壓力測試、一拆二、合法物業出租#962

諗sir
你好，我係一折二學生，我有問題想請教，我月入2.7萬和老婆月入2.3萬，兩位同樣公務員，預計5年內搬到宿舍，我响2012年10月單名買入麗晶花園 283萬九成按揭，我老婆未有物業，請問麗晶升值可以轉按合法出租嗎？小孩放在沙田娘家照顧，目標購買沙田細單位近娘家方便照顧小孩，但怕現在耗盡購買力，將來沒機會再買樓投資，現在老婆收入不夠難過壓力測試，請諗sir俾建議。

 ANSWER:

讀者問的幾個問題環繞幾個重點:

1. 原本自住的樓、升值後怎才可轉作合法出租? 讓租金收入成為借貸力?

 

2. 另外一人唔夠借貸力承造按揭，是否無路可走?

 

上述為001課程內容，而讀者參與的買樓003針對收租如何簽靚租約減少麻煩，保障業主權益。一拆二細節執行、為再買樓鋪路及省下雜費稅項。

 

當然，亦不介意為001內容稍作討論幫助讀者，住宅轉用途的內容只佔課程涵蓋的一小部份。

 

首先一樓在手者，點解要將而家你住緊問屋租出去而唔直接賣走佢呢? 賣出去再換大屋等於係現樓市加注，實力低者不建議，何況實力高者而家都唔隨便做。保持原有一居租比人等租客幫手供滿佢，自己再拆名出黎用高成數按揭另買樓再供，這樣做退休有兩樓在手，當中遇有不測亦可考慮賣走一間留一間，為可攻可守策略。幾可肯定比壓死哂錢係一間大屋好!

 

當然有類「聰明人」賣走哂全部樓等市跌、行了「永遠等待」模式幾年，希望高賣低吸。可惜就當而家樓價跌三成，中原樓市指數仍在146*70% = 102點，遠比2012年的價位高(即梁特首上任之時)。不知他們當初的等待，是否希望在102點去買樓呢? 他們有否在執行投資策略前就訂下目標，究竟幾點先至入手呢? 不否認有一日樓市會大跌5成，但不知佢地有冇預留「糧草」捱到個一日呢?

 

自己唔夠借貸力當然可找人加擔保。老婆同老公一定可互相擔保，至於其他角色邊個銀行接受邊個唔LIKE，就唔係呢度交待。將自住居轉作出租要比額外息，這在進行前大家就應搞清楚。同意做收租佬前要裝備自己、但要兼顧既野一定無買股票咁多。好多人認為買股票輕易，這亦是莊家們不斷灌溉大家去認為的。

 

另有讀者提及過筆者計借貸力的方法無包括壓力測試在內，根據金管守則，首個單位自住業主的基本「供款與入息比率」上限為50%，如+3%計壓測，「供款與入息比率」上限放寬為60%，而不是有些讀者理解為+3%後都要用50%上限去計。而過到50%比率既人加3%後大部份都同時過到60%，當然有少部份剛好爭少少夾在中間的，解決方法係買樓前半年就為自己做好準備。

 

 

表1A：按揭成數上限 (適用於没擁有或擔保其他按揭物業的申請人)

物業價值	住宅物業				工商物業、獨立車位
	自用		非自用或公司持有
	申請人的主要收入 來自香港	申請人的主要收入 並非來自香港1	申請人的主要收入 來自香港	申請人的主要收入 並非來自香港1	申請人的主要收入 來自香港	申請人的主要收入 並非來自香港1
(A) 以「供款與入息比率」為基礎的新申請貸款
< 1,000萬港元	60% (貸款額不得超過 500萬港元)	50% (貸款額不得超過 400萬港元)	50%	40%	40%	30%
≥ 1,000萬港元	50%	40%
(B) 以「資產水平」為基礎的新申請貸款
不論物業價值	40%				30%

 

 

表1B：「供款與入息比率」比率上限(適用於没擁有或擔保其他按揭物業的申請人)

 

	自用住宅物業及車位2 3 4	非自用住宅物業、工商物業 及車位4
			没擁有或擔保其他按揭物業的申請人，或換樓5 、或轉按及加按的申請人
基本「供款與入息比率」上限	50%	40%
壓力測試下的「供款與入息比率」上限	60% 假設利率上升3個百分點	50% 假設利率上升3個百分點

source: http://www.hkma.gov.hk/

 

 

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Jack Sir 簡介

• 國際市場資深全職交易員Option Jack
• 32年市場實務期貨期權交易經驗
• 前機構投資者資深分析顧問
• 前理財週刊期權專欄主筆
• 經濟一週期權專欄作者
• Now財經台理財有方節目嘉賓
• 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
• 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
• 著作：盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名

 

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上堂情況:

 

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

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