屋苑打擂台: 德福花園 vs 新都城

屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。

文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。

鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/

數據時間: 2008/6月至2015年11月

上述期內總升幅: 德福花園 126%, 寶琳新都城 125%

落成日期: 德福花園 由恆隆及合和聯合發展。各幢於1980-1981落成。新都城一期 @ 1997 by 恆基

From To 德福花園 新都城
Jan 2015 Latest shown 2.59% 4.44%
Jan 2014 Dec 2014 9.25% 9.16%
Jan 2013 Dec 2013 6.01% 2.81%
Jan 2012 Dec 2012 40.93% 42.77%
Jan 2011 Dec 2011 12.42% 11.74%
Jan 2010 Dec 2010 7.04% 24.98%
Jan 2009 Dec 2009 39.07% 20.41%

 

較為失望的結果,後生約17年的新都城呎價竟與德福花園之呎價打平手。在本系列各個屋苑之比較之中,此兩屋苑之升跌幅最為一致,同升同跌。究竟有咩原因令德福花園「回春有術」,同「後生仔」新都城一齊跑得咁快呢?

 

區內人流及供應量解釋了位於西貢區的新都城呎價只屬持平之原因。

*引述部份買樓003內剖析樓市之數字

住宅單位2014落成量 住宅2015-16預測落成 2014空置量
西貢區 2435 4777 6.9%
觀塘區 299 256 2.2%

 

見西貢區的單位供應為觀塘的13倍,空置量高表示用家搵樓更有選擇,租價賣價自然叫唔高。係弱區既新都城縱使同德福一樣有地鐵上蓋的優勢,加埋後年17年仍然只可在呎價上同人打和。

 

展望未來,觀塘區住宅單位供應太少,只有公營房屋落成,但收入能力好要住私樓一群大概只有德福同麗港城選擇。位於觀塘道以北的裕民坊、淘大花園不能吸納高質客戶, 觀月樺峰附近發展不敢講成熟,有一定獨特性但未有大型商場配合,加上搵「食」艱難,估計到裕民坊重建完成後,即等多大約5年該屋苑可更上一層樓。東九龍起動後,想住近又住好少少既住客選擇不多。住宅區估計以九龍城區的更受惠,傲雲峰、及該區其他新盤可留意。但單幢的新盤不考慮。

 

當然樓齡夠35的德福花園、抵押力下降。惟因所在地點加上附近機遇、更見唔到附近快有新供應,暫時呎價仍然「非常屈機」。牛下邨地皮(即淘大花園前的空地)預計重建後都是公營房屋,仍然唔係私樓。留意私樓同公營房屋買家係兩類人、究竟不斷起公居樓能否將原本想買私樓既買家「公營化」?最尾令冇人想買私樓?  筆者傾向相信只要按揭規則有放寬一日,市場上仍有可觀的私樓需求作投資。惟不斷起公屋、確實會令整個社會沉淪下去。

最佳換樓時機:

比較(新都城/德福花園)。此比率在0.78-1.00之間上落

當數值逼近1.00,為新都城換做德福花園的好時機。

當值逼近0.78,為賣德福花園買新都城時機。

今時數值為0.89,平均為0.88,此處未有啟示。

 

1

圖表二

那邊的樓較好炒?

圖表三為back-test,假設在2008年後每星期有一對買家同時入手兩屋苑( 新都城及德福花園),那邊買家持有至今的升幅較距大?

結果為2008年至今,新都城買家在389次中一面倒發生262次比德福花園高之升幅、而相反德福花園買家贏有126次。新都城較好炒。

圖表三

 

Total Periods = 389
德福花園 > 新都城 126
32%
德福花園 < 新都城 262
67%
德福花園 = 新都城 1
0%
Math Check = 389

 

諗Sir PowerTeam 服務

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

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諗Sir 永續收入實戰課程

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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

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地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

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Jack Sir 簡介

  • 國際市場資深全職交易員Option Jack
  • 32年市場實務期貨期權交易經驗
  • 前機構投資者資深分析顧問
  • 前理財週刊期權專欄主筆
  • 經濟一週期權專欄作者
  • Now財經台理財有方節目嘉賓
  • 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
  • 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
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【Option Jack – 期權速成課程】

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以上課程內容純為技術策略部署分享教學,不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議

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Option 1 :課程內容

何謂call put
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期權是槓桿市場
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可供交易股票期權名單
快速搜尋期權資料方法
期權合約值的認識
瞭解按金及期權金的分別
美式與歐式期權
買方與賣方
開始運作實例
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期權4式基本圖形及試算表的認識
3種走向6種買賣
盈虧計算
期權種類及模式
期權金與保證金

Option 2  :課程內容

SP trader 之簡單使用

期權報價及相關網頁
 價內價外期權成交有別
認識期權並開始交易
合約量及簡單對沖之認識
期權之優勢
實際杠桿的簡單計算
被call 貨或接貨之流程
結算及交收注意事項
分辨莊家報價及投機排價
 按金計算及特別息
期權專有名詞回顧及收支期權金
不同股票期權合約值的差別
行使價之選擇及實際槓桿
定價模型及標準差
歷史波幅與引申波幅
IV implied volatility 高低之認知
Delta 與Gamma基本認識
 Vega 與Theta 基本認識

Option 3 :課程內容

Option 1 , 2 重點回顧

敢狠下大注的時機1
基本4式之市場應用
Put-Call Parity Relationship及套利交易
Protective put試算表
同一strike price的時間值
protective put與long call的解碼
一切從低槓桿short put開始
垂直跨價組合:Bear put spread
前收市價的交易陷阱
騰訊估頂原因
delta 之應用
不同行使價之選擇及風險評估
short put 及covered call解碼
突(跌)破點之高勝算條件
Debit spread and Credit spread

Option 4:課程內容

short strangle & Long straddle與long strangle

Vega值衡量IV變動對OTM 的影響
敢狠下重注的時機2
Theta值如何衡量時間值消耗速度
按金之風險管理
Long Iron Condor = Short Strangle + long strangle
救倉策略1:Vertical spread;救倉策略2:Time spread;救倉策略3:Ratio Time spread;
救倉策略4
期權未平倉合約反映大戶動向?
先定預期倍數再選擇行使價(港交所狠賺50倍詳情)
跨月價差策略(calendar call spread)
提前接貨之疑慮
即市8副圖比對強弱留意外圍變動
提前接貨之疑慮
指數short put 入價沽期指對沖?
其他特別期權問題

Option 5 :課程內容

渦輪與期權

Bull ratio put spread
二段式bull call spread
ITM short strangle 的迷思
資金分配,定義及先學輸再學贏
以Bollinger, Macd, MTM 觀察iv變動歷史
除淨對期權的影響
簡單選股策略~資金位的判斷
快速心算期權價的方法
即市選股及逆向思考之策略
個交易考量
絕對不適合交易期權的策略
建立一個適合自己個性而有效的策略
投資與投機
常用期權公式總結
節奏效應每月更新
每次熊市週期長度

熱門的期權問題

內容在3月份更新

何種的心態面對持倉比以何種交易策略入市更重要

  • 持倉的獲利與止損才是決定的結局
  • 期權交易除了認識各式策略外,還必須考量方向錯對的後續應對部署,這才是交易的全部。
  • 無論long short ,最大的疑問是:何時全身而退,何時有盡賺盡。
  • 除了分析錯誤期權交易習慣外,這次會著重於交易態度,
  • 分析應該運用的期權策略時機同時,更深入拆解錯誤的交易手法及心態。
  • 無知並不可怕,可怕的是不知道自己不知道。
  • 更可怕的是,以為自己都知道。
  • 注碼運用,也是一大考驗及成敗關鍵。

call put 4式:

01

報名請早 !以上內容標題,將會有部分增減調配

 以上課程內容純為技術策略部署分享教學,不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議

~全職交易員(只會告訴你期權市場真相)

 


 

 

 

上堂情況:

02

 

Option Jack,在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現,可以FB日誌,直播及散戶奇兵為據:

2015年大時代前,3月28日的 ‘擋不住的誘惑’,預期:升200點若不追,升2000點時會後悔。

2016年2月11日,預視跌市將終極一跌後結束,2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出:突破21000點,寧可追錯不可放過,升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出,升破22000點,應由淡轉好倉。(12月30日已表明轉好倉)

2017年5月9日指出,突破24500資金位,全面轉好倉應對。

5月18日指出:最強藍籌:平安保險.

6月28日指出:在直播中只推薦匯豐及江西銅,隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油,有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日,於年底前仍然積極憧憬年後升市,持續建立好倉!

2018年1月2日,年初首個交易日,繼續加注好倉!

2018年2月1日 ,在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌:開始做淡港交所

2018年6月初,好淡分界線31000,跌破轉身

2018年6月中,跌破30,000點,繼續做淡,博破底

2018年6月中,持續分析388 long put 值博,至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底,分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日,分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日,在散戶奇兵分析,28000為好淡分界,跌破更淡。

2018年8月14日,分析銀娛破底機率高,幻想價:50元之下。

2018年9月初,直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日,分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月,分析兩星期轉勢,連續3次

2018年10月,提出騰訊見底論述

2018年11月,提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底,提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日,提出港股年初效應,第一目標27500點

2019年1月9日,直播指出可能升到1月尾

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