28歲人修身齊家的部署#994

諗Sir你好:

 

最近係書局見到你既書,<收息論> <樓換樓> <雙租族> 全部拜讀完後,發現諗Sir 見解獨到,再上完收息加買樓2堂,從中學到很多新知識,視為聖經而計劃之. 初步計畫已有, 小弟初出矛蘆,希望得到諗Sir寶貴指點及糾正.希望12/12前得到糾正後於買樓003 再詳細請教.

 

先提供現況如下:

                               父                     母                    自已                 弟弟

月入                             22000       6000              30000                    0

年齡                             59                      54                      28                     24

信用卡                          2                     0                           0                     1

保險                            1000             1000                     0                     0

 

家父於8月申請渣打貨款.因有沙田1自住物業,1按 80減 ,2,15%,母作擔保人

240萬借10月已到手.弟弟準備去3月去外國,2年後回港,故沒有工作,

 

計劃如下:

1) 希望父母年老後可以同住,因為父母怕住老人院,故希望同居親自照顧父母

e.g.屯門 美樂花園 3房 700萬 / 另有好推介嗎?

以家庭而家既情況可以做到嗎 ?

定係買一手樓好?而家可以做到8成按  700萬以我目前黎講風險大嗎

有什麼策略可用? 如果而家買一手樓等於原本二手樓之浪費首次置業權在一手樓上?

 

如果700萬樓

首期2 成 140萬

560萬 30年 2.15% 每月本金+利息 $21000

用母親首次置業權,加上我做擔保 月入30000 加大到42000 過埋壓力測試

扣除雜費20萬

餘下80萬 作為看門口之用完成買樓第一步

 

2) 先用母親首次置業權, 400萬樓下入貨放租

首期2 成 80萬

100萬做債基收息

60萬看門口

2年後收共20萬 資本 240萬 + 20 萬 + 全家儲蓄(20000*24)48萬

308萬才再作三房之打算?

 

完全沒有理財觀念既我(28年都沒有信用卡),自從遇上諗Sir 著作後,發現得到諗sir啟發及幫助後,希望得到諗SIR指點.如果有更多好點子, 請介紹相關course 給小弟長長知識.

 

諗sir 的小fans 上

 

ANSWER:

謝謝小fans ，很有孝心的! 確實困阿爸阿媽係老人院不是好主意。最重點唔係買間三房、而是早作理財產生被動收入，等自己四十歲過後雙親老時可親手照料，一盡孝道。讀者弱點在工資不高借貸力少，加上主要資金來源為加按父親苦心積落自住屋，得到240萬予弟弟讀書及自己買樓，實應好好運用不要倖免父母期望。

 

技術上先了解二手樓只能借盡420萬、或樓價60%(超1000萬更低)，即700萬三房要付280萬首期，故讀者想8成上會比140萬買2手樓係唔能夠的。若一手樓提供足夠借貸，應否冒進? 見讀者家庭借貸力為(22000+6000+30000)/10000*2.59*50% = 7.51。加上父親已借240萬。若再借560萬上會，由於母親已作父親加按的擔保人，她的工資不可在再買樓時被計進，所以讀者買三房應「唔夠計」。就當借到，全家借貸力已show off，在此旺市萬萬不能。應符合旺市只用借貸力一半之原則，留力在跌市時被貨，拉低平均買入價。

 

在此說明筆者唔係個d一味話等跌、跌極都未買既人。今日既set好樓價跌20%，即中原城市指數降至120點附近，即再買舊樓間套房收租。由於銀碼只在300-400萬之間，若樓市下跌更是可平至280萬或更低，間好套房收租18000-20000/月，一年租金已是10%樓價，再看及自己現金情況覺得120點入手風險很低故排出此策。對於讀者而言、策略為先守再等時間就、侗機買兩房。加上佢心水為肯為美樂花園支付高達700萬，足見應多睇樓及觀察。始終年紀少可進步空間很大。

 

若冇咩心水、或後生仔想訂一個目標添動力。不妨睇屯門市中心的兩房、他日人工再加就添三房。屋苑為市廣場1-3期、錦華、時代廣場。雖樓齡已近30，但此類屋苑很有獨特性、見市中心除非剷走個公園，否則搵唔到新地去交出大供應，鄰近工廈改用途、就當真做了亦是屬另類單位、同「真樓房」有異。變相市中心交通極便之餘屋苑有一定叫價能力、宜入手持有。相比環繞元朗有不少新屋苑正在建成中，近日新鴻基屋苑同長實鬥劈價，為意料之內。知道不少人有感元朗發展速，四通八達。但由於附近仍可建的地皮頗多，除最近西鐵的屋苑外其他要駁車的不看好。當然，錦繡花園雖樓齡已是34，又鄰近元朗，惟當區屋苑擁另類獨特性，予村屋生活之餘更可按至九成，為其他村屋之不能。所以價格上同加洲花園一樣企硬。

–
今明兩年，宜好好為父親予的200餘萬收息。建議放棄提供12-15%年息的債基，採用息口在8-10%的債基、及堂上授予之ETF，在價性比上大幅好於股票，數字已有證明。200萬收息約年14000-18000，將佢儲起1.5年已近30萬，到時找些有裝修的二手樓買入放租，開展收租佬利用租客幫佢儲錢既生涯。另建議加強ETF之認知、及週末去睇下樓先、做好呢兩件事。係人工及現金都未大躍進既時間，只宜租三房不應買。輸左爸爸呢240萬敢講讀者由28-35歲都等於輸哂。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

---

---

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

 

Jack Sir 簡介

• 國際市場資深全職交易員Option Jack
• 32年市場實務期貨期權交易經驗
• 前機構投資者資深分析顧問
• 前理財週刊期權專欄主筆
• 經濟一週期權專欄作者
• Now財經台理財有方節目嘉賓
• 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
• 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
• 著作：盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名

 

Jack Sir | 期權課程

 

【Option Jack – 期權速成課程】

一切由正路開始（Let‘s Begin’）。

期權應由務實觀念學習

偏排最新最貼市的期權基本至高階 策略課程

報名請早 ！以上內容標題，將會有部分增減調配

以上課程內容純為技術策略部署分享教學，不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議

~全職交易員（只會告訴你期權市場真相）

 

Option 1 ：最快的方法學懂期權基礎
Option 2 ：期權4式應用,實際槓桿及Delta Gamma Theta Vega
Option 3 ： Call put parity ，敢恨下重注的時機1，short put 與covered call解碼
Option 4 ：敢恨下重注的時機2，4個救倉策略，跨月價差及 2月港交所末日put
Option 5 ：牛熊週期時間，注碼控制及除淨對期權的影響

全部課程：網上  Facebook 群組（五天內可重看）

可以自行選取 適合個人程度的 堂次

期權交易並非紙上談兵，要學就要學真交易，並非理論

費用: 每堂 $600
4月30日前報名，每堂$500 優惠

 

有興趣可 Whatsapp 91010168 報名

 

call put 4式:

報名請早 ！以上內容標題，將會有部分增減調配

 以上課程內容純為技術策略部署分享教學，不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議

~全職交易員（只會告訴你期權市場真相）

 

---

 

 

 

上堂情況:

 

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

–

–

聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
–

---

※【股市淘金班】每個單元內容，都是獨立的，
同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

---

---

–

內　　容：

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

－

–