司股東之待遇好。至於什麼買股票想一變二的想法、由讀者來文估計佢投資知識頗為不足、不要亂行。債基就咁買黎收息有8-10%一年、若再行疊增方案較保守可收年15%利息、這在收息101講解。
提醒本文計出的6.4百萬家庭借貸力頗理論性、實際上一個人有信用卡、有卡數、有私人貸款、有小朋友返學供款、這些事項怎不同程度地降低借貸力至低於理論金額、這歸入買樓001課程。當然反轉咁做、個人借貸力只要交好文件、可提高的。那讀者175萬投入120萬收息年15%月收$15000、令佢收入除$18K租金外更有$15000債基派息、夠COVER$10600之按揭供款之外、更有成22K的月入淨低、高過讀者一個月人工。講到呢度、希望大家收息做得好、產出比你日做10個鐘份糧更高。 收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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Jack Sir 簡介
Jack Sir | 期權課程
【Option Jack – 期權速成課程】
Option 2 ：期權4式應用,實際槓桿及Delta Gamma Theta Vega
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