[Peter Paker] 樓市會爆煲嗎?咪玩啦!

要衡量樓市有爆煲風險,係要憑證據,唔係口up up 話爆就會爆,好彩1997年後政府陸陸續續公佈一系列經濟、金融、地產數據,只要勤力收集並組織數據,就連我等小業主都能知道樓市今天的實況。樓市爆唔爆煲,不外乎睇下幾個因素,包括借貸水平、收入水平及供樓負擔比率、供求關係等,而今次我會將所有因素全部一次過寫哂出來。

 

 

借貸水平

1. 整體借貸水平1997年12月認可機構存款只有$26,660億,而認可機構貸款卻有$41,210億,淨貸款$14,550億,當年GDP約$13,730億,貸款 > 存款約1997年GDP 的1.1倍。2014年12月,存款有$100,740億,貸款$72,760億,2014年末淨存款約$27,980億,是2014年GDP 的1.3倍。若然今天香港市民及政府並無「借大左」及擁有豐厚的儲蓄,大家要認真考慮一下樓市是否話爆就爆?

 

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若然深入研究當中認可機構的貸款的組成部份,會發現一個很有趣的現象。由2004年12月時,用于香港境內的貸款佔整體貸款約89.2%,但是,2014年12月用于香港的貸款佔整體貸款的比率下跌至69.7%,主要原因:

 

  • a) 個人購買私人住宅物業按揭貸款由2004年的28.3%,一直下跌至2014年的14.2%。
  • b) 用于建造業及物業發展與投資的貸款由2004年的17.9%,上升至2008年的20.9%,然後下跌至2014年的14.6%。

 

若然物業的需求者及供應者過去十年大幅降低其借貸比例,且過去十年認可機構之存款還一直高於其貸款約GDP 1.3–1.9倍。此外,認可機構用于與財務公司的借貸由2004年的7.8%,升至2008年的8.6%,然後更下跌至2014年的5.4%。過去10年用于物業的貸款比例大跌5成,借予財務公司之貸款比例亦跌至5.4%,且有豐厚存款墊底,這樣整體點爆呀?

 

2. 申請按揭時的loan-to-value ratio由2009年1月起,CCL由60點上升至今天的140多點,但申請按揭時的loan-to-value ratio卻由高位的66%不斷下跌至2015年5月的52%近5年低位(圖2),期間樓價雖然節節上升,但買家反能拿出更高的首期比例。LTV ratio 急跌主要原因與政府不斷推出收緊按揭成數措施、壓力測試有關。金管局於2015年2月末起,再收緊600萬或以下的按揭成數至6成,期後申請按揭時的loan-to-value ratio更由54%再下跌至52%接近歷史低位的水平。老實說,當普遍人去買樓時有能力付出45% – 48%首期出來,且有正面信貸資料庫 monitor 貸款申請人有否過度借貸,又有壓測確保按揭申請人有能力供樓及應付加息,這樣樓市點爆?

 

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圖2a節錄自IMF Working Paper,並列出了於2013年不同國家的最高按揭貸款比率的限制及規定。根據這份文件所述,全球有47個國家設有最高按揭貸款比率的限制及規定,而其中有27個國家於金融海嘯後曾收緊最高按揭貸款比率的規定,以控制金融風險,香港更是這27國中的其中一個。

 

基本上,香港於2013年時差不多已是這27個國家中按揭貸款比例最低的地方。但金管局於2015年2月末收緊$600萬以下物業至6成,我估今天香港或許已是全球按揭成數最低的地方。

 

3. 按揭保險佔當月整體新提取貸款的比例採用按保的上車客財力表面上看可能會較弱,應對逆境的能力可能會較差,尤其今天樓價已上升了很多。由於按保客的loan-to-value ratio 高,萬一樓價會下跌,會否出現有很多人應付不了供款的情況?此外,金管局於2015年2月末起,收緊600萬或以下的按揭成數至6成,究竟收緊按揭至6成後,使用按保的上車客比例會否大幅上升?

 

要答上述兩條問題,請參閱圖3。除了因2014年推出5,000個「白居易」使到按保佔當月整體新提取貸款的比例,由歷史低位的6%升至近10%的水平。但2015年1–5月的按保比例都在歷史低位附近徘徊,約5.8%–6.2%。即使2015年2月末收緊按揭至6成,期後使用按保上車的比例根本冇升過。

 

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由於按保申請人借款比例高,同樣地貸款年份不得超過30年,在買同一價值的物業時,按保申請人的供款金額會較高,按保申請人需要有更高的收入去應付加3厘後的壓力測試,因此按保對銀行的風險並不如很多人想像般高。

 

截至2015年4月,在按揭證券公司保留資產組合中有18,299份住宅按揭貸款,以2015年4月之物業市值計算,這些貸款的平均loan-to-current value其實只有28.8%,這些按揭於申請按揭時的平均供樓:收入比例亦只有34.9%(圖4)。連借貸比例最高的按保客都有如此的基本因素,真係唔知可以點爆?

 

4. 財務公司的影響根據環球信貸集團(股份編號:1669)招股書內的行業分析,披露了大量關於持牌貸款人行業的資料(不包括銀行、有限制牌照銀行及接受存款公司),而圖4a – 4c均是節錄自環球信貸集團招股書內的「行業分析」部份。根據圖4a–4c,於2013年,香港有1,120個持牌貸款人,期內持牌貸款人已發放的貸款總值約HK$305.5億,當中物業抵押貸款僅有HK$66.3億。同年,政府由於實施DSD,住宅成交大跌,2013年於認可機構新提取的按揭貸款下跌,全年計只有HK$1,651億(2012及2014年分別為HK$1,919億及HK$2,121億)。儘管2013年於認可機構新提取的按揭貸款下跌,但仍遠超持牌貸款人的物業抵押貸款。至於,持牌貸款人的物業抵押貸款會否導致爆煲,大家自己衡量吧!
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5. 「供滿樓」的比率究竟香港有幾多成業主已供滿樓。我認為如果業主已供滿樓,他們不會存在因樓價下跌無法供款而被迫賣樓的情況,供滿樓的業主基本上擁有最強的持貨及防守能力。而根據人口普查,過去10年,「供滿樓」的比率更由48.5%大幅上升至60.1%。沒有按揭的自置戶家庭:居於自置單位的家庭總數之比例(%)

  • a) 2001年人口普查 – 48.5%
  • b) 2006年人口普查 – 52.2%
  • c) 2011年人口普查 – 60.1%

 

收入水平及供樓負擔比率

根據圖5,由2008年至2014年12月這6年的期間,整體家庭戶數由228.8萬戶增加15.1萬戶至243.9萬戶,整體增幅約6.6%。但若按不同收入水平分類,家庭入息愈高,其家庭數目增幅則愈大,詳情如下:

  • 家庭每月入息≧HK$100,000 的家庭增加約5.6萬戶(約84%);
  • 家庭每月收入$80,000–$99,999的家庭增長3.4萬戶(約89%);
  • 家庭每月收入$60,000–$79,999的家庭增長6.1萬戶(約71%);
  • 家庭每月收入$50,000–$59,999的家庭增長4.5萬戶(約52%);
  • 家庭每月收入$40,000–$49,999的家庭增長6.9萬戶(約49%)

 

基本上,4人家庭月入超過HK$25,250已不能申請屋。2009年至2014年這6年,近乎冇居屋落成,期間只有64,133伙私人住宅落成,面對高收入家庭的強勁增長,且小至中型住宅供不應求及超低息,樓價升、甚至繼續升,不合理嗎?
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此外,根據2015年4月24日金管局呈交立法會簡報會文件p.57(圖6),2015年2月當月的新批出按揭之供樓:入息比率才36%。供款:入息比率高到頂唔順要爆煲嗎?在加3厘息的壓測下,普遍業主會應付不了加息嗎?

 

不要忘記,由2007年金融海嘯至今,聯邦基金利率合共減左5厘多,但香港至今只減左3厘,兩者當中有約2厘息差,美國加息,香港冇必要馬上跟隨。

 

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供求關係

根據屋宇署資料月報,過去幾年上蓋施工數字如下:

  • 2011年: 11,061伙
  • 2012年: 14,327伙
  • 2013年: 10,064伙
  • 2014年: 6,257伙
  • 2015年1–4月 7,372伙
  • 合共 49,081伙

 

由於2011 – 2012年施工之單位至今有約有超過一半已落成,未來2 – 3年可提供的供應可能最多只有10,000–12,000多伙;其次,2013 – 2014年的年度上蓋施工量較2012年的14,327伙分別下跌30%及56%,而2013 – 2014年內開始上蓋施工的單位(10,064 + 6,257 = 16,321伙)亦不會全數於2017年前落成。因此,我估計2015–2016年的每年落成量較2014年的15,719伙可能會減少約2 成,基本上住宅供應在2017年中起才能有機會稍為增加。

 

差估署空置率由2013年12月末的4.1%再跌至2014年的3.8%,正反映可供2015年入住的空置單位量正在下跌,即使2014年落成量較2013年上升9成至15,719間,住宅短缺情況其實是愈來愈嚴峻。

 

空置率由4.1%下跌至3.8%之趨勢,正反映2014年住宅的市場吸納量比2014年的淨落成量(扣除2,500伙拆卸量後)還要大。若然2015–2016年住宅吸納量仍能保持2014年的水平,加上2014年末的可供2015年使用的空置單位較之前下跌,以及2015–2016年的落成又再減少,2015–2016年住宅供不應求的失衡情況應該會比2014年末時更嚴重。

 

今天短丶中丶長期供應是何等的貧乏,千辛萬苦搞新界東北原來合共才供應60,000多伙公私營住宅,根據長策會,公私營一年建屋目標要48,000伙。新界東北咁大壇大龍鳳,原來只夠長策會目標的1.5年需求,真大件事!

 

中、長線看,住宅供應遠遠落後需求,試問大家有冇聽過一樣必需品,在持續供不應求及新供應不足的情況下,其價格(售價及租金)會出現大跌?若然閣下真係搵到這件物品,下屆諾貝爾經濟學獎一定係閣下囊中物,因為閣下打破左經濟學第一定律……供求定律。

 

總結

綜合借貸情況、收入水平及目前供求失衡的情況,樓市基本沒有任何爆煲風險。

 

Source: 投資Fans (http://www.investfans.com)












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