中坑學神如何盡早上岸?#858

諗SIR,你好!

本人42歲, 太太40歲是「雙租族」,經過98後,09年急急賣走自住樓,前年後知後覺,見唔對路買回一樓收租,自己租間3房近女兒返學樓住。自參加收息101課程後之後,重新整理資產。現有Portfolio:

資產:

現金 $ 1,000,000

股票+I bond $ 650,000

環球股票基金 $ 220,000

實行了收息101教授的(5年115%回報保險方案) – 本金$ 300,000

太太-年金計劃(供滿) $ 1,000,000

樓宇A(新界西, 我的名) (現價大約$ 5,900,000 – 欠銀行$4,200,000) $ 1,700,000

 

每月收入:

本人和太太 (60K+45K) $ 105,000

股票基金月息+ Mortgage Link $ 1,100

放租樓宇A $ 16,000

 

每月開支:

家庭開支 $ 45,000

樓宇A月供 $ 16,000

月租自住樓 (香港東) $ 18,500

實行了收息101教授的(5年115%回報保險方案) 利息負擔 $ 3,500

下一注準備打算4~5年後等候機會買三房單位(自住或放租,到時睇市)。現有問題題如下,請諗Sir賜教。謝謝

1. 下月有錢回籠,應否賣出股票,分段投入債基方案,還是太太加多份保險(5年115%方案)?還是有其他方法。

2. 現有組合有否優化的空間

在此, 再說一聲謝謝!

中坑學神

ANSWER:

要建議讀者下步的做法,先要對其個人財務狀況作出理解。前年買回新界西樓是正確決定,這無論未來樓市係升定跌都屬正確的,因此舉鎖定了居住成本免除了樓價再升風險帶來之風險。其實我們做理財、不少人的想法係主要指出有咩升定跌,又或者買咩好? 其實理財最重要是適當分配銀碼入不同的投資物,同時令任何投資就當失利都可將損失限在可控範圍之內,因為無人知聽日會發生咩事。得出結果係如果投資順利就45歲退休做自己喜歡既事,就當失利都可在50出頭過著優悠的生活。

 

那大家可心想「講就容易」。其實好似本案讀者到42歲先意識到產出正現金流去退休的重要性,要撥亂反正是有些難度的。因理財要穩贏最好用時間、讓時間將你年輕時的舉債貶掉、用時間將你後生時做落的買股錯誤糾正,那本案讀者在42之年而手上基本上未有一項正現金流,那又有何方法令他盡早上岸呢?

 

首先要為「上岸」一詞定義、讀者可要心足一點,將每月正現金流提高至現在家庭開支水平(即$45000)就當完成任務。放租樓宇A的$16000是不計入的、因為此租金收入要作抵銷雙租族在外租三房的支出。另外讀者好應學人建立租務回報高的套房收租,因為他的強項是人工高而儲蓄水平只屬一般,其實呢種朋友宜多買樓少用股。說實42歲人而言有百幾二百萬係手不屬多水平,就算人到50歲有齊300萬在手兼樓供滿,就當自己「命好」70歲就可以「拜拜」,未來廿年每年只可用$150,000,計為每月$12500,仲要係兩個人分! 所以正因如此更多同學對回報較高而風險可控的收息物感興趣。套房同債基都是好選擇。

 

講返讀者應做D咩,首先係住宅建套房350萬每月收租保守都$19000,千祈唔好太貪心學人係工廈建套房、一層開20間,實太誇張比人查都不足為奇。摺些少係住宅做套房350萬樓投入4成首期月收$19000,正現金流產出效率為[$19000 – (350*60%/259*$10000) ]*12 / 350*40% = 9.3%,已計埋裝修要比既錢了。

 

用回籠既錢加些少現金間套房,每月收番$11000正現金流好過百幾二百萬係度暴曬。另外再撥$1.0百萬作債基投資,12-15%年回報即每月收息$12500,那花了$240萬,產出正現金流為$11000+$12500 = $23500。完成了$45000正現金流目標之一半。240萬資金可以股票及太太的年金計劃抽出,留意太太的年金是由某時間開始定額派發、而買樓收租是租金可預通賬上升,銀行叫你做年金就係想食你成世諗住收一萬幾千而唔知20年後銀紙可以嚴重貶值呢件事。就講1990年,即25年前係新界買間新樓三房都係40萬有找。而40年前買間樓係: 一萬蚊。筆者睇返手上D樓契可以找到。

 

42歲只宜將手上資金最多20%投放股票。讀者未有趁後生買下股多作賺價投資、明顯地是錯過了。而42歲的他再無條件去冒太多風險賺錢,原因是無時間同埋輸左賺唔返。所以看倌若是更為年青的,好去學習投資為自己人到40變出更多可能。












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