壓力測試、一拆二、合法物業出租#962

諗sir
你好,我係一折二學生,我有問題想請教,我月入2.7萬和老婆月入2.3萬,兩位同樣公務員,預計5年內搬到宿舍,我响2012年10月單名買入麗晶花園 283萬九成按揭,我老婆未有物業,請問麗晶升值可以轉按合法出租嗎?小孩放在沙田娘家照顧,目標購買沙田細單位近娘家方便照顧小孩,但怕現在耗盡購買力,將來沒機會再買樓投資,現在老婆收入不夠難過壓力測試,請諗sir俾建議。

 ANSWER:

讀者問的幾個問題環繞幾個重點:

1. 原本自住的樓、升值後怎才可轉作合法出租? 讓租金收入成為借貸力?

 

2. 另外一人唔夠借貸力承造按揭,是否無路可走?

 

上述為001課程內容,而讀者參與的買樓003針對收租如何簽靚租約減少麻煩,保障業主權益。一拆二細節執行、為再買樓鋪路及省下雜費稅項。

 

當然,亦不介意為001內容稍作討論幫助讀者,住宅轉用途的內容只佔課程涵蓋的一小部份。

 

首先一樓在手者,點解要將而家你住緊問屋租出去而唔直接賣走佢呢? 賣出去再換大屋等於係現樓市加注,實力低者不建議,何況實力高者而家都唔隨便做。保持原有一居租比人等租客幫手供滿佢,自己再拆名出黎用高成數按揭另買樓再供,這樣做退休有兩樓在手,當中遇有不測亦可考慮賣走一間留一間,為可攻可守策略。幾可肯定比壓死哂錢係一間大屋好!

 

當然有類「聰明人」賣走哂全部樓等市跌、行了「永遠等待」模式幾年,希望高賣低吸。可惜就當而家樓價跌三成,中原樓市指數仍在146*70% = 102點,遠比2012年的價位高(即梁特首上任之時)。不知他們當初的等待,是否希望在102點去買樓呢? 他們有否在執行投資策略前就訂下目標,究竟幾點先至入手呢? 不否認有一日樓市會大跌5成,但不知佢地有冇預留「糧草」捱到個一日呢?

 

自己唔夠借貸力當然可找人加擔保。老婆同老公一定可互相擔保,至於其他角色邊個銀行接受邊個唔LIKE,就唔係呢度交待。將自住居轉作出租要比額外息,這在進行前大家就應搞清楚。同意做收租佬前要裝備自己、但要兼顧既野一定無買股票咁多。好多人認為買股票輕易,這亦是莊家們不斷灌溉大家去認為的。

 

另有讀者提及過筆者計借貸力的方法無包括壓力測試在內,根據金管守則,首個單位自住業主的基本「供款與入息比率」上限為50%,如+3%計壓測,「供款與入息比率」上限放寬為60%,而不是有些讀者理解為+3%後都要用50%上限去計。而過到50%比率既人加3%後大部份都同時過到60%,當然有少部份剛好爭少少夾在中間的,解決方法係買樓前半年就為自己做好準備。

 

 

表1A:按揭成數上限 (適用於没擁有或擔保其他按揭物業的申請人)

物業價值

住宅物業

工商物業、獨立車位

自用

非自用或公司持有

申請人的主要收入
來自香港

申請人的主要收入
並非來自香港1

申請人的主要收入
來自香港

申請人的主要收入
並非來自香港1

申請人的主要收入
來自香港

申請人的主要收入
並非來自香港1

(A) 以「供款與入息比率」為基礎的新申請貸款

< 1,000萬港元

60%

(貸款額不得超過
500萬港元)

50%

(貸款額不得超過
400萬港元)

50%

40%

40%

30%

≥ 1,000萬港元

50%

40%

(B) 以「資產水平」為基礎的新申請貸款
不論物業價值 40% 30%

 

 

表1B:「供款與入息比率」比率上限(適用於没擁有或擔保其他按揭物業的申請人)

 

自用住宅物業及車位2 3 4

非自用住宅物業、工商物業
及車位4

没擁有或擔保其他按揭物業的申請人,或換樓5 、或轉按及加按的申請人

基本「供款與入息比率」上限

50%

40%

壓力測試下的「供款與入息比率」上限

60%

假設利率上升3個百分點

50%

假設利率上升3個百分點

source: http://www.hkma.gov.hk/

 

 








 


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