諗sir, 您好: 我及丈夫都是52歲,沒有子女。
我及丈夫都是是自僱人仕,每月收入不穩定,大約月入共$40,000 (不包括下述物業1的租金收入)。
我及丈夫每月開支:$25,000 (不包括還供樓貸款) 。
我及丈夫有 : 現金 : $500,000 股票 : $350,000 人民幣: 180,000
物業
1. 青衣居屋 : 父母聯名,市值$3M (2房),沒有按揭但未補地價,補地價後約值$2M,父母住。 2. 紅磡樓2005年買入 : 我與丈夫聯名,市值$9.45M (3房),未償還貸款$2.35M,每月按揭還款$10,700至 2035年,利率: H+0.7 ,出租每月租金$29,000。
3. 紅磡樓2006年買入 : 我與丈夫聯名,市值$7M (1房),未償還貸款$2.67M,每月按揭還款$12,200至 2035年,利率: H+0.7; 自住。
目的 : 期望退休後有穩定及足夠的收入。亦希望增加現時現金收入。
方案 :
A. 上述物業2及物業3均近紅磡火車站,而沙中缐於2021通車. 估計通車後物業2及物業3會升值,故考慮繼續持有。
B. 但又考慮賣物業1以獲現金投資直債而提供穩定收入。 煩請諗sir指點!! ,謝謝 !
ANSWER:
睇完讀者既個案,真有感買樓改變人的一生。你見讀者夫婦既收入真係平庸至極,夾埋先搵4萬,但紅磡兩間樓現資產淨額係1143萬! 足足係佢地285個月既人工,即唔食唔用都要24年先儲到既數目! 如果計抽埋博彩稅(75折收數)淨得,讀者呢1143萬已等於中左半注3600萬既金多寶!
當然凡事無完美,讀者無仔女,往後要更好為自己打算。另外「E一族」食盡了樓市05年後的大浪,羸在呢十年來定力夠無放樓、而紅磡出租單位基本由租客負責供樓、鐵証買樓可助人堅定坐貨、更加「要脅」幾個租客同你一齊儲錢,加上儲蓄進度。只要等到每7-10年出現一次的樓市高位,無運氣人仕想預約「中一劑」金多寶都唔係無辦法。起碼成功機率有30-50%,而此方法缺點係慢、同埋要堅持。仲係大海游泳未能上岸既你,會趁年輕仲係你資本既時候一試嗎?
*E一族泛指現時身份證係E字頭的人仕,現多為香港50-70歲的一群
由於租金會跟進賬升、而供樓金額30年唔變,所以讀者現已有29000-10700 = $18300之正現金流。鑑於工資水平不高只四萬,要最基本咁為自己退休後提供足夠資金、讀者需為自己產出等同現人工之正現金流、即月四萬元、而現在尚欠40000-18300 = $21700
建議將聯名樓加按至六成,由於強勁租約(收$29000租/月)加上各樓之結欠率走低、睇埋讀者自僱人仕點去為自己證明收入後,覺大抵有信心夠計。加按後得7MIL*60% – 2.67MIL = 153萬,留意此款項唔可以用H+0.7%咁低息去還,最起碼新借部份要用現行息率計息。作最壞打算成舊錢用現息計算、由今再拉30年還,月供420/259*10000 = $16200,供多左4000蚊/月但可留至2045年先還清。如果你同意今日張7000蚊機票10年後至少賣11000既,咁你應該同意讀者用每月多供4000元的代價供樓兼套多153萬在手。
153萬行債基、每月收12-15%即$15300-19125不等。減埋$4000增加了的供樓支出,債基法門都可為讀者增加月$19125-4000 = $15125之月正現金流,計及已得的$18300,共15125+18300 = $33425/月,唔使做都可每月坐定定收錢、更有3間樓在手。就當債基一時波動、或樓價下跌50%仍有錢去補。數據有示債基的年波幅比樓房更低! 當然如香港樓價可以跌50%,即返回2007年頭之價位水平(中原指數70點),那不妨為讀者出擊再買樓之時。留意手上現金股票人仔共120萬都未動用作計劃、仲有大把招數未出。
最後一點想提出,讀者來文之段落建構越好、通常財富都較多的。你能用口用手清楚去表達一件事、就係成就財富之來源。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2023-10-28(六)15:00-17:00(已滿)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:023-11-04(六)15:00-17:00(已滿)第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-01-16(二)19:15-21:15(TEDV98)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-01-23(二)19:15-21:15(TEDV98)
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上課地點:尖沙咀
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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP79
TEDP78下一次真人聚會: 2024-01-30(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年4月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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第二課: 買樓如何避免中伏?
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第五課(真人課):2024-01-27(六)15:00-17:00
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地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
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1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:
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Jack Sir 簡介
- 國際市場資深全職交易員Option Jack
- 32年市場實務期貨期權交易經驗
- 前機構投資者資深分析顧問
- 前理財週刊期權專欄主筆
- 經濟一週期權專欄作者
- Now財經台理財有方節目嘉賓
- 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
- 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
- 著作:盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名
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上堂情況:
Option Jack,在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現,可以FB日誌,直播及散戶奇兵為據:
2015年大時代前,3月28日的 ‘擋不住的誘惑’,預期:升200點若不追,升2000點時會後悔。
2016年2月11日,預視跌市將終極一跌後結束,2月12日指數見18260後急速上升轉勢。
2016年7月初提出:突破21000點,寧可追錯不可放過,升勢至9月9日才結束。
2017年1月初提出,升破22000點,應由淡轉好倉。(12月30日已表明轉好倉)
2017年5月9日指出,突破24500資金位,全面轉好倉應對。
5月18日指出:最強藍籌:平安保險.
6月28日指出:在直播中只推薦匯豐及江西銅,隔日匯控及江西銅均開始爆上。
8月17日指出中海油,有見底轉強之跡象。
11月23日預測騰訊平保終極見頂
2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會
2017年12月28日,於年底前仍然積極憧憬年後升市,持續建立好倉!
2018年1月2日,年初首個交易日,繼續加注好倉!
2018年2月1日 ,在散戶奇兵預視美股轉勢
2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌
2018年3月15日操作日誌:開始做淡港交所
2018年6月初,好淡分界線31000,跌破轉身
2018年6月中,跌破30,000點,繼續做淡,博破底
2018年6月中,持續分析388 long put 值博,至結算日平均超過15倍利潤
2018年6月底,分析港交所終極目標價 217元
2018年8月6日,分析博銀娛業績后反彈short put策略
2018年8月9日,在散戶奇兵分析,28000為好淡分界,跌破更淡。
2018年8月14日,分析銀娛破底機率高,幻想價:50元之下。
2018年9月初,直播分析中移動目標價80元。
2018年9月12日,分享自己銀娛建行博反彈。
2018年8至9月,分析兩星期轉勢,連續3次
2018年10月,提出騰訊見底論述
2018年11月,提出港股9個月熊市結束機會大
2018年底,提出年初部署單向走勢做準備
2019年1月4日,提出港股年初效應,第一目標27500點
2019年1月9日,直播指出可能升到1月尾
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