買樓附送「試住期」?(下)

 

Link: 買樓附送「試住期」?(上) 

Ms.Devil心目中既價錢係少過700萬,agent當住Ms.Devil同佢老公面前打比大陸既業主,即時上哂身咁變左另外一個人,佢喊住咁話Ms.Devil有成三個小朋友負擔好大,佢老公有腎病而家要住係仁安醫院,所以想買大圍近D醫院方便去洗腎。Ms.Devil真係好慶幸佢遇到個agnet係「大圍吳彥祖」,佢出色既演技幫Ms.Devil慳多10萬,而家講到7.18mil。Ms.Devil reject佢,佢還價6.95mil。

 

 

當買方同賣方既開價少於樓價既5%,真正戲玉先至開始。到呢個階段你會發覺節奏明顯變快,agent會變得積極。因為agent只要出力係買方同賣方各加同減1%,再加上原本收開每邊1%既傭金減些少,單deal就做成。Agent話約左個大陸客下個禮拜六到香港傾,Ms.Devil即刻諗點樣叫老公扮個腎病患者。

最後Ms.Devil都係單刀赴會。佢認為個價可以再講低些少,因為個客老遠咁走落黎,有一半機會佢係好想出貨「鬆人」。當然另一半係個客根本成日黎香港既,所以係呢場「決戰」最尾都要靠你自己見機行事。到左agent間鋪頭,佢見到agent同個大陸人介紹緊另外一個新盤瓏門,個客已經問緊佢可唔可以係香港再做按揭買間樓等等。Devil認為呢個係buying signal,佢真係有錢再買樓唔等錢洗。當Ms.Devil同個客坐底之後,agent果然用減傭策略。但係個客一講到六字頭既開價,已經皺哂眉頭既樣,於是Ms.Devil改變策略,問可唔可以租住先。

 

 

業主上釣

由於「身世可憐」,業主只係收佢$14000蚊租,話同買入價計過都有2%回報好過就咁擺係度。Agent見做到單租務好過咩都無,好快咁攞左張租約出黎,Ms.Devil話租成千呎樓只係比萬零蚊租真係唔好意思,要同業主簽兩年生約話第時環境好D可以等業主加番佢租。業主開頭都有D猶疑,但係見Ms.Devil一下子攞左5個月租即係9萬蚊cash出黎放係台面,就夾快咁應承,簽左張一般條款既租約。人地話「叠水、叠水」,原來人見到一叠銀紙放係自己面前,智商係會低兩成。

 

係承租初期Ms.Devil成日打比大陸既業主,話成日比人投訴冷氣喉管漏水,屋入面既電器壞左等等。業主話交比agent處理就得。Ms.Devil話佢好有交帶,間屋有事一定要話比你(業主)知。到左第5個月,上繳租金已用完,Ms.Devil 突然之間打比業主講佢老公公司有allowance,佢可以買佢間樓,可以比夠6.99mil佢,話方便做按揭。業主計過用6.99mil直接賣比Ms.Devil唔使比經紀傭,加埋之前收左9萬蚊租金,其實同佢之前開價7.18mil冇咩分別。加上Ms.Devil成日打電話煩住佢,不如賣左佢算數。 

 

 

簽臨約可以自己做
Ms.Devil上網搵左張臨約既sample,約好業主係間屋入面同業主簽臨約,再搵左兩間律師樓分別代表佢同業主,因為一個律師唔可以同時代表買賣兩方。自己買賣仲簽臨約既目的係令業主無咁易反悔。比左幾十蚊填土廳查冊之後,Ms.Devil突然教大陸人點樣用海外空殼公司買賣樓宇可以慳返印花稅,問佢有冇海外護照,如果有就比較易將間個人名樓轉比新開公司。另外又話代表佢間律師樓係特登收平佢。大陸人感激不盡,話以後買樓原來可以比少幾十萬稅仲有得收平,興奮之下同律師樓傾有冇得攞埋阿努亙圖本護照。實情就係Ms.Devil做會計一向拍開呢兩間律師樓,知佢地亙相熟大家所以睇契鬆手D,快手做完。仲有就係賣方一向都係律師費平D既,只不過agent之前介紹大陸人既律師行一向同佢買賣同價。Ms.Devil連收樓都唔使做,因為佢收既係自己住緊間樓。

究竟Ms.Devil慳到幾錢? 註冊海外空殼當外要比成萬蚊洗費同一個月時間,如果想無咁複雜可以註冊本地空殼要$7000蚊左右,不過買賣要比返0.2%即係$14000蚊印花稅。呢單交易係無額外印花稅既,經紀傭慳左$70000,再慳印花稅$6.99mil*3.5%=$244650。夾埋等於叫7.40mil既樓盤,比佢$6.67mil買到,慳左$72萬。就當唔計印花稅,佢當初比左$90000去交5個月租,但係識左業主之後慳返經紀傭,絕對係狡猾咁「呃」左人地5個月地方住,變相買前試住,十分爆! 


比人呃返一萬幾千係必然
當然呢個係故事一則,要好smooth咁做齊無番咁上下人脈同經驗都幾麻煩。Ms.Devil絕對係樓壇老手,令原本處於主動及更多資訊既agent蝕左都不自知。如果你一生人只計劃買一次樓,你可以不去熟知兩篇洋洋四千字既情節。係咁多個環節入面比人呃返一萬幾千係必然。記住比人呃總好過你去呃人,心理上既健康至為重要。

諗 Sir 買樓網上課程


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
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買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
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諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至三堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

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直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

第四至七堂 (網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

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經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

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第八至九堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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第一課:直債基本及價格升跌因素
第二課:直債進階買賣心得
第三課:債基及槓桿方法
第四課:債基比較及由本金取支取利息研究
第五課:直債選擇法門
第六課:保費融資法門
第七課:ELN收息及直債槓桿法門
第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第八及九堂)

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香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
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TEDP73 第一課:2022-09-26(一)19:15-21:00
TEDP73 第二課:2022-10-03(一)19:15-21:00

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

TEDP73 第一課:2022-09-26(一)19:15-21:00
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體,而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發,2018年 11 月11日正式推出,此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管,並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司(Coopers & Lybrand)等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作,涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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B1: Powerteam促成東涌775萬成交,同類單位最平放緊820萬 b2: Powerteam促成將軍澳成交震撼全港上哂熱討,8xx萬買20年樓將軍澳三房


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