三十歲擁有兩間樓 – 退休買落五層樓卷一

*本文有些數字為方便計算, 已round-up,買入樓價的價錢和年份大抵是吻合的。(數據:網上樓書)。
#根據政府統計處所予的工資指數,2011年 薪酬為1992年的1.77倍。工資指數涵蓋督導級、技術級、文員級及非生產級工人
## 錄自明報-黎耀祥訪問對答筆錄
@錄自明報-何雨盈致女兒家書
Mr. Humble 係一個老實人, 生於1971年。如果佢知道要面對九七摸頂同「八萬五」既打擊可能佢會選擇唔出世。
家中清貧,係自己十六歲之年在父親引薦下認識到富爸爸。時值1987年,經典既一年。係同富爸爸第一次對話之後,Mr. Humble成為一個每月定薪的裝修學徒。
做好左牆身塗油基本野之後,Mr. Humble比師傅教做專門水喉工。係出黎做野頭幾年,見個股票市場猛咁升,佢細個成日睇黃玉郎畫既<小流氓.>,佢因為情意結用成副身家買左黃玉郎旗下既玉郎集團。開頭越升越有,玉郎旗下既<天天日報>仲話會取代<東方>成為香港第一大報。Mr. Humble學識先洗未來錢,心想今日洗突左聽日股票都賺返。可惜10月到來,黃玉郎用公司錢炒期指輸到一仆一碌, 而Mr. Humble緊係輸到渣都冇得剩,佢走左去搵富爸爸。
henry
1989年6月,香港的天空刮上大風暴。垂頭唉氣既Humble見到富爸爸,佢好平淡咁話:「我地身邊既人有唔同性格,有好、壞、惡、衰人。有醒目仔、叻仔,有蠢仔、有學職好既人。但在現實環境做一個好人同沉實既人,往往被誤會為蠢人,又有誰願去當呢?但理智告訴我們,最終也是這種人勝利和最開心的。你要去狠下苦工,好好學習,凡事務實,由而家開始你要更努力去儲錢,後生時多吃苦,但心中要有數,到錢累積到一個數目就好辦事了,你到儲到十萬再黎搵我吧!」
經歷人生低潮之後,Mr. Humble明白人生睹幾次就夠。可能大受「輸身家」所激,Humble認為股票只是騙局、及騙局、一般人不壇買股票,要贏既方法係等低位一次買入就夠。股票每隔十年進入低潮期,要賺錢必須把握低潮低位(註##)。Mr. Humble開始更有熱誠地工作。
henry
接近社會低層既Mr. Humble 係1992年結識到現時太太,佢地兩個人工都係$7000(註#)。其實Humble做左五年野之後 Humble月入$7000,已等於2012年搵約$12500一個月既後生仔。係富爸爸教誨下,佢地兩個都將收入60%儲起,即(7000+7000)*12*60%=100800 。好辛苦咁樣三年之後有 $302400結婚。到1995年,兩個人人工仲加到HK$12000一個月 ,等於2012年搵約$21000一個月的後生仔。由於裝修生意極之興旺,Mr. Humble 係92-95年比平時夾埋賺多左$100000。而家佢地手頭上有現金$402400,加上1995-97年又將收入60%儲起,即(12000+12000)*12*3*60%=518400,出左黎做野10年之後Humble係1997年尾有cash 0.95m 係手。其實1997年既收入指數已同現時無咩分別。係物價指數係呢十幾年不斷升。佢地兩公婆諗左好耐,去問富爸爸好唔好買樓搬出黎住。
富爸爸話:「我建議你買入一間細單位自住,將來跌既可以當交租,有錢可以買更大單位。唔夠錢既買舊單位都無問題,因為香港無地震,起樓按英式有比標準八倍既承力。樓價幾時高幾時低,你真係要入左場先知。如果你唔入戲院,根本上你唔知場戲做什麼。金融風暴樓價暴平你都唔知道,因為沒有比對,腦袋一片空白。人就係咁架啦,不在其位不謀其策。」(註@)
係富爸爸鼓勵之下,Mr. Humble買佢人生第一間樓。佢真係超黑仔,係1997年尾 上車。
當年佢地兩個人工都加到 $22000。上車買落沙田第一城一個395呎既單位,造價1.8million。當時利息 6%,佢地比左90萬做首期,分25年攤還每月還款$6978 本金佔 1728 。由於自己識裝修,只係用左幾萬蚊買料就裝修好哂間屋連水電。

henry
1999
兩年後, 沙田第一城先還左本金合共 $1728 X 24 = $41472 。由於沙田第一城有五成首期,加上樓市連跌兩年,風險因素大大降低,佢地又想伺機入市。Mr. Humble見到行內幫人裝修既師傅大部份無工開,得番自己仲有穩定生意,佢就覺得而家係低位可以入市。水喉工係裝修師傅咁多工種入面最穩定既,因為經濟差你可以唔搵油漆工翻新牆身,可以唔搵砌磚同你間牆修地,更可以唔搵木工同你做新傢私,不過水喉爆左你鄰居會「提」你整,同埋爆水喉與經濟無關連。同個「水喉佬」混熟佢第時做左判頭都可以計平D比你。裝修師傅好少會一個人識哂油漆、水喉、砌磚、木工咁多樣,通常會搵一個老細同你接洽而筆者所見老細成日都係「抗跌力勁」既水喉佬。
婚後每月儲起50%收入。之前買樓淨$50000 cash再加新儲既錢 (22000+22000)*12*50%*2年 = $50000 + $528000 = $578000 。佢地用190萬買左一個香港置富花園694呎既三房單位,租金回報4.5% 約$7700,比首期3成, 當時利息 6%,佢地比左57萬做首期,分25年每月還款$9400本金佔 1642, 交易完之後無cash淨。Mr. Humble心諗如果呢間樓仲可以再跌超過三成佢就認命放左佢啦。況且同老婆儲開一年廿幾萬,可以頂得順。
第一次租樓比人,Mr. Humble鋪無縫地板(2012三房價約$12000),牆身上返油漆(2012三房價約$5000)就算。天花板同廚房為求美觀,花左$3000蚊就整哂兩邊假天花。無縫地板即係現有地板鋪上一層木地板,會係夾層加入棉花減低冷縮熱脹影響,完工後會好似新鋪地板一樣,但係用鞋踩落去會有些少「架空」感覺。Mr. Humble同第一個租客簽約唔包佢傢私,博佢兩年後搬走留返些少比佢。另外,為左節省時間佢配左幾條木門匙比幾個agent放租,到成功租出之後,佢就上樓鎖返個鐵閘,咁就確保到租出既樓唔好比人整亂同埋慳返同agent收匙既功夫。
2003
由2000到2003年樓市不斷向下, 但係跌得極慢。係2003年低潮,兩間樓分別值 $1.4million 同 0.9million,而置富花園已還按揭四年,本金結欠由一開頭的1.33million減少到$1211598。自住既第一城已經還左六年,本金結欠約為$($0.9m – 1728*72) = $775584,兩層樓都無變為負資產,加上佢地維持儲起收入一半,係呢四年儲起左(22000+22000)*12*50%*4年 = $1.06million,即係cash就有約$1.06m。就算樓價再係2003年價位跌多一半,佢地都可以再補比銀行。
Mr. Humble回憶第一次見到富爸爸,富爸爸同佢講左一番說話:「對於年輕人來說,前路茫茫而不易找到方向。現時(1987年)社會人仕對香港前景睇法暗淡,紛紛移民撤資。百萬人上街之後社會香港前途未卜,年青人在亂世中應做既就係要先選一個行業踏實去做,討些專業本領,記緊在努力學習之餘儲起你賺到既錢,到時你好似我咁年紀大左你就知道後生開始儲錢係非常重要。」其實1987年既難處比而家2012年仲多,未來可預見性更低,加上仲要無手提電話同電腦,Humble一樣捱得到。另外風險控制十分重要,本文既 Mr. Humble佢係1997年「成功摸頂」,2003年又錯過沙士機會。再加埋筆者係後章會假設2008年樓市開始下跌同加息到2012,Humble只係常人一個,收入一般。都可以為自己透過買樓安排退休保障,你仲有冇藉口拖延計劃自己既買樓大計呢?你就算覺得現價過高都可以留意住,一年入面總有機會。本文洋洋二千餘字只想表達本段粗體字既意思。下篇會再講Mr. Humble點樣瑞買第三間樓,煩請到下面FACEBOOK BOX LIKE諗樣網支持筆者創作。而家Mr. Humble三十出頭手上有兩層樓,對於冇咩讀過書既佢已經非常欣慰了,三十出頭既佢之後會點做? 請看下回分解。
>按下link到下回
 

 

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課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

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3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書

《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

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※【股市淘金班】每個單元內容,都是獨立的,
同學可先上「單元二」,之後才讀「單元一」,etc.


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【聶SIR – 講座】

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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F

是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識,及即場示範聶sir的選股方略

 

講 者:聶sir
時 間:2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費 用:全 免
地 址:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

(課程編號: YUS40F)

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)

2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費 用:$2,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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*【查詢:(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢: E-Mail → [email protected]


內容:
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
– 精選合時股份 

第二堂: 掌握股票技術面
– 教曉揀新股
– 判價看陰陽
– 盤路齊拆解

聶SIR【倍升股基礎班】課程
聶sir本課程同你一堂過檢閱入市心水列表!
2018-02-05(一)19:30-22:00(全一課)
費 用:$800
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室

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【查詢: E-Mail → [email protected]

內容:
買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
–同場加映專欄重點文章內容「上市一年半較高位跌近八成的機遇」

此乃尋找倍升股的先導課程,為學生開拓投資股票致富之路。

聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)

2018-02-06(二)19:30-22:00(第2堂)
費 用:$1,500
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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【查詢: E-Mail → [email protected]


內容:

第一堂: 買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
第二堂: 幾時買? 咩價買?
– 如何決定用幾多入市
– 如何決定咩價位入市
– 如何決定幾時止賺及止蝕
– 如何快速閱畢財報了解公司是否值得投資
– 如何快速閱畢財報了解公司是否鬼股

聶SIR【股市淘金系列】課程

聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)

2017-09-18(一)19:15-22:15(第2堂)
費 用:$3,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:

*識別莊家部署 – 合股操作/供股財技/抽水四步
*股票價值評估 – 回購啟示/盈利觀測/價值計算
*可換股債券操作及其獲利契機
*高回報直債分析及洞悉風險原理
*供股財技入門、 識別莊股入門

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聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
初班+高班=24小時課程。

2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
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2017-10-19(四)19:15-22:15(第3堂)
2017-10-26(四)19:15-22:15(第4堂)
2017-11-06(一)19:15-22:15(第5堂)
2017-11-09(四)19:15-22:15(第6堂)

費 用:$12,000
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地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
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內  容:

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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