諗SIR,
本人於十月一日假期買了你三本著作，用了三天時間閱讀了2本半，有強烈相逢恨晚的感覺，看諗SIR的文章，敬佩諗SIR的眼光，深入淺出的文字，令我明白自已以往犯了很多錯誤仍不自知，因應本人情況，很想於下一個樓市下跌週期部署『一生三宅』，希望諗SIR能給予寶貴意見，謝謝~！
家庭狀況
本人45 歲, 先生45歲，女兒15歲
月入本人41K, 工作穩定，每年按政府增薪，先生月入60K，五年後工作前景未明。
每月儲蓄30K己扣私人貸款及按揭還款。資產: 1.現金$220K, 2國內5年4.75%定存, RMB170K(201911到期)，3股票200K
物業(以港元計)
1自住兩房單位(九龍區)。2000年購入價2.65M, 單位市值$5.7M，欠貸款$1.3M，聯名持有，H+1.1%，月供約$9200，25年期
2日本東京一房物業，2015年2月現金610K買入，出租中，收入2.5K
3惠陽物業，2011年5月 現金680K買入，沒出租，待自用。
4 惠陽物業，2013 年9月現金406K買入，出租中，收入1.5K
5 惠陽物業樓花，2014 年12月現金205K買入，2015年底收樓，租值約1K
6 佛山物業樓花，2015年7月640K買入，本人私人貸款520K 2.81厘60期，每月還9.3K(其中每月利息$624)至2019年12月，2016年底收樓
7英國學生宿舍，2015年3月690K買入， 先生私人貸款550K，每月還12K(年利率3.08厘48期)至2019年6月， 2016年1月收樓起，5年9%保證回報租金每月4.5K，
8利物浦公寓物業樓花，2015年7月900K買入，現金付部份款項，至收樓尚欠尾數600K, 2017至2018年收樓，3年10%保證回報租金每月6.5K
計劃
1. 因以往大錯是没善用槓桿及借貸力(應可用1295M, 100Kx50%x2.59÷10000)，致現資金有限及回報率欠佳。計劃於加按自住九龍區物業，約可多取2M，
用mortgage link存回1M，(即免息準備首期), 待樓市下跌再買細2房收租投資，另600K分段換英磅，以便2017年找利物浦物業尾數。
……..
7如先生工作至2020年後可能有失業危機，但我應可工作至60歲，本人信貨額可買2個3M香港物業嗎？
8 60歲後，應仍有10年按揭未清，如搬回惠陽居住，希望共4個國內物業可支持生計，把三個香港物業全出租，希望可以租抵供，是否可行？亦有英國10K現金流協助供樓，本人覺得長遠中國的增長會與香港拉近。
9我應先報讀那類投資課程可配合我需要？收息，ETF, 買樓，以提升2015年12月會加按後的理財技巧。
請問諗SIR對以上計劃有何意見？是否危險？請不吝指教！
後悔不已的人上
ANSWER:
本文承接昨天文章: 「令八樓業主後悔不已的免費理財資訊#960」。昨天講如何規劃理財大方向、今日講執行理財步驟上的細節。
讀者9個問題，有部份是關於怎去將借貸力重新應用。由於對私人貸款大傷借貸力一事上無知，所以佢自己計既家庭借貸力不準確。用P-LOAN借錢一筆過去買海外樓後，家庭借貸力由原本13.1mil跌至7.5mil。讀者要做的就是重新提振自己借貸力、清走回報低兼不好預期的投資物、換作較好回報的。至於買樓一事應向入手劏房考慮。如果自己係公務員唔方便、波波局長搵老婆開BVI公司一事比到你啟發、佢不愧為前立法局會計界代表。
死都要搞套房既原因、在於佢45歲只得一間樓仔、加上已45歲，唔等得。如果係30-35歲可以用債基收住息先、加上用DOUBLE保險方案放50萬5年3後賺50萬好去累有再買樓首期。兩公婆如是聯名持有九龍兩房單位，可行「一拆二」，做後有好處幾個:
1. 拆出老婆名後老公可單名買樓上會，借按揭高至買價八成、或估價八成，以較低者為準
2. 老婆可趁機按爆原有舊居，套有5.7MIL*80% – 1.3MIL = 326萬。如就咁去銀行加按只得5.7MIL*60%-1.3MIL = 212萬
3. 業權轉讓中的稅項可大幅減免
4. 合法避免雙倍印花稅
另，如八成上會入手合適間房既單位，現價計埋呢年既升幅在380萬價碼仍有售、而租金收20000/月。因單位可有400-450呎實用面積，若選取得宜即可開4間細，每間$5000。那搞套房的現金流產出效率為[(20000 – 11500)*12 / (380k*2+300k)] = 9.9%。比起讀者買哂惠陽物業但無租收、又或好彩既收番$1500/月強多了，而所付出資金都係106萬，上述的$11500是按揭供款，運用上課所知自可心算計到成條數。
將內地樓放哂有百幾萬，可在港做套房或正規買間樓收租都得。至於按爆得出$326萬可逐步入手債基收息，326萬收12%即月收$32600，計埋上面套房淨收$11500/月，讀者已月淨收$44000/月唔使做。有錢之後第時想住邊都可以租。
會將套房全取代內地及日本物業，內地經濟仍不足支撐人幣上升。至於英國樓，要買就入手質素好的、又或全摸貨策略。但學人買海外物業博價升之前，最好係香港攪好哂一生三宅及足夠的現金。內地加日本樓現只收$2500+1500+1000=$5000/月的租金，經筆者予之方法轉為收$44000、而所受投資波幅比買匯豐股票仲低。
收息101授予債基、保險收息方案
而買樓003授予一拆二、套房、及簽租約需注意事項。讀者宜先入手此兩課程。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
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目前費用: $4830(已包上述五堂)
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目前費用: $4830(已包上述五堂)![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!) 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
費用: $4280
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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Jack Sir 簡介
Jack Sir | 期權課程
【Option Jack – 期權速成課程】
Option 2 ：期權4式應用,實際槓桿及Delta Gamma Theta Vega
Option 3 ： Call put parity ，敢恨下重注的時機1，short put 與covered call解碼
Option 4 ：敢恨下重注的時機2，4個救倉策略，跨月價差及 2月港交所末日put
Option 5 ：牛熊週期時間，注碼控制及除淨對期權的影響
4月30日前報名，每堂$500 優惠Option 1 ：課程內容
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投資與投機
============ 了解更多：股市漁夫系統 免費試用 股市漁夫是一套高績效的選股系統，系統運用技術分析配合統計學製作出不同指標顯示短、中、長線的港股表現；較一般指數更能反映真實市況，對分析後市走勢有絕對的優勢。股市漁夫選股系統透過精密的方程式去找出股票強弱勢頭，全天侯自動分析個股走勢、突破股、大市評論及視頻等功能。莊博士獨家的運算方程用 「破勢」、「止賺」把機會向用戶展示。漁夫選股系統更有不同種類之篩選股票準則來提高勝算。 莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。 
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。