諗sir
你好，我係一折二學生，我有問題想請教，我月入2.7萬和老婆月入2.3萬，兩位同樣公務員，預計5年內搬到宿舍，我响2012年10月單名買入麗晶花園 283萬九成按揭，我老婆未有物業，請問麗晶升值可以轉按合法出租嗎？小孩放在沙田娘家照顧，目標購買沙田細單位近娘家方便照顧小孩，但怕現在耗盡購買力，將來沒機會再買樓投資，現在老婆收入不夠難過壓力測試，請諗sir俾建議。
ANSWER:
讀者問的幾個問題環繞幾個重點:
1. 原本自住的樓、升值後怎才可轉作合法出租? 讓租金收入成為借貸力?
2. 另外一人唔夠借貸力承造按揭，是否無路可走?
上述為001課程內容，而讀者參與的買樓003針對收租如何簽靚租約減少麻煩，保障業主權益。一拆二細節執行、為再買樓鋪路及省下雜費稅項。
當然，亦不介意為001內容稍作討論幫助讀者，住宅轉用途的內容只佔課程涵蓋的一小部份。
首先一樓在手者，點解要將而家你住緊問屋租出去而唔直接賣走佢呢? 賣出去再換大屋等於係現樓市加注，實力低者不建議，何況實力高者而家都唔隨便做。保持原有一居租比人等租客幫手供滿佢，自己再拆名出黎用高成數按揭另買樓再供，這樣做退休有兩樓在手，當中遇有不測亦可考慮賣走一間留一間，為可攻可守策略。幾可肯定比壓死哂錢係一間大屋好!
當然有類「聰明人」賣走哂全部樓等市跌、行了「永遠等待」模式幾年，希望高賣低吸。可惜就當而家樓價跌三成，中原樓市指數仍在146*70% = 102點，遠比2012年的價位高(即梁特首上任之時)。不知他們當初的等待，是否希望在102點去買樓呢? 他們有否在執行投資策略前就訂下目標，究竟幾點先至入手呢? 不否認有一日樓市會大跌5成，但不知佢地有冇預留「糧草」捱到個一日呢?
自己唔夠借貸力當然可找人加擔保。老婆同老公一定可互相擔保，至於其他角色邊個銀行接受邊個唔LIKE，就唔係呢度交待。將自住居轉作出租要比額外息，這在進行前大家就應搞清楚。同意做收租佬前要裝備自己、但要兼顧既野一定無買股票咁多。好多人認為買股票輕易，這亦是莊家們不斷灌溉大家去認為的。
另有讀者提及過筆者計借貸力的方法無包括壓力測試在內，根據金管守則，首個單位自住業主的基本「供款與入息比率」上限為50%，如+3%計壓測，「供款與入息比率」上限放寬為60%，而不是有些讀者理解為+3%後都要用50%上限去計。而過到50%比率既人加3%後大部份都同時過到60%，當然有少部份剛好爭少少夾在中間的，解決方法係買樓前半年就為自己做好準備。
表1A：按揭成數上限 (適用於没擁有或擔保其他按揭物業的申請人)
|
物業價值 |
住宅物業 |
工商物業、獨立車位 |
||||
|
自用 |
非自用或公司持有 |
|||||
|
申請人的主要收入 |
申請人的主要收入 |
申請人的主要收入 |
申請人的主要收入 |
申請人的主要收入 |
申請人的主要收入 |
|
| (A) 以「供款與入息比率」為基礎的新申請貸款 | ||||||
|
< 1,000萬港元 |
60% (貸款額不得超過 |
50% (貸款額不得超過 |
50% |
40% |
40% |
30% |
| ≥ 1,000萬港元 |
50% |
40% |
||||
| (B) 以「資產水平」為基礎的新申請貸款 | ||||||
| 不論物業價值 | 40% | 30% | ||||
表1B：「供款與入息比率」比率上限(適用於没擁有或擔保其他按揭物業的申請人)
|
自用住宅物業及車位2 3 4 |
非自用住宅物業、工商物業 |
|
|
没擁有或擔保其他按揭物業的申請人，或換樓5 、或轉按及加按的申請人 |
||
|
基本「供款與入息比率」上限 |
50% |
40% |
|
壓力測試下的「供款與入息比率」上限 |
60% 假設利率上升3個百分點 |
50% 假設利率上升3個百分點 |
source: http://www.hkma.gov.hk/
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諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
睇樓步驟，找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗，唔使搞到買左先黎後悔
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如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
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與資深助教去做consultation，2021年月月都有幫學生買到合心水既樓
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*第一至六課＊付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：買樓程序與權益
第二課：按揭要旨(上)
第三課：按揭要旨(下)
第四課：睇樓心得
第五課：議價心法
第六課：核對業權有法
第七課：2022-09-20(二)19:15-21:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
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– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外，其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第一課：直債基本及價格升跌因素
第二課：直債進階買賣心得
第三課：債基及槓桿方法
第四課：債基比較及由本金取支取利息研究
第五課：直債選擇法門
第六課：保費融資法門
第七課：ELN收息及直債槓桿法門
第八堂：即市策略及發問 真人實體班：2022-08-06(六)14:00-16:00
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< 課程內容 >
如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢?
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TEDP73 第一課:2022-09-26(一)19:15-21:00
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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
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