諗SIR,
本人於十月一日假期買了你三本著作，用了三天時間閱讀了2本半，有強烈相逢恨晚的感覺，看諗SIR的文章，敬佩諗SIR的眼光，深入淺出的文字，令我明白自已以往犯了很多錯誤仍不自知，因應本人情況，很想於下一個樓市下跌週期部署『一生三宅』，希望諗SIR能給予寶貴意見，謝謝~！
家庭狀況
本人45 歲, 先生45歲，女兒15歲
月入本人41K, 工作穩定，每年按政府增薪，先生月入60K，五年後工作前景未明。
每月儲蓄30K己扣私人貸款及按揭還款。資產: 1.現金$220K, 2國內5年4.75%定存, RMB170K(201911到期)，3股票200K
物業(以港元計)
1自住兩房單位(九龍區)。2000年購入價2.65M, 單位市值$5.7M，欠貸款$1.3M，聯名持有，H+1.1%，月供約$9200，25年期
2日本東京一房物業，2015年2月現金610K買入，出租中，收入2.5K
3惠陽物業，2011年5月 現金680K買入，沒出租，待自用。
4 惠陽物業，2013 年9月現金406K買入，出租中，收入1.5K
5 惠陽物業樓花，2014 年12月現金205K買入，2015年底收樓，租值約1K
6 佛山物業樓花，2015年7月640K買入，本人私人貸款520K 2.81厘60期，每月還9.3K(其中每月利息$624)至2019年12月，2016年底收樓
7英國學生宿舍，2015年3月690K買入， 先生私人貸款550K，每月還12K(年利率3.08厘48期)至2019年6月， 2016年1月收樓起，5年9%保證回報租金每月4.5K，
8利物浦公寓物業樓花，2015年7月900K買入，現金付部份款項，至收樓尚欠尾數600K, 2017至2018年收樓，3年10%保證回報租金每月6.5K
計劃
1. 因以往大錯是没善用槓桿及借貸力(應可用1295M, 100Kx50%x2.59÷10000)，致現資金有限及回報率欠佳。計劃於加按自住九龍區物業，約可多取2M，
用mortgage link存回1M，(即免息準備首期), 待樓市下跌再買細2房收租投資，另600K分段換英磅，以便2017年找利物浦物業尾數。
……..
7如先生工作至2020年後可能有失業危機，但我應可工作至60歲，本人信貨額可買2個3M香港物業嗎？
8 60歲後，應仍有10年按揭未清，如搬回惠陽居住，希望共4個國內物業可支持生計，把三個香港物業全出租，希望可以租抵供，是否可行？亦有英國10K現金流協助供樓，本人覺得長遠中國的增長會與香港拉近。
9我應先報讀那類投資課程可配合我需要？收息，ETF, 買樓，以提升2015年12月會加按後的理財技巧。
請問諗SIR對以上計劃有何意見？是否危險？請不吝指教！
後悔不已的人上
ANSWER:
本文承接昨天文章: 「令八樓業主後悔不已的免費理財資訊#960」。昨天講如何規劃理財大方向、今日講執行理財步驟上的細節。
讀者9個問題，有部份是關於怎去將借貸力重新應用。由於對私人貸款大傷借貸力一事上無知，所以佢自己計既家庭借貸力不準確。用P-LOAN借錢一筆過去買海外樓後，家庭借貸力由原本13.1mil跌至7.5mil。讀者要做的就是重新提振自己借貸力、清走回報低兼不好預期的投資物、換作較好回報的。至於買樓一事應向入手劏房考慮。如果自己係公務員唔方便、波波局長搵老婆開BVI公司一事比到你啟發、佢不愧為前立法局會計界代表。
死都要搞套房既原因、在於佢45歲只得一間樓仔、加上已45歲，唔等得。如果係30-35歲可以用債基收住息先、加上用DOUBLE保險方案放50萬5年3後賺50萬好去累有再買樓首期。兩公婆如是聯名持有九龍兩房單位，可行「一拆二」，做後有好處幾個:
1. 拆出老婆名後老公可單名買樓上會，借按揭高至買價八成、或估價八成，以較低者為準
2. 老婆可趁機按爆原有舊居，套有5.7MIL*80% – 1.3MIL = 326萬。如就咁去銀行加按只得5.7MIL*60%-1.3MIL = 212萬
3. 業權轉讓中的稅項可大幅減免
4. 合法避免雙倍印花稅
另，如八成上會入手合適間房既單位，現價計埋呢年既升幅在380萬價碼仍有售、而租金收20000/月。因單位可有400-450呎實用面積，若選取得宜即可開4間細，每間$5000。那搞套房的現金流產出效率為[(20000 – 11500)*12 / (380k*2+300k)] = 9.9%。比起讀者買哂惠陽物業但無租收、又或好彩既收番$1500/月強多了，而所付出資金都係106萬，上述的$11500是按揭供款，運用上課所知自可心算計到成條數。
將內地樓放哂有百幾萬，可在港做套房或正規買間樓收租都得。至於按爆得出$326萬可逐步入手債基收息，326萬收12%即月收$32600，計埋上面套房淨收$11500/月，讀者已月淨收$44000/月唔使做。有錢之後第時想住邊都可以租。
會將套房全取代內地及日本物業，內地經濟仍不足支撐人幣上升。至於英國樓，要買就入手質素好的、又或全摸貨策略。但學人買海外物業博價升之前，最好係香港攪好哂一生三宅及足夠的現金。內地加日本樓現只收$2500+1500+1000=$5000/月的租金，經筆者予之方法轉為收$44000、而所受投資波幅比買匯豐股票仲低。
收息101授予債基、保險收息方案
而買樓003授予一拆二、套房、及簽租約需注意事項。讀者宜先入手此兩課程。
TEDV83為網上課或可選上真人實體班， ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂 (可網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 附送EXCEL檔案研究債基價格走勢，之後用佢可以自己睇住債基走勢 第二堂 (可網上修讀) 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 如何易借樓按去得到資金去收息 第三堂 (可網上修讀) 樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息? 15%息黃金ETF解說 有咩保險可以CUT? 保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報? 細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃 28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停，免浪費金錢 第一堂 (可網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 附送EXCEL檔案研究債基價格走勢，之後用佢可以自己睇住債基走勢 第二堂 (可網上修讀) 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 如何易借樓按去得到資金去收息 第三堂 (可網上修讀) 樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息? 15%息黃金ETF解說 有咩保險可以CUT? 保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報? 細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃 諗Sir 親自教授800萬收息倉兩大重倉債券選取要旨 **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至三堂** 收息101課程安排： *如9月27日及10月4日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 收息101課程安排： *如9月27日及10月4日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！此班只有真人授課，不設網上睇片 < 課程內容 > 如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 可加入諗SIR討論群 *15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 < 課程內容 > 如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 可加入諗SIR討論群 *15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 TEDP67 第一課:2021-10-11(一)19:15-21:15 TEDP67 第一課:2021-10-11(一)19:15-21:15
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(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)
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好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
睇樓步驟，找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗，唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓，打後裝修錢都慳返十萬八萬
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2021年月月都有幫學生買到合心水既樓
好區份與差區份點評
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置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係
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(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課：2021年11月8日(一)(TELY83)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
目前費用: $3000(已包上述三堂)
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目前費用: $3000(已包上述三堂)
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外，其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外，其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
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第三課：2021-10-09(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如10月9不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂
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第三課：2021-10-09(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
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． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
一切由正路開始（Let‘s Begin’）。 期權應由務實觀念學習 偏排最新最貼市的期權基本至高階 策略課程 報名請早 ！以上內容標題，將會有部分增減調配 以上課程內容純為技術策略部署分享教學，不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議 ~全職交易員（只會告訴你期權市場真相） Option 1 ：最快的方法學懂期權基礎 全部課程：網上 Facebook 群組（五天內可重看） 可以自行選取 適合個人程度的 堂次 期權交易並非紙上談兵，要學就要學真交易，並非理論 費用: 每堂 $600 有興趣可 Whatsapp 91010168 報名 SP trader 之簡單使用 Option 1 , 2 重點回顧 short strangle & Long straddle與long strangle 渦輪與期權 熱門的期權問題 call put 4式: 報名請早 ！以上內容標題，將會有部分增減調配 以上課程內容純為技術策略部署分享教學，不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議 ~全職交易員（只會告訴你期權市場真相） 上堂情況: Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據： 2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。 2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。 2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。 2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉） 2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。 5月18日指出：最強藍籌：平安保險. 6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。 8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。 11月23日預測騰訊平保終極見頂 2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會 2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！ 2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！ 2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢 2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌 2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所 2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身 2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底 2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤 2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元 2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略 2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。 2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。 2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。 2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。 2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次 2018年10月，提出騰訊見底論述 2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大 2018年底，提出年初部署單向走勢做準備 2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點 2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾 –
Jack Sir 簡介
Jack Sir | 期權課程
【Option Jack – 期權速成課程】
Option 2 ：期權4式應用,實際槓桿及Delta Gamma Theta Vega
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投資與投機
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股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。