租樓定買樓?

 *此文撰寫日期約在2013年。表達意旨不因時間過去而改變。

Ms. Florence 係一個accountant,佢係2010初結婚,未曾置業。在2009至2010年有感樓市都係高位,買唔到平貨,又驚變成負資產,所以一向都唔買樓自住。而家簽租約通常一年生一年死約,佢諗緊簽多一年約好定係買樓。

Ms. Florence 月入$35000,每月可儲月入一半。私已$500000
老公 Mr.Bean 月入$25000,每月可儲月入一半。私已$200000

同好多人一樣,其實佢地絕對有能力買,只不過覺得唔抵買。Ms.Florence係家中既話事人,佢好鐘意而家租住緊間樓(市值$5.0million)。為左呢間DreamHouse而家每月要交$16000蚊租。即係業主有4%租金回報。

 

 

如果Florence諗住樓價升,就應該而家即刻買,所以不在此講述。
佢而家擔心下跌,考慮要點簡略為兩方面: 買咩樓,房價跌幅。

Florence都叫一個後生女。係以下假設,Florence會做九成按揭加借按揭保險費,攤分30年供,年息2.5%。計算中不把新居裝修費用加在內。

Florence一年後的買樓得益= 期間樓價變幅 + (租金支出-供樓利息支出)* 12月

 

假如Florence買番而家住緊同樣市值5.0million既樓,間樓一年跌左5%
一年後的買樓得益 = -0.25m + 16000*12 -9688*12 = -$174256

可見買番住緊間樓,跌5%已經cover唔到慳返既租

假如Florence睇中間3.0million市值既樓,間樓一年跌左5%
一年後的買樓得益 = -0.15m + 16000*12 -5813*12 = -$27756

可見樓價只要降到3.0mil,跌5%太約cover到你慳返既租金

 假如Florence睇中間2.0million市值既樓,間樓一年跌左5%
一年後的買樓得益 = -0.10m + 16000*12 -3875*12 = $45500

第一次正數。樓價降到2.0mil,連埋你慳返既租金可見防守力

 假如Florence睇中間2.0million市值既樓,間樓一年跌左20%
一年後的買樓得益 = -0.40m + 16000*12 -3875*12 = -$254500

間樓跌左兩成計埋慳到既租金都要蝕廿萬? 是的! 對於Florence黎講廿萬約是四個月的family income。佢一年儲到既cash絕對抵消到樓價跌幅,Florence唔會變成負資產。如果再過一年,樓價再跌20%,即係20%又20%,Florence係咪會蝕到無眼睇?

 

 

假如每年跌兩成,Florence 兩年後的position:

自住樓已還按揭兩年,市值1.28million,尚欠銀行$1774589。雖然呢間樓負資產,但係兩人係呢兩年儲左$(35000+25000)*0.5*24 = $720000。加埋原先兩人合共私已$0.7mil,手上cash有1.42m。就算銀行call loan,都夠cash填到。需要cash為$(1774589-1.28m) = $494589

 

 

買番心頭好
筆者建議,由於手頭cash有超過1.0million,佢可以買番開頭租緊間樓,而家該樓價值已跌到$5.0mil*0.8*0.8=$3.2m佢比左三成首期之後租出去,回報又係市價的4%即係每月收租$10600。按揭每月還款$8851(本金佔4184)

Florence 買多間樓之後既position:
手頭上cash淨番$(1.28m-0.96m)=320000,都夠洗。收租樓宇已放低三成首期,可以抵擋跌足兩年兩成之後下跌三成既風險,算叫安全。而家upgrade做包租婆,每月有$(10500-8851)=1649既租金收入補貼供樓,每月供樓支出為$(7349-1649) = $5700。比幾千蚊就有樓住同埋買番之前睇中間樓,真開心!

毫無疑問如果第三年都跌Florence應該買多間樓。連跌三年20%既市無番董伯伯既功力都做唔到。1997年係頭兩年先急跌合共約四成,然後用四年時間跌埋淨返三成尋底。

但係, 如果經歷兩年下跌之後樓價升番兩成呢?

 

 

Florence 再過一年之後既position:

手頭上cash = $320000 + $(35000+25000)*0.5*12 = $0.68mil

自住樓市價1.53mil,已還三年按揭,尚欠本金$1726513

收租樓市價 3.84mil,利潤$640000

三年無租樓,慳番$16000*36 = $576000

Florence隨時可以搬去間Dream House住。 手頭上仲多左間樓黎收租補貼按揭。筆者建議有一定收入能力「無殼蝸牛」先屈就,後發展。先買一間等於你五年總家庭收入市值以下既樓,緊守每個月儲起最少你40%既收入。如果你兩人(家庭)收入每月不過$23000,要考慮政府為你提供既樓房。

 

兩人月入夾埋$35000的例子

即係如果兩個人加埋搵$35000一個月,手頭上夾埋有$250000現金既,可以買一間荃灣中心或者德寶花園(現價約$1.8m),比18萬首期之後就算樓市好似九七年至九九年(中原城市領先指數由約100下跌到45點)跌得咁急跌足兩年兩成,間樓既市值變成$1.8mil*0.8*0.8=$1.16mil。另外兩年後銀行按揭尚欠$1.54mil。如果銀行call loan,你要有$(1.54-1.16)=$380000準備銀行call你。

開頭$250000現金要儲幾耐?請你緊守儲起入息40%原則,忍耐17.8個月。

講返call loan,其實跌左兩年後你到時現金有$80000+$35000*0.4*24 = $416000去補比銀行,有一定抵抗力。樓市跌左之後,你慳返既租金連同你儲起既收入絕對可以幫你買返心目中既Dream House !!









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6 Responses to 租樓定買樓?

  1. Patrick Wong says:

    剛拜讀作者一系列文章, 令小弟茅塞頓開. 現小弟面對以下問題, 希望lum兄能給我點意見.
    小弟剛於上週出售了自住單位, 出售原因是因為我有兩個孩子-1男1女, 3歲以下, 覺得居所空間不足, 所以想換樓(現樓實用面積 340 呎), 還清按揭後, 有現金約2,000,000.
    本以為貴賣貴買, 但發現原來出面盤少, 而且十分貴, 讀完lum兄文章才知道不用賣樓亦可加按去買第二層樓. 但太遲了.
    想問lum兄, 現在應先租再等買, 還是貴買貴賣? 另按lum 兄方法, 是否亦可以買兩層細價樓, 用收到的租金補貼自己去租一間大一點的單位. 我現在月入HKD33,000. 而太太是全職主婦. 望lum兄暢教


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