比七千蚊住三房、28歲有錢係天跌落黎既個案#908

諗 sir 你好,拜讀本 blog上堂多年,樓價一路節節向上。終於經過幾年,工作穩定而儲到D錢,預計2年內結婚,希望屆時最少要有一樓,收租用黎hedge 繼續上升樓價或自住也好。

財政狀況如下:

 

男朋友28歲,月入 100k, 800k 股票 1 mil cash, 300k 人仔定存

自己28歲,月入 50k, 600k 股票, 500k cash , 300k 定存

 

總借貸力 (用2.5 計當加左息)

2.5 * 15 / 2 = 9.3 mil.

旺市借貸力用一半 4.6 mil. 剛過 7.5 的 60%.

 

背景如下:

 

經過詳細考慮,研究左大市升幅,大家番工需要,同環境配套,希望住的區域(大角咀)現售大概 7.5 mil 兩房。如果沒有小朋友或更大空間的迫切需要,單位應該可以居住一段時間。兩人共識不介意做雙租族,但希望第一層樓唔好太舊以便日後融資。平衡大陸放水同美國加息後,對後市方向完全摸不通。所以以下有幾個方案,希望諗sir 指點:

 

方案1.

買入 7.5 mil 近 500 呎單位(屋苑,10年樓,~15k/net ft),始終自己心儀,跌市自住無人知,但有機會錯失跌市入市機遇。因只可借6成會用盡手上所有cash,始終係迎高位,覺得要用盡 cash 感覺好似賭大細咁,賭錯要好多年番身。(可以問家人借錢跌市入市,但可以靠自己都盡希望靠自己)

方案2.

購入 荃灣 6 mil 近600 呎市中心舊少少單位(單幢,15年樓,~10k/net ft),因大家上班都需要轉車,可勉強自住,要不收租底按揭,自己到兩年後結婚再算,叫做對沖可能持續的升浪。跌市才買人自己所好。(好處是可靠HKMC借8成,留大舊cash在手)

方案3.

買入大角咀3 mil 50年 400 呎舊樓收租,對沖樓價一路向上風險。到結婚個市仲唔就既,裝修搬入或雙租

 

方案4.

繼續”觀望”到結婚前後再算,一半現金用作收息,一半繼續定存。有感已升8 年,用時間跟個市賭一檔。

 

PS. 另外想問家用每個月都用支票俾父母,做按揭需XXXXXXX??(內容省略)

 

ANSWER:

為了令個案加添點綴,筆者引用本網facebook 「超荀fanspage」上的留言:

 

引用1.個個case都講到好似d錢係天跌落黎比你咁易!?

引用2.債券就冇風險!!??成日叫人槓桿買債和高風險債。應該要提下潛在風險。萬一出事就输死人?

引用3.好,所謂失業其實只是另一事業的開始。努力。有時間可見見面分享一吓我的經歷

引用4. 我唔止買書,仲聽過呢過talk(龔成課程),坦白講,有用的,雖唔係教你炒邊隻股或點賺錢,而係建立一套賺錢方法,概念好新鮮

 

本案讀者係一個「小女子」、月入5萬、男朋友28歲月入10萬,真有其人課堂可「捕獲」。懇請各位不要否認努力可提升收入的可能性、亦唔好擁有「引用1」的心理、為自己提腳前行作諸多藉口。正所為「各有前因莫羨人」、自己仲坐係原地喧嘩大叫、蝕底既只會係自己最慘係父母。若不想為世間錢財而勞心、那出力貢獻社會、為香港重新灌注守望相助精神更難能可貴。明白有讀者的收入仍在較低水平、只好冒犯說若看倌是全職全力工作仍只得萬餘元收入、那要檢討個人工作態度及所習技巧。

 

讀者觀察到大陸放水同美國加息會影響收息債基的價格,這部份源自筆者在堂上有花時間討論這些要點。所以回答「引用2」,筆者對所有投資當中的風險是非常重視的,當然在免費媒介會將部份內容有所省略,較近期的一次公開談債可見下方7月10日now tv<名家給力場>節目: 「息魔打殘債價非必然」

 


讀者個案集中問而家買唔買樓好? 若買? 屋苑樓定單幢好? 或買間舊樓再間套房三百餘萬收兩萬蚊租、再將其津貼自己租新樓比較化算? 由於讀者聯同男友收入水平高、而各人資金都算豐厚(男約2mil、女約1.5mil)、建議行較難既間套房收租方案。好處是只花60萬(首期連裝修)就收成$20000/月租、而減除供樓的310/259 = $11900、每月仲有突$8000津貼自己再租新樓。舊樓的差餉、管理費只係好少事。反而新樓頭兩年管理費一般索價「三個幾」。就計荃灣西而言、三房麗城花園租$15000蚊、或再upgrade去有西鐵既萬景峰兩房月租$20000。咁一來一回、讀者搞好套房補$7000可以住三房、而比$20000可以住較高質既萬景峰之兩房。

 

當然九成咁上會有風險、仲要間套房。所以在銀行睇樓、控制按揭年期攤長、選擇可間及靚水電及價錢抵的單位十分考人。另外萬一業主比香港按揭公司「野生捕獲」、點樣有一個好方法去雙重規避上身麻煩呢? 當然、若看倌是公務員、咁都係建議唔好搞咩套房、跟返買第一間樓既基本步、由屋苑樓出發。至於新界東及西的屋苑升幅排名已告知讀者。

 

分析過簡易由買屋苑樓出發、或複雜由套房開始、結論是用複雜收高租那條路。讀者亦很夠借貸力及cash去彌補萬一比人call    loan 要補足餘下40%樓價之情況、亦無需考慮第一間樓會唔會太舊而影響日後融資、因個人借貸力是強項。在樓市上、買舊樓收租、再租新樓比自己住是對沖樓市上升又提升居住質素的好方法,當然要細緻做好需更多知識。至於讀者男女有淨錢應行債基、而直債雖到期保本但讀者實力未到進入此境界。關於教你炒邊隻股或點賺快錢的點子、筆者一向不提亦不參與(引用4)。我們全用都是慢而又穩定累富的方案。今日已答至#907案、筆者有幸同一班高質既讀者交流、而當中有讀者貫徹守望相助的精神很值得表揚(引用3)。












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