供30年樓係樓奴?

係做左咁耐agent之後,billy發覺同客人做唔成生意最多人問有兩個問題。問題之一就係「供咁耐樓我唔想做樓奴!」究竟供得越耐,係咪「奴役」越長呢?

銀行一般提供5至30年既按揭供客戶選擇,息率跟最優惠利率調節。我地首先將息率假設在今時今日約2%不變。借三百萬港元:

十五年期月供

$19000總利息約$470,000

選擇三十年期

$10978總利息約$980,000

即係如選三十年每月還款額少近半,但利息接近多一倍。要等三十年先可以清還債項,咁係咪傳統智慧教落越快清還越好? 當然唔係,最大原因係你借左既「只係」港元,如果香港銀行提供美元借貸的話,筆者會更樂意去做,現時未有時間去citibank查詢是否有該服務,如讀者知悉請在此留言告訴大家。因為港元兌美元1%的差價絕對抵得上美元正在暴跌的購買力。

通脹已殺死了貨幣。自美國於1971年取消金本位制之後,通脹係其後三十年慢性毒殺貨幣,八十年代十幾萬買間樓,而家幾百萬都未必買到樓。同一道理,選三十年按揭每月用成萬蚊供樓,他日萬元都唔夠架車你入油。所以你成日聽班「老野」同你講後生買間樓,慢慢供,越供越輕鬆就係咁解。有冇諗過15年後港幣的購買力,會同而家既yen(日圓)差唔多? 即係日本城會變做「100yen店」?你冇100蚊都唔使旨意買到個水杯! 何況現時在日本100yen都變哂「120yen店」了。

你會問有冇咁跨? 請放心美國政府會幫你一把的。係下年三月德國個angela走人之後,美國更可連同歐洲黎個「印銀紙大合唱」,實行「有錢今朝洗,煩惱留下世!」港紙仲係同美金掛勾,輸入性通脹必然在港發生。如果我係未上車既,我認為現行既經濟模式係會不斷推升實物資產價格的,請把握不同地區內的社會動盪或政治事件令樓價調整時入市,但大跌確實未見催化因素。

現時美國樓市已有不少港人或「大款」在名校區附近買樓收租,所以你話如果「香港政圈」肯「齊心」去發展醫療同教育產業,社會會真正「和諧」一點,可促進經濟及幫輕老人問題,提供外來資金令在港居民得益。

如果息率上升到5%呢? …..

 

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(內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買)

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