諗Sir：
你好！小弟看了貴網沒多久，但感受很深，不停回顧自己的人生。
以前上網找資料或看書，都多數是分析數據，或教授一些基本概念，實際上如何操作，往往會茫無頭緒。
但自從找到貴網之後，獲益良多，就像找到了海上的燈塔，引導我的思維走向正確的方向。
–
最近小弟差點就做錯了決定，幸好遇上貴網，令我不致於到中年時才後悔。
先說說小弟的背景，出生草根家庭，中學懶散，讀書不成，差點就上不到預科。之後一心以入大學為目標，雖然是走多了路，讀了一年副學士，２４歲人，總算得到了現今社會最基本的入場劵。
一畢業就遇上金融風暴，當時有１０Ｋ人工已經算好，可惜當時還未有理財概念。過了３年，雖然有儲錢但不算多，在家人相助下，有幸在２０１１年以１４０萬７成按揭買了一屯門兩房居屋（自由市場），與外母聯名，月供＄４７００，半年後結了婚。
–
小弟及後一直努力工作，務求增加收入以支撐將來的開支並及早儲錢投資。
太太因為要還早年借下的政府 Grant Loan 給外母，而且人工一直維持只有１４Ｋ左右, 所以扣除家用後，基本上都儲不了錢。
–
２０１３年誕下女兒，小弟人工雖然加了但照顧女人的開支抵銷了增加的收入，現在只儲到４萬左右。今年因為轉了工，人工加到３３Ｋ，加上打算生多一個小朋友，所以開始盤算換大屋。
在未遇上貴網之前，小弟一直打算換同區的村屋，一來近外家，二來將來兩個小朋友大了也可以各自有一間房，三來供樓負擔沒那麼大。
正當我已找地產放盤時，機緣巧合下讀了到貴網一篇例子之後，看到村屋其實不值得買，再看多十數篇例子，發現諗Sir的理論當頭棒喝，一解我多年的疑惑及錯誤的理財模式。
–
現在我決定收回放盤的決定，重新部署。
由於小弟的自住物業已升了不少，現值２８０萬，欠銀行７８萬，可作加按，套現１１８萬。
應否將大部份作收息去抵銷加按供款及將多出來利息作儲蓄，而小部份作５年double保險方案，留待機會才出擊？
另外，由於現時樓市橫行，而且加息快到，所小弟是否應該早點趕在低息時做了加按手續先？
小弟暫時５年目標是可把現居放租，另外租間大一點的屋住（或如果５年內樓價下跌，買多個物業自住，原本的放租？）
–
小弟的資產如下：
自住已補地價居屋，１１年買入價１４０萬，現估值約２８０萬 , 存款４萬 , 股票４萬
希望諗Ｓｉｒ可指點一下小弟，萬分感激！小弟早幾日亦報讀了收息１０１(BATCH 25)，希望能惡補理財技巧。
祝諗Sir桃李滿門！
忐忑不安的公居仔上
–
*讀者提供的收入表(內容筆者未作核實)
| 收入 | 支出 | ||
| 本人薪金 | $33,000 | 供養父母 | $7,000 |
| 太太薪金 | $17,000 | 保險 | $2,700 |
| 供樓(1) | $4,700 | ||
| 家庭消費 | $18,000 | ||
| 總收入 | $50,000 | 總支出 | $32,400 |
| 收入-支出 = $17,600 | |||
| 其他現金流 | $0 | ||
| 總正現金流：(收入-支出) + 其他現金流 = $17,600 | |||
| 槓桿儲蓄(1) | $3,700 | ||
| 遠期儲蓄：總正現金流 + 槓桿儲蓄(1) = $21,300 | |||
ANSWER:
會回顧自己人生既人，才懂得進步之法門。讀者在2008年24歲由副學士走到大學畢業，人工由10K升到14K再到而家33K，鐵證香港還有上流機會。當然同意與早年相比、機會少了、但發生概率比起你尋晚中金多寶既機會高。亦相信大家搭沉船落入大海、唔會先計一計獲救率才開始撥水去求保命。
明白今日有樓住有賴當日外母做擔保買樓、誠然每人生命中都有一至兩個貴人、更何況讀者借落家人同政府錢都有死慳還清、今日30歲人已育有一子，為社會提供新血。同不少人一樣，早6年買樓至今樓房應已升值一倍，原本打算放居屋而換村屋，賣一間再買入大D既一間，改善環境。
誠然「一換一」之做法為舊路，在1990年至2014都叫行得通，因市場大抵看升，新樓之首期往往可由舊樓套現。到今日香港買樓之收入來源不再由物業升值帶動、考慮原有舊居可提供租金收入、而租金可作入息證明增強借貸力、加上受惠一人一樓可盡按上會此政策及慳回印花稅、咁多個理由都支持你計好借貸力及細項後行「一拆二」換樓。
會否將現居轉按比老婆? 「加按」金額由118萬提高至180萬左右、足足多成50萬用! 對儲蓄只幾萬既讀者好有幫助。若要用得更盡轉返比外母更佳! 又可保持180萬之加按又能為他日完成一生三宅作鋪路。人要持有三宅之因，在於退休後一宅自己住、另外兩宅留比夫婦兩人收租，退休生活無憂。退休人仕將錢投入在股票市場收息，只會令老本蝕多賺少。
讀者之家庭借貸力為(33000+17000)/10000*2.59*50% = 6.47mil，有2.5mil借貸力用作按爆原居至九成，即淨6.47-2.5 = 3.97mil比自己買新屋用。讀者之弱點是現金少、借貸力尚可。所以舊居應加按得越多越好，而不應只按至5成產出新借貸力。新居如想是村屋、可租而不好買。村屋一向是不良抵押品，若入手後發覺有僭建亦較麻煩。加上租返一年先睇下是否合心意再買未遲。另租樓也有「買樓附送試住期」既好處，可參考本網另文。
擺好位之後，資金有1.8MIL而借貸力淨約4百萬，即去到盡入手六百萬樓都可。惟讀者格局始終「攻擊力較低」加上「兵少」，當然而家最緊要係加按「增兵」、再先做好守城待時機才出發。得到1.8MIL宜80萬入手債基收息年$120,000、 40萬作5年DOUBLE保險方案。若美國幾年內只加息1-2次(樂觀假設每一格係0.25%)，保險方案5年用40萬產出另40萬可期、放夠8年後淨袋176%，即70萬，夠第時再買樓之首期、而放5或6或7/8年之主動權係讀者手，筆者提議之收息方案往往永遠將錢的主動權留係自己手上、而銀行西裝友既方案永遠係做個掉轉。一年前叫人做1年人仔定期予5%息、上個月已知係瀨哂野，更大鑊既都無謂提。
債券101收息加強版(全新內容)
全新內容共9小時課程
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時
債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時
-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
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*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
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真人課
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
Jack Sir 簡介
- 國際市場資深全職交易員Option Jack
- 32年市場實務期貨期權交易經驗
- 前機構投資者資深分析顧問
- 前理財週刊期權專欄主筆
- 經濟一週期權專欄作者
- Now財經台理財有方節目嘉賓
- 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
- 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
- 著作：盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名
Jack Sir | 期權課程
【Option Jack – 期權速成課程】
一切由正路開始（Let‘s Begin’）。
期權應由務實觀念學習
偏排最新最貼市的期權基本至高階 策略課程
報名請早 ！以上內容標題，將會有部分增減調配
以上課程內容純為技術策略部署分享教學，不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議
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Option 3 ： Call put parity ，敢恨下重注的時機1，short put 與covered call解碼
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渦輪與期權
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- 持倉的獲利與止損才是決定的結局
- 期權交易除了認識各式策略外，還必須考量方向錯對的後續應對部署，這才是交易的全部。
- 無論long short ,最大的疑問是：何時全身而退，何時有盡賺盡。
- 除了分析錯誤期權交易習慣外，這次會著重於交易態度，
- 分析應該運用的期權策略時機同時，更深入拆解錯誤的交易手法及心態。
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- 更可怕的是，以為自己都知道。
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上堂情況:
Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：
2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。
2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。
2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。
2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）
2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。
5月18日指出：最強藍籌：平安保險.
6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。
8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。
11月23日預測騰訊平保終極見頂
2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會
2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！
2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！
2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢
2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌
2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所
2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身
2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底
2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤
2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元
2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略
2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。
2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。
2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。
2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。
2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次
2018年10月，提出騰訊見底論述
2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大
2018年底，提出年初部署單向走勢做準備
2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點
2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾
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