令八樓業主後悔不已的免費理財資訊#960

諗SIR,

本人於十月一日假期買了你三本著作，用了三天時間閱讀了2本半，有強烈相逢恨晚的感覺，看諗SIR的文章，敬佩諗SIR的眼光，深入淺出的文字，令我明白自已以往犯了很多錯誤仍不自知，因應本人情況，很想於下一個樓市下跌週期部署『一生三宅』，希望諗SIR能給予寶貴意見，謝謝~！

 

家庭狀況

本人45 歲, 先生45歲，女兒15歲

月入本人41K, 工作穩定，每年按政府增薪，先生月入60K，五年後工作前景未明。

 

每月家庭開支，

本人

開支:父母4K，保險2.4K, 消費4K，

 

先生

開支:父母10K, 保險連基金5K, 消費15K

每月儲蓄30K己扣私人貸款及按揭還款

 

資產

1.現金$220K

2國內5年4.75厘定存RMB170K(201911到期)

3股票200K

 

物業(以港元計)

1自住兩房單位(九龍區)。2000年購入價2.65M, 單位市值$5.7M，欠貸款$1.3M，聯名持有，H+1.1%，月供約$9200，25年期

2日本東京一房物業，2015年2月現金610K買入，出租中，收入2.5K

3惠陽物業，2011年5月 現金680K買入，沒出租，待自用。

4 惠陽物業，2013 年9月現金406K買入，出租中，收入1.5K

5 惠陽物業樓花，2014 年12月現金205K買入，2015年底收樓，租值約1K

6 佛山物業樓花，2015年7月640K買入，本人私人貸款520K 2.81厘60期，每月還9.3K(其中每月利息$624)至2019年12月，2016年底收樓

7英國學生宿舍，2015年3月690K買入， 先生私人貸款550K，每月還12K(年利率3.08厘48期)至2019年6月， 2016年1月收樓起，5年9%保證回報租金每月4.5K，

8利物浦公寓物業樓花，2015年7月900K買入，現金付部份款項，至收樓尚欠尾數600K, 2017至2018年收樓，3年10%保證回報租金每月6.5K

 

計劃

1. 因以往大錯是没善用槓桿及借貸力(應可用1295M, 100Kx50%x2.59÷10000)，致現資金有限及回報率欠佳。計劃於加按自住九龍區物業，約可多取2M，

用mortgage link存回1M，(即免息準備首期), 待樓市下跌再買細2房收租投資，另600K分段換英磅，以便2017年找利物浦物業尾數。

2 400K 未知作何投資

3 2018年萬一女兒未能考入香港的大學，會沽1個日本物業 及以2個英國物業租金是補貼英國升學之用，如成功在港升學，會沽日本物業以加強手頭現金。

4 主要目標是下一個樓巿週期多買2個3M香港物業, 仍有可能做接揭嗎，要如何準備？(5成首期1.5M, 按1.5M)。

5 2019年11月後，不用還私人貸款。每月可儲50K，最進取可買多少目標項目？

6可以把英國，中國及日本物業租金變成現金流收入，加強借貸力嗎？

7如先生工作至2020年後可能有失業危機，但我應可工作至60歲，本人信貨額可買2個3M香港物業嗎？

8 60歲後，應仍有10年按揭未清，如搬回惠陽居住，希望共4個國內物業可支持生計，把三個香港物業全出租，希望可以租抵供，是否可行？亦有英國10K現金流協助供樓，本人覺得長遠中國的增長會與香港拉近。

9我應先報讀那類投資課程可配合我需要？收息，ETF, 買樓，以提升2015年12月會加按後的理財技巧。

請問諗SIR對以上計劃有何意見？是否危險？請不吝指教！

後悔不已的人上

 

answer:

不少香港人理財無主軸，聽下人講有咩好就試下買，好似本案讀者咁，唔買香港樓、只購海外物業。先唔講邊個地區既樓升得好，就以槓桿而言海外樓不易做。最尾成堆內地樓，又或英、日都好，先唔講呢兩年美金升而yen及磅紙加人仔跌令讀者見財化水呢點，就用當地幣值計回報而言:

	本金	回報	現金流產出效率
日本東京一房物業	610k	2.5K * 12個月	=2500*12/610k = 4.9%
惠陽物業2011	680K	無出租	0
惠陽物業2013	406K	1.5K * 12個月	4.4%
惠陽物業樓花	205K	預計收租1k	預計 5.8%
佛山物業樓花	640k	月供9300供60期	未有預計回報，先供樓
英國學生宿舍/2015年3月買	690K	月供12K供48期	預計2016年1月收樓起，5年9%保證回報
利物浦公寓物業樓花	900k	尚欠尾數600k	預計2018年收樓，3年10%保證回報

 

談用私人貸款去借錢買樓

買樓最吸引的是低息融資成本加上超長年期還加上租務回務跟通賬升跌，簡直係退休儲蓄首選。如果MPF可以借出黎用作買樓作上車或退休之用，筆者會欣然讚成。雖或會推升樓價及地產股升多一倍，但老闆們名下的物業如升一倍就能將佢再抵押比銀行融資去招展生意請多倍人、總好過樓價跌一半老闆要出手炒人。樓價下跌形成的負財富效應、年輕人真要想清楚才伸手去要。昨日聽人講南韓出現了一批「老妓」，為66元報酬出賣肉體。無他因為通休生活唔好、而銀紙貶值得太快令國內房地產點少都唔起，同香港的銀髮族相比，簡直係天淵之別。當然明白香港都有好窮既人、但勿以一偏例而蓋全。

 

相關「巴士的報」新聞片: https://www.youtube.com/watch?v=8muue9SrrRc

 

當然除樓外、債基、保險在香港其實都有咁正既功能、只不過無人想分享，呢類生意唔好賺。就以債基而言，投入680K收12-15%息即每月$6800-8500，已正過惠陽樓4倍、仲要每月準時10號收數，隨時可以走。至於呢幾年，債基的波幅仲少過人民幣。若想保本、咁不如行5年保險方案，只LOCK五年收70-120%累計回報，計及年回超18%。

還有，用私貸去借錢買樓，即自願將每月供樓的支出提高。原本可係香港買樓拉30年還、而家只拉到5年。計及讀者夫婦，原借貸力(41000+60000)*50%*2.59 = 13.1mil。買佛山同英國樓要每月還私貸9300及12000，令借貸力下降至[(41000+60000)*50% -9300-12000]*2.59 = 7.56mil。只係賣左間大陸樓及英國屋仔就令借貸力折損近一半….其實買英國樓港人可在海外借錢而不傷借貸力的，估計是經紀為求快完成生意，自會介紹最簡單的借錢方法而不顧打亂買家往後部署，這已消楚說明免費的理財資訊對客戶帶來的傷害。

 

從理財角度、傷借貸力仲慘過每月扣減你一萬幾千人工。大家有閱本blog其他文章都知，真正改變到人生是早前買下的物業、今日適當利用為自己收息幫輕生活。而買入之決定性在於銀行能否承造按揭。

 

談收樓後的保證回報

這個不少香港的劏場都有。其實什麼保證，係由你比既錢加上早得到你的現金作收息而成的。

 

談買大陸樓

留意買樓同股票有分別，樓「種死」左好難甩，萬一幣值波動，賣家一向要再減反映幣值會再跌之預計。相比股票，始終對市場反映好快，遇上博大霧蝕少d走得甩都仲有可能。由於港人在外買親都係大屋苑、無獨特性、萬一遇上走貨潮真係跳價先有人問津，fight低同屋苑其他業主而成功賣出。相反睇升個陣唔會調轉，吸引到成班人只買你間屋。係上年邀請過施永青先生做講座，佢談及被邀請上大陸考察，被請教如何解決空置率太高的「鬼城」問題，施生笑言只有「炸左佢」三字答案。最後亦最重要的是業權及法理問題，這個留比大家思考下。

 

讀者9個問題，有部份是關於怎去將借貸力重新應用。由於對私人貸款大傷借貸力一事上無知，所以佢自己計既家庭借貸力不準確。用P-LOAN借錢一筆過去買海外樓後，家庭借貸力由原本13.1mil跌至7.5mil。讀者要做的就是重新提振自己借貸力、清走回報低兼不好預期的投資物、換作較好回報的。至於買樓一事應向入手劏房考慮。如果自己係公務員唔方便、波波局長搵老婆開BVI公司一事比到你啟發、佢不愧為前立法局會計界代表。

 

死都要搞套房/分租既原因、在於佢45歲只得一間樓仔、加上已45歲，唔等得。如果係30-35歲可以用債基收住息先、加上用DOUBLE保險方案放50萬5年3後賺50萬好去累有再買樓首期。兩公婆如是聯名持有九龍兩房單位，可行「一拆二」，做後有好處幾個:

1. 拆出老婆名後老公可單名買樓上會，借按揭高至買價八成、或估價八成，以較低者為準

2. 老婆可趁機按爆原有舊居，套有5.7MIL*80% – 1.3MIL = 326萬。如就咁去銀行加按只得5.7MIL*60%-1.3MIL = 212萬

3. 業權轉讓中的稅項可大幅減免

4. 合法避免雙倍印花稅

 

另，如八成上會入手合適間房既單位，現價計埋呢年既升幅在380萬價碼仍有售、而租金收20000/月。因單位可有400-450呎實用面積，若選取得宜即可開4間細，每間$5000。那搞套房的現金流產出效率為[(20000 – 11500)*12 / (380k*2+300k)] = 9.9%。比起讀者買哂惠陽物業但無租收、又或好彩既收番$1500/月強多了，而所付出資金都係106萬，上述的$11500是按揭供款，運用上課所知自可心算計到成條數。

 

 

將內地樓放哂有百幾萬，可在港做套房或正規買間樓收租都得。至於按爆得出$326萬可逐步入手債基收息，326萬收12%即月收$32600，計埋上面套房淨收$11500/月，讀者已月淨收$44000/月唔使做。有錢之後第時想住邊都可以租。

 

 

會將套房全取代內地及日本物業，內地經濟仍不足支撐人幣上升。至於英國樓，要買就入手質素好的、又或全摸貨策略。但學人買海外物業博價升之前，最好係香港攪好哂一生三宅及足夠的現金。內地加日本樓現只收$2500+1500+1000=$5000/月的租金，經筆者予之方法轉為收$44000、而所受投資波幅比買匯豐股票仲低。

 

收息101授予債基、保險收息方案

而買樓003授予一拆二、分租、套房、及簽租約需注意事項。讀者宜先入手此兩課程。

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Jack Sir 簡介

• 國際市場資深全職交易員Option Jack
• 32年市場實務期貨期權交易經驗
• 前機構投資者資深分析顧問
• 前理財週刊期權專欄主筆
• 經濟一週期權專欄作者
• Now財經台理財有方節目嘉賓
• 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
• 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
• 著作：盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名

 

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上堂情況:

 

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者
【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。

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【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
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學習「美股期權操作」有以下好處：

1. 彌補本金不足
   美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
   每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
   買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
   能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。
2. 控制風險
   美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
   學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
   卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
3. 賺取期權金
   沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
   賺取期權金 (premium)。

 

左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

 

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點：
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程，不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，邀請各同學分享心得、經驗，並供同學發問問題(時間/地點：週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
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曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用

課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草船借箭)
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？

 

圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財

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–【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】–

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