諗SIR你好,
客套說話不多講了. 小弟是超級庸才一名, 現有一計劃想請教諗SIR是否可行.
現況
小弟: 35歲, 低級公務員, 月入17K, 持有何文田已補地價夾屋約值5.5M (34校網), 另手持現金及股票總數約60萬
太太: 31歲, 會計(未有牌) 月入20K.
計劃
今年年初, 同住的媽媽走了, 我們兩口子希望換換居住環境以免觸景傷情. 故打算換一間相同校網而較細的兩房單位(預算4.2M), 扣除洗費後希望可以套現約1M現金, 為將來再買第二層樓作首期之用.
由於本人為公務員, 我們打算在今次購入新單位時用哥哥的名義購買, 以便可以以公務員身份申請綠表資格, 在將來購買居屋之用. 買到綠表居屋後, 我地兩口子搬入自住, 而之前購入的細單位
則作收租之用, 自標係夠供新居屋而自己唔洗再每月拎錢出黎供樓.
其實身邊有不少朋友提議小弟將現樓按出來購買物業的, 但如果按左層樓, 到將來再買第二層樓時又要供樓, 豈不是要借兩次錢. 小弟自知收入不高, 恐怕難以應付.
問題
- 想請教諗SIR, 我的計劃同諗法有冇錯? 有冇更好既提議?
- 另外, 因為排綠表資格都可能要幾年先有, 而且我都睇中左一個2019/2020年才建成的新居屋盤. 咁套出來的錢,如果不是急於買第二層樓, 有甚麼穏建的投資推介?
感激!
answer:
筆者理解、讀者想將原本間夾屋換做4.2MIL的居屋、預計自己可套5.5-4.2MIL = 1.3MIL、扣埋洗費預算淨100萬可投資一下。自己必須保持無樓在手、那幾年後又可用公務員福利錄表買居屋、免付地價享平樓價。
當然、有朋友提議過佢夾屋唔洗賣、按盡佢拎錢出黎再買樓即可完成二宅，惟讀者擔心自己能否負擔兩邊按揭。由來信估計讀者對借貸力計算一事真一曉不通、最基本夾屋而家爭幾錢都無提供。筆者估計夾屋的按揭欠債偏少、或可能係佢亡母淨落成間已供甩都唔出奇。先假設夾屋現只爭100萬、加按可至5成套有5.5MIL*50% – 1.0MIL = 1.75百萬。總借貸2.75MIL月供275/259*10000 = $10600。
套有1.75百萬後連同手上現金有1.75+0.6 = 2.35百萬。那解答讀者能否再買樓? 讀者能計入的收入有三項、第一及二項是夫婦兩份收入、第三份是將原有夾屋租出、估計叫價18K亦有人承接，始終34校網。留意租金之七成是當作再買樓是可提供的入息證明、令家庭借貸力升為(17K+20K+18K*70%)/10000*2.59百萬*50% = 6.4百萬。
計好總借貸力已解到「超庸」對借兩次錢之疑惑。佢借盡6.4MIL、而將夾屋加按後欠2.75MIL、即仲有6.4-2.75 = 3.65百萬借貸力淨低。如下間樓單人名八成上會、4.3百萬之下的樓價有能力入手。惟筆者建議讀者將夾屋租出後不要急於買樓、始終個人儲蓄能力不高、現金只60萬。所以應手持175萬再自己係同區租樓。筆者不太贊成清空自己同老婆名再排2019居屋呢件事。首先新居屋唔係平、另外居屋就當第日賺到錢都唔可以好似夾屋咁自由加按，因業主未付地價。但如業主為加按或係於私人市場賣走而補地價、那又失了當日想慳地價買居屋之原意。所以除非你是肯定自己不太能「發圍」、即夫婦人工升幅已限在兩萬、同時屋企又冇咩支援亦無樓在手、否則仍是私樓好。
套有175萬可投資在穩健的債基。筆者的「穩健」有數理支持。計中國銀行(3988)、債基、用作計算風險的方差明顯是債基低。加上債基以債券為本、即成為發行人的債權人。連比買股收息成為公司股東之待遇好。至於什麼買股票想一變二的想法、由讀者來文估計佢投資知識頗為不足、不要亂行。債基就咁買黎收息有8-10%一年、若再行疊增方案較保守可收年15%利息、這在收息101講解。
提醒本文計出的6.4百萬家庭借貸力頗理論性、實際上一個人有信用卡、有卡數、有私人貸款、有小朋友返學供款、這些事項怎不同程度地降低借貸力至低於理論金額、這歸入買樓001課程。當然反轉咁做、個人借貸力只要交好文件、可提高的。那讀者175萬投入120萬收息年15%月收$15000、令佢收入除$18K租金外更有$15000債基派息、夠COVER$10600之按揭供款之外、更有成22K的月入淨低、高過讀者一個月人工。講到呢度、希望大家收息做得好、產出比你日做10個鐘份糧更高。 債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
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建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!) 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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Jack Sir 簡介
Jack Sir | 期權課程
【Option Jack – 期權速成課程】
Option 2 ：期權4式應用,實際槓桿及Delta Gamma Theta Vega
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投資與投機
