諗sir
你好,我係一折二學生,我有問題想請教,我月入2.7萬和老婆月入2.3萬,兩位同樣公務員,預計5年內搬到宿舍,我响2012年10月單名買入麗晶花園 283萬九成按揭,我老婆未有物業,請問麗晶升值可以轉按合法出租嗎?小孩放在沙田娘家照顧,目標購買沙田細單位近娘家方便照顧小孩,但怕現在耗盡購買力,將來沒機會再買樓投資,現在老婆收入不夠難過壓力測試,請諗sir俾建議。
ANSWER:
讀者問的幾個問題環繞幾個重點:
1. 原本自住的樓、升值後怎才可轉作合法出租? 讓租金收入成為借貸力?
2. 另外一人唔夠借貸力承造按揭,是否無路可走?
上述為001課程內容,而讀者參與的買樓003針對收租如何簽靚租約減少麻煩,保障業主權益。一拆二細節執行、為再買樓鋪路及省下雜費稅項。
當然,亦不介意為001內容稍作討論幫助讀者,住宅轉用途的內容只佔課程涵蓋的一小部份。
首先一樓在手者,點解要將而家你住緊問屋租出去而唔直接賣走佢呢? 賣出去再換大屋等於係現樓市加注,實力低者不建議,何況實力高者而家都唔隨便做。保持原有一居租比人等租客幫手供滿佢,自己再拆名出黎用高成數按揭另買樓再供,這樣做退休有兩樓在手,當中遇有不測亦可考慮賣走一間留一間,為可攻可守策略。幾可肯定比壓死哂錢係一間大屋好!
當然有類「聰明人」賣走哂全部樓等市跌、行了「永遠等待」模式幾年,希望高賣低吸。可惜就當而家樓價跌三成,中原樓市指數仍在146*70% = 102點,遠比2012年的價位高(即梁特首上任之時)。不知他們當初的等待,是否希望在102點去買樓呢? 他們有否在執行投資策略前就訂下目標,究竟幾點先至入手呢? 不否認有一日樓市會大跌5成,但不知佢地有冇預留「糧草」捱到個一日呢?
自己唔夠借貸力當然可找人加擔保。老婆同老公一定可互相擔保,至於其他角色邊個銀行接受邊個唔LIKE,就唔係呢度交待。將自住居轉作出租要比額外息,這在進行前大家就應搞清楚。同意做收租佬前要裝備自己、但要兼顧既野一定無買股票咁多。好多人認為買股票輕易,這亦是莊家們不斷灌溉大家去認為的。
另有讀者提及過筆者計借貸力的方法無包括壓力測試在內,根據金管守則,首個單位自住業主的基本「供款與入息比率」上限為50%,如+3%計壓測,「供款與入息比率」上限放寬為60%,而不是有些讀者理解為+3%後都要用50%上限去計。而過到50%比率既人加3%後大部份都同時過到60%,當然有少部份剛好爭少少夾在中間的,解決方法係買樓前半年就為自己做好準備。
表1A:按揭成數上限 (適用於没擁有或擔保其他按揭物業的申請人)
物業價值 |
住宅物業 |
工商物業、獨立車位 |
||||
自用 |
非自用或公司持有 |
|||||
申請人的主要收入 |
申請人的主要收入 |
申請人的主要收入 |
申請人的主要收入 |
申請人的主要收入 |
申請人的主要收入 |
|
(A) 以「供款與入息比率」為基礎的新申請貸款 | ||||||
< 1,000萬港元 |
60% (貸款額不得超過 |
50% (貸款額不得超過 |
50% |
40% |
40% |
30% |
≥ 1,000萬港元 |
50% |
40% |
||||
(B) 以「資產水平」為基礎的新申請貸款 | ||||||
不論物業價值 | 40% | 30% |
表1B:「供款與入息比率」比率上限(適用於没擁有或擔保其他按揭物業的申請人)
自用住宅物業及車位2 3 4 |
非自用住宅物業、工商物業 |
|
没擁有或擔保其他按揭物業的申請人,或換樓5 、或轉按及加按的申請人 |
||
基本「供款與入息比率」上限 |
50% |
40% |
壓力測試下的「供款與入息比率」上限 |
60% 假設利率上升3個百分點 |
50% 假設利率上升3個百分點 |
source: http://www.hkma.gov.hk/
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好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
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第一課:買樓程序與權益
第二課:按揭要旨(上)
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第四課:睇樓心得
第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
第七課:2022-09-20(二)19:15-21:00(第7堂)
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– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第三課:2022-09-27(二)19:15-21:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
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第一至三堂 (網上修讀)
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?
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第四至七堂 (網上修讀)
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第一課:直債基本及價格升跌因素
第二課:直債進階買賣心得
第三課:債基及槓桿方法
第四課:債基比較及由本金取支取利息研究
第五課:直債選擇法門
第六課:保費融資法門
第七課:ELN收息及直債槓桿法門
第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-08-06(六)14:00-16:00
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-08-13(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第八及九堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※
< 課程內容 >
如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口
不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103
可加入諗SIR討論群
*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機
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TEDP73 第一課:2022-09-26(一)19:15-21:00
TEDP73 第二課:2022-10-03(一)19:15-21:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)
TEDP73 第一課:2022-09-26(一)19:15-21:00
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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
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